奥园美谷擦掉了地产痕迹

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 李奕和 10.0w阅读 2022-01-01 10:34

文/乐居财经 李奕和

调兵遣将一年余,郭梓文撤回了奥园布局在奥园美谷的精英人马。

12月29日,奥园美谷发布董事、高级管理人员辞职公告。因工作调整原因,马军辞去董事、董事长及董事会各专门委员会职务,陈勇辞去董事及董事会各专门委员会职务,胡冉辞去总裁职务,范时杰辞去执行总裁职务。

因个人原因,张树军辞去独立董事及董事会各专门委员会职务。辞职后,马军、陈勇、张树军将不在奥园美谷担任任何职务,胡冉仍继续担任董事职务,范时杰仍继续担任职工董事职务。

同时,奥园美谷选举胡冉为第十届董事会董事长,提名蒋南、林斌为第十届董事会非独立董事候选人,提名黄卫民为第十届董事会独立董事候选人;聘任范时杰为总裁。

而在十多天前的12月14日,因个人原因,申司昀已辞去奥园美谷董事、执行总裁职务,不再担任奥园美谷任何职务。

这轮大换血中,马军、陈勇、申司昀等人均是去年7月奥园入主京汉股份之时,郭梓文从奥园管理层派遣出去的骁勇干将。

随着奥园美谷剥离地产完成,医美转型成功,他们的撤离是否称得上功成身退?此外,奥园集团此刻正陷入现金流漩涡,这场“大换血”还藏有怎样的考量?

马军的使命

这是奥园美谷更名以来最大的一次“换血”,颇有一番“去奥园化”或“去地产化”的意味。

2020年7月,京汉股份的换届方案出炉,中国奥园入股收购京汉股份之事,也随之尘埃落定。新董事会由马军、陈勇、郭士国、申司昀、班均组成非独立董事,付细军、曲咏海、张树军为独立董事。

非独立董事中,除了班均外,其余4人均为中国奥园管理层。当中,马军在奥园内部更被称为是郭梓文最信任的人之一。在推动奥园与京汉股份的合作中,马军更是功不可没。自宣布收购京汉股份之后,马军曾多次与田汉共同现身,频繁赴雄安新区考察、调研,并拜会各地政府领导。

马军曾在中海、奥宸地产有任职经历,他自2015年6月获委任中国奥园营运总裁,开始负责该集团运营板块的全面管理。京汉股份换届完成后,马军坐上董事长之位。那时,他身兼奥园集团执行董事、营运总裁、地产集团总裁之职,在奥园内部位高权重。

而同于这轮“换血”中辞任的陈勇和申司昀,前者时任中国奥园副总裁,奥园集团广东公司副总裁,奥园科星投资董事长、总经理;后者时任奥园集团广东公司韶关区域公司总经理等职务,在奥园集团均有多年履历。

京汉股份最早于1996年成立,起初以建筑装饰起家,于2000年踏足房地产行业。2015年,在田汉的一系列运作下,京汉股份借壳化纤上市公司湖北金环登陆A股资本市场。随后,发展为集健康产业运营、化纤产业、地产开发等于一体的多元化企业。

2018年,京汉股份债务积压,并经历高管出离、资产甩卖、股权质押等负面事件。由于旗下拥有大量土储,困境中京汉股份引来了中国奥园的垂涎。2020年4月,奥园集团斥资11.6亿元收购京汉股份。

奥园入主之后,由于与中国奥园、奥园健康存在同业竞争,京汉股份开启了剥离地产,强化医美的转型之路。去年10月,京汉股份更名为“奥园美谷”。2021年1月以来,奥园健康宣布逐步退出医美业务,其医美板块原有的人员设备被转予奥园美谷。

地产板块,今年6月,奥园美谷将京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权、蓬莱华录35%股权,挂牌出售给奥园集团旗下公司,标的股权工商变更登记已先后于今年8月、11月完成。

自此,奥园美谷的主营业务变为化纤新材料和医美业务。根据去年收购时资料显示,京汉股份在北京、天津、重庆、成都、南京、太原等地共持有18个项目,总可售建筑面积约124万平方米。

