11月3日，沉寂了一个多月的北京土拍市场终于迎来了新政后的首次土拍。北京市昌平区北七家镇歇甲庄村土地一级开发项目CP02-0704-0049、0077-01、0073地块完成出让，由中建智地+未来科学城联合体以29.36亿元底价摘得，楼面价约3万元/平方米。

现房销售新政+抬板政策新规落地后的首宗宅地

歇甲庄村项目地块用地规模约8.89万平方米，建筑面积约10.09万平方米，由三宗子地块"打包"组成。其中，0049与0077-01为R2二类居住用地，合计用地8.38万平方米、地上建筑规模9.79万平方米，限高36米，容积率分别为1.01、1.6，具备打造低密改善社区的先天条件；0073为A8社区综合服务设施用地，规模仅3060平方米，出让条件明确“不出让，由住宅地块二级竞得人代建，后续移交相关部门”。

此外，项目地块周边还配置有CP02-0704-0076教育用地、公园绿地以及多个拟供范围内的配套地块，这意味着该地块未来交付的不仅是住宅，还包括教育、社区服务、绿地等公共配套，居住功能相对完整。

根据供地文件要求，该项目应严格执行《住房城乡建设部自然资源部国家金融监督管理总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3 号）及《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》（京建发〔2026〕460 号）的有关规定。此外，居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间，具体以出台的抬板政策为准。

歇甲湾区蓝图进阶，双轨交汇+生态配套矩阵

地块位于昌平区北七家镇，处于五环至六环之间，邻近地铁17号线与18号线换乘站天通苑东站，直线距离约500米。17号线北段已开通运营；18号线即13号线扩能提升工程13A线的正式命名，定位"回天快线"，在此与17号线形成换乘。双线交汇对一个以通勤客群为基本盘的板块而言，是确定性最强的一重利好，也直接支撑了地块的长期价值。

生态资源是另一重底色。地块处在清河转弯形成的河湾地带，东邻温榆河、北接清河营郊野公园，并与板块内超10万平方米的湖泊水系串联；南侧距清河约300米，滨水资源触手可及。河、湖、园三类资源在同一地块周边叠加，构成了通常只在高能级板块才能见到的"生态配套矩阵"。

作为北京市首个"先规划后开发"的高能级城市公园湾区，歇甲湾以"完整土地＋统一规划＋配套先行"为核心开发逻辑，由昌平区政府主导、政企协同规划建设。板块内除住宅外，滨湖公园、商业、体育场、中学、小学等一应俱全，居住功能自成闭环。这也解释了为何同一板块能在一年多时间里连续出让两宗地：配套不是随住宅陆续补齐，而是先行落位，避免了改善客群最在意的"配套空白期"。

国贤府PARK项目南侧，中建智地联合体再落一子

本次地块北侧是正在热销的国贤府PARK项目。2025年10月28日，中建智地＋未来科学城置业以26.012亿元底价摘得歇甲庄A组团6宗子地块，总用地约6.35万平方米（其中住宅用地4.41万平方米），总建筑规模约10.47万平方米（其中住宅9.13万平方米），综合楼面价约2.49万元/平方米，住宅部分约2.85万元/平方米；住宅容积率2.07（0038、0046地块分别为2.1、2.05，统筹核算不超过2.07），限高60米，其余子地块为社区综合服务设施、教育、文化、体育用地，建成后无偿移交。

项目于2026年3月21日取证，共832套，规划18栋住宅楼（北区2栋18层小高层＋5栋11层洋房，南区2栋小高层＋9栋11层洋房）。截至2026年11月2日，网签698套，去化率约83.9%，网签均价约5.58万元/平方米，剩余房源约134套。

这组数字为本次地块提供了三重参照。

其一，同门接力，客群与口碑可直接承接。同一联合体在同一板块连续两次拿地，产品系与客户资源可以复用，营销成本、渠道效率与客户信任度都优于"新面孔"。对改善盘而言，"上一个项目卖得好"本身就是最有说服力的广告。

其二，产品错位，不构成内部竞争。国贤府PARK限高60米、容积率2.07，楼栋以11-18层为主，面积段集中在中小户型；本次地块限高36米、容积率1.01，先天条件指向更低密度、更大面积段的产品。两者客群有重叠，但产品分层清晰，形成"刚改-改善"的梯度，而非同质化的自己打自己。

其三，存在明确的入市窗口。100多套的剩余量，按现有去化节奏推算只够支撑数月；若新项目在明年上半年形成供应，恰好衔接前一项目的尾盘期，既不会造成板块内价格踩踏，也能延续客户对板块的关注度。

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