俊发披上了信托融资“保护壳”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 严明会 6.1w阅读 2022-01-28 21:10

  /乐居财经 严明会

  在股权质押与转让的基础上,房企与信托的联动有了第三种“玩法”。

  128日,乐居财经获悉,俊发集团将全资子公司云南俊发宝云房地产有限公司出质,出质股权数额为46.167亿元,占所持股份比例为100%,质权人为深圳俊航投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“深圳俊航投资”)。

  据了解,深圳俊航投资成立于2021年 624日,注册资本13.6001亿元,俊发集团与中航信托分别认缴6.8亿元,各持股49.9996%,余下0.0007%的股份由执行事务合伙人深圳企巢资本管理有限公司持有。

  大多情况下,房企的股权质押融资操作,是将项目公司股权直接质押予银行、信托等金融机构,俊发却将项目股权质押给一家与中航信托联合成立的合资公司,表面上看,是左手倒右手,实际上,这或是其信托融资的一层保护壳。

  信托融资“保护壳”

  刚刚成立半年的深圳俊航投资,已至少为俊发提供了四笔“弹药”。

  20217月及12月,俊发集团曾两次出质云南俊轩房地产予深圳俊航投资,出质股权数额分别为7.08亿元、4.16亿元股权。第二次出质前两天,云南俊轩房地产将旗下云南俊博房地产质押予深圳俊航投资,出质股权数额为9.7142亿元。

  有业内人士分析称,相比直接质押给信托公司,将信托公司“套”进合资公司的壳里,没那么显眼。

  刚刚过去的一年,房地产行业“雷声”阵阵,暴雷的房企名单越来越长,频繁踩雷的信托引起了监管的注意。部分机构出于对监管态度的考量,审慎对待,对涉房业务进行暂停并压降清退,甚至处于停摆