七大城市，“现售制”全部落地-乐居财经

原创乐居财经李兰兰 8390阅读 2026-10-16 15:44

文/乐居财经李兰

深圳、杭州同日出手，全国核心城市“现售制”执行细则已基本落地。

10月15日，深圳规定，8月28日后新出让土地优先现房销售，新项目申请预售须单体建筑主体结构封顶，预售资金实施全额全过程监管，竣工备案后发放按揭贷款（含公积金贷款），并对在途项目设置过渡期。

杭州则明确，支持项目分期开发、实施分阶段竣工备案等。两城同日出手，意味着改革从“方向明确”进入“细则落地”。

至此，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉七城全部出台落地细则。全国核心城市“现房销售”执行框架基本浮出水面。

这不是简单的政策叠加，而是一场从预售到现售的制度转轨，正在核心城市率先展开。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，七城政策形成较为密集的落地态势，标志着全国现房销售相关改革正有序推进，一线城市及核心二线城市率先落地的格局清晰，具有较强的引领示范作用。

梳理发现，七城细则在三条底线上高度一致：新出让土地项目实行预售的须主体结构封顶，预售资金全额、全过程监管，以8月28日为界新老划断。

这说明，改革并非简单取消预售，而是让预售更安全、更透明。但底线一致，不代表路径相同，差异恰恰集中在执行层面。

过渡期上，武汉、杭州延伸至2028年底；上海较为审慎，明确在途项目“条件从旧、监管从新”。

封顶认定上，北京、武汉、深圳更严，要求五方验收或现场核查；上海、天津、广州、杭州沿用上位文件口径。

现房定金上限从北京1%到广州、天津、杭州5%形成梯度，上海、深圳为3%，武汉原则上不超过5%。

资金释放上，武汉是唯一明确保函置换的城市，天津点对点直拨至施工企业、材料供应商、农民工工资专用账户，杭州将预售定金与首付款并表管理，监管范围更广。

差异从何而来？市场基本面是重要因素。

克而瑞数据显示，2026年1-9月新建商品住宅供求比，广州0.67、北京0.74、深圳0.74、天津0.76、上海0.86、杭州0.88、武汉0.97；9月末库存去化周期，杭州11个月、上海18.2个月、天津20.3个月、广州23个月、深圳23.2个月、武汉28个月、北京30.1个月。

去化压力较大的城市，普遍在过渡安排与资金释放工具上给出更大弹性。武汉供求比0.97、去化周期28个月，对应七城中最多的过渡档位与唯一的保函置换安排；杭州去化周期最短，其过渡期设置建立在市场需求相对稳定的基础之上。土地出让收入与房企现金流的双重考量，则决定土地款缴付期限的松紧。

克而瑞发文指出，“828新政”的方向是一致的，但七城实施细则表明，制度转型并非只有一条执行路径。地方政策的真正差异，不在是否推进现房销售，而在于如何安排过渡节奏、监管资金、开发融资与土地支付之间的衔接。差异本身即信息：它既标出了政策弹性空间的边界，也反映出各城市市场压力与风险承受力的分化。

业内分析认为，继全国七个城市发布实施意见后，强二线、省会城市预计会陆续跟进，现房销售将从局部试点走向全国性的制度常态。四季度，预计更多城市将落地实施细则，也将有更多城市进一步释放政策弹性空间。

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