自国家“十四五”规划纲要明确提出实施城市更新行动以来，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度。近两月以来，北上广深四大一线城市均出台了城市更新的重磅文件，相应的规划文件和政策配套正式进入编制阶段。

  另一方面，随着可供发展的土地资源愈发稀缺，城市更新已成为房企高质量、可持续发展的必然选择。据CAIC城市更新中心数据，截至2021年上半年度，TOP50房企中有超60%已进驻城市更新板块，同时，近9成房企城市更新项目占总土储比例已集中在15%～30%之间，城市更新已成为后地产时代重要的业务发展方向。

  11月10日，时代传媒2021中国地产时代百强榜的子榜《2021中国地产城市更新创新力20强》（下称“榜单”）重磅出炉。该榜单依托时代传媒旗下的时代数据地产百强数据库，对TOP 房企在城市更新项目上的项目储备、规划面积以及占总土储比例等数据纬度进行整理综合评分，持续关注城市更新的创新发展方向。

  上榜华南房企数量多达15家

  从榜单数据上的20家重点上市房企的整体情况上看，2021年上半年，20家房企累计布局1182个城市更新项目，总规划面积超过了6.5亿平方米。其中，佳兆业以213个项目、5370万平方米的总规划面积，总分99.6分排列第一；而中国恒大、时代中国则分别位列第2、3名。 

  时代周报记者注意到，目前规模化参与城市更新的房企主要可以分为两类，一类是综合实力突出的龙头房企，如碧桂园、万科、保利等，在品牌和融资能力上有一定优势；另一类是深耕本地的特色化房企，从四大一线城市的情况来看，深圳、广州仍是城市更新主战场。

  由于粤港澳大湾区政策完善，因此主要聚焦大湾区的粤系房企，如佳兆业、时代、珠光控股等就有了巨大的优势。综合整个榜单整体情况来看，上榜的华南房企数量要高达15家，其次是4家华北房企，而华东房企几乎没有上榜。

  此外，部分华南房企整体土储来源也开始大幅依赖于旧改和城市更新。比如：佳兆业、时代中国、富力地产、珠光控股以及合景泰富等五家房企，其城市更新项目的规划面积占总土储比例均超过100%。

  值得注意的是，对于重仓城市更新项目的房企来说，在取得城市更新项目的实施主体资格或者在解决掉全部拆迁问题之前，项目始终都存在各种变数。

  近期，西南资本的一份报告就指出，单纯去谈房企城市更新项目的土储或未来货值没有很切实的意义，一方面是项目的推进时间无法进行估计，能否拿到地也存在很多未知数，但前期“占坑”给企业带来难以量化的潜在价值。

  城市更新基金助力破局

  “城市更新项目经常会给房企造成前期低投入、后期高收益的错觉，实则不然，在城市更新进入深水区的今天，项目推进的各种不确定性会大大增加房企的前期投入，甚至容易拖垮房企，比如目前城市更新项目很难获取前期融资就是个普遍性的难题。” 西南资本指出。

  不过，伴随城市更新成为各地政府与企业的工作重点，各地城市更新的热潮整个不断涌动，相关的配套政策与资金福利都在不断落实中，在这其中，城市更新基金的成立有望能助力资金端的破局。

  自今年5月以来，北京、成都、上海、天津、无锡等地就相继成立以地方国企牵头的城市更新基金：

  5月18日，北京和成都分别成立了300亿和580亿城市更新发展基金。

  6月2日，总规模约800亿元的上海城市更新基金正式成立，是目前全国落地规模最大的城市更新基金。

  7月10日，无锡城建发展集团、平安建投和中交投资等代表企业在无锡成立了总规模300亿的城市更新基金。

  8月6日，天津城投集团与大型央企、产业集团、金融机构就天津城市更新事宜达成战略合作，总规模600亿的天津城市更新基金同日宣告成立。

  克而瑞研究中心的报告指出，尽管目前城市更新的政府架构、配套政策尚处于探索阶段，城市更新的立法也才刚刚起步，但对开发商而言，深耕城市更新对于提升企业净利率的带动效应相当可观。

  后续随着各地配套政策的加紧制定和陆续出台，城市更新单元的逐渐推开，以及各种前融、文保修缮水平、运营能力的全面提升，城市更新项目的整体盈利性仍将具有较高的增长潜力。