通过“左手倒右手”的方式,这些土地最终被“腾挪”到了中国奥园平台旗下。这个层面上而言,马军等一众奥园人士,入主奥园美谷一年多,已完成了他们的使命。此刻离去,尚有一种功成身退之意。

命运猜想

将地产业务转给中国奥园之时,奥园美谷方面曾表示,地产业务剥离将对公司发展带来新的影响,让其能够轻装上阵,将回收的资金用于美丽健康产业,加快战略转型,深化核心竞争力。

剥离地产后,奥园美谷推出了“1+N”的战略。当中,1是在经济发达地区布局头部机构;N则是围绕头部机构做一些连锁化的、细分化的、专业化的连锁店。

对于该次的管理层大换血,有业内人士表示,至少释放了两个信号。一方面,奥园美谷此次管理团队调整,意味着董事会中地产背景董事全部退出,未来将能更好聚焦医美主业,确保独立经营。

这仅从新管理层的任命上就有所体现。据了解,奥园美谷新董事长胡冉曾任中国奥园集团副总裁、奥园美谷总裁、奥园科技集团总裁,有着复合深厚的学术背景,在科技界、产业界积累了大量资源,具备行业头部企业的丰富管理经验。

总裁范时杰,之前担任奥园美谷执行总裁、奥园科技集团副总裁、奥园城市更新集团副总裁,在医美行业、科技产业管理、学术及公共管理经验丰富。这两道人事的任命无疑能更好地带领奥园美谷聚焦医美主赛道。 

此外,本次提名的独立董事黄卫民,为清华大学工学学士,中科院长春应化所博士,现任吉林大学化学学院教授,物理学院和药学院兼职教授,博士生导师。其多年来一直在生物医疗能源环保领域从事表面纳微结构修饰的相关研究和开发工作,此次出任独立董事,也将助力奥园美谷打造纯粹医美梦的实现。

另一个方面,上述人士也称,受房地产行业大环境影响,中国奥园与恒大、花样年、新力、佳兆业等部分房企一样陷入现金流危机。此时将具有地产背景董事撤出,不排除后面会有更多的想法,比如将其股权进行部分变现等。

此前11月16日,标普将中国奥园的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”,并将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC-”。

该机构称,中国奥园需要外部资本偿还2022年1月到期的5亿美元高级票据,此外,该公司还有另外一笔1.88亿美元的364天期高级票据大约在同一时间到期。上述总金额约相当于45亿元人民币。

而在2022年剩余时间内,中国奥园还将面临2亿美元于6月到期可回售私募票据、2.5亿美元的高级票据将于9月到期以及偿还银团贷款和其他债务。

标普认为,由于无法获得现有现金余额用于偿还债务、大量债务即将到期以及现金生成能力减弱,中国奥园可能面临巨大的短期流动性压力。

刚过去的12月28日,花旗银行及Nine MastsInvestment Fund作为原告,向中国奥园及其全资子公司乐添申索一笔金额1.31亿美元的债务连同应计利息及费用。两周前,奥园1亿美元票据违约,就曾被山高金融公示。

为应对集中到期的债务,中国奥园此前已通过股权融资、’出售资产等方式进行筹资。包括向恒基兆业李家杰发行认购股份、出售香港罗便臣道项目,以及出售广州荔湾东塱旧改项目部分股权等。而奥园健康,也曾一度被摆上待售架。

11月4日,针对奥园健康拟出售55%股权予合生的市场消息,奥园健康公告宣布,正与若干独立第三方,就可能出售若干附属公司权益进行初步讨论。

不过,这笔潜在买卖首先受到了来自第二大单一股东无极资本的阻力。无极资本希望管理层仔细考虑估值问题,同时希望奥园健康是“整售”,而不是旗下部分资产。资料显示,奥园集团目前通过旗下间接附属公司奥园科星投资,直接持有奥园美谷29.34%股权。

来源:地产K线

作者:李奕和

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