2021年刚落下帷幕，对地产行业来说，去年是个特殊的一年。

  如果说2020年下半年“三道红线”的出台仅仅是“房住不炒”调控下的“鞭炮”，那么陆续的从供给端和融资端的监管政策才是业内的另一记“炸弹”。随着个别房企的风险事件爆发，房地产行业改变了高杠杆、高周转的逻辑。

  另一方面，自去年11月以来，地产政策也出现边际宽松的迹象。从政策面上看，促进房地产市场健康发展和良性循环的信号越来越多，也使得地产板块有所回暖。

  笔者留意到，1月14日盘后，龙光集团（3380.HK）发布公告表示，于公开市场购买本金总额为2000万美元的2022年票据。一般而言，房企的回购在行业低迷的时候能够向市场传递一定的信心，那么当下该如何看待公司的投资机会？

  一、财务基本盘稳健，债务结构持续优化

  面对行业整体承压的大环境下，过去一年，地产股遇冷已经成为市场的共识。然而龙光集团仍然还是频频得到投资机构的亲赖。仅从近两个月来看，公司相继获得包括花旗、德银、交银国际、中信建投、建银国际等多家国内外大行的看好。

  花旗在2021年12月的报告中就曾指出，龙光集团财务稳健，“三道红线”全面达标，一二线城市土储占比超过90%，土储开发周期合理，未来3年合约销售和业绩可望穿越周期并保持稳定，竞争优势显著，将受益于行业整合，持续扩大市场份额。同时花旗也认为，龙光股票价值显著低估，是投资者的长期价值之选。而在1月5日，花旗继续发布研报预测，随着市场波动性和风险消退，内房股低估值不会维持太久，看好具有防守性及增长动力的公司，其中龙光集团位居其首选之列。

  在笔者看来，当下市场对房企投资的底层逻辑首当其冲是其财务质量和现金流的稳定性。这或也正是一向表现稳健的龙光得到机构一致看好的重要原因所在。

  根据公开数据，龙光集团财务稳健保持绿档，其净负债率为60.8%，剔除预收款后的资产负债率为69%,现金短债比为1.85倍，指标表现突出，显示出龙光集团财务管理稳健，资金杠杆较低，债务结构合理，可周转资金充沛，偿债能力强，属于稳健型房企。

  此外，2021年上半年公司新增融资成本为4.60%，综合融资成本为5.40%，较 2020 年下降 0.2 个百分点，降至上市以来的最低水平。而主要评级机构也是维持公司的评级，对龙光集团的稳健财务和优异信用水平看好。对此花旗此前报告中亦提到，公司优质的资产和稳健的财务管控一直受到金融机构的高度认可。

  注意到，自去年年末以来房地产政策面不断释放积极信号，融资环境有所改善，面对良好的市场窗口期，龙光亦在融资层面积极发力。

  在2021年12月28日，龙光集团还曾发布公告，公司全资附属公司深圳市龙光控股有限公司于12月27日向合格投资者成功发行6.65亿元资产支持证券。该证券获AAAsf最高信用评级，发行期限12年，票面年利率5.2%。对此，交银国际在研报中点评道，作为财务稳健及资产优质的少数开发商，龙光集团的融资渠道持续保持畅通，公司成功获批发行CMBS，显示了政府和投资人对公司的充分认可。交银同时还认为公司2022年业绩将继续保持稳定，财务维持“绿档”，股息持续优厚，在行业整合期将扩大竞争优势，是投资者的价值之选。

  实际上，龙光集团自去年下半年至今还发生了多笔票据提前回购动作。对此，龙光在公告中表示，购回其优先票据将减少公司未来财务开支及降低其财务资产负债水平，故符合公司及其股东整体利益。公司将继续监察市场状况及其财务结构，并可能于适当时候进一步购回其优先票据。

  龙光积极在市场上展开的回购票据一定程度上也足以证明公司现金流的稳定。

  在笔者看来，结合今年房地产市场大环境，明年政策在稳定市场的意图上不变，而随着行业集中度下降，类似龙光集团这类优质民营房企反而是个凸显核心竞争力的舞台。另外，企业融资体系也在发生着变化，优质房企需要在保持优质财务基本面基础上，不断优化债务结构，提高自己应对市场风险的能力。

  二、从两大维度核心竞争力探讨公司长期投资价值

  当前行业正在往平稳健康发展的大方向走，大规模化拿地开发，高周转高杠杆的运营模式已然遭到市场淘汰，未来房企若想在存量博弈下，拥有长期稳定发展能力，还是得具备核心竞争力，而土储资源、产品力这两个维度就在其中。

  1）优质且合理的土储结构作为动力源泉

  从公开数据来看，龙光集团以“城市综合服务商”战略发力点，寻求差异化优势而非盲目扩张。

  值得一提的是，龙光集团的城市更新项目大部分坐落于价值潜力极大的区域，约93%位于粤港澳大湾区核心城市，该项目在持续拓展能力、转化价值能力上表现突出，已在过去三年成功转化货值超900亿元，而核心城市更新项目的可持续发展能力也将不断助推公司的长期发展。

  而土储作为房企重要的资产储备，其价值不可忽视，当土储转化为可售楼盘时，其价值才能进一步得到释放，然而不同区域的价值差异大，从土储视角来看，龙光集团的土储资源结构合理，高能级城市布局多质量高，土储开发周期合理，是该公司当之无愧的核心竞争力之一。

  2）产品力凸显，多项目启发蓄力未来增长

  后房地产时代可以说是竞品时代，产品力作为房企其中的核心竞争力，有望助力企业抢占更多市场份额，在存量竞争中突围。

  笔者认为，衡量房企产品力需考虑其产品适销性，或者说可以以产品销售去化速度来衡量。

  1月10日，龙光发布销售业绩公告，公司于2021年12月实现权益合约销售额约为人民币130.5亿元，环比增长18%。截至12月31日，龙光2021年全年实现权益合约销售额约为1402亿元，同比增长16.2%。这点来说，其产品去化程度相当之高。

  同时了解到，龙光集团可售资源充裕，并在持续打造精制化产品，产品力获行业认可。去年下半年以来，龙光集团已斩获多项有关产品力的奖项，如12月19日，其在由亿翰智库主办的“2021超级产品力创新大会”中荣列“2021中国房企超级产品力TOP  100”第15位。

  对此，龙光集团相关负责人也提到，“客户需求是龙光对产品探索的动力。随着时代变化，人们的生活需求也在不断升级变化，围绕城市综合服务商的定位，这些变化将继续成为龙光打磨产品的重要依据。未来，龙光将持续聚焦产品力创新升级，为客户创造价值。”

  除了开发性业务，龙光集团积极增强自身永续经营能力，其商业项目也在持续赋能中。其商业地产项目亦获得认可，在12月下旬，公司旗下深圳光明蓝鲸世界荣膺“2021中国TOD商业综合体标杆项目TOP5”。光明蓝鲸世界在去年底开业后，吸引超220家品牌进驻，开业首周日均客流超10万人次，颇为火爆。

  据悉，深圳光明蓝鲸世界是龙光在TOD功能价值上较大程度的挖掘探索，其将购物中心与主题商街、精选酒店、臻品住宅、生态公园等业态有机融合，形成一个集交通、商业、商务、文化、公园、居住等功能于一体的立体微型城市空间，提高土地溢价率，增强产品和区域配套的核心竞争力。

  三、结语

  从行业视角来看，政策调控促进房地产市场健康发展的意图明显，融资端或能迎来短暂松弛并缓解房企资金压力，但房住不炒基调始终不变。正如当下接连不断的信号传导的一般，房地产行业最坏的一年即将过去，未来将走向高质量发展的探索模式。类似龙光集团此类优质民营房企在行业供给侧改革的竞争中，彰显了稳健的财务管理能力、优质的土储资源和差异化的产品力，是房企不可或缺的核心竞争力。值得一提的是，在近日胡润研究院发布《2021 胡润中国民营企业可持续发展百强榜》，列出了 100 家最符合联合国 17 个可持续发展目标的中国民营企业，龙光集团（03380.HK）亦位居其中，再次证明了其综合实力所在。

  展望2022年，龙光集团在盈利能力上的领先能力值得期待，其高派息率同时也是投资吸引力之一，值得长期关注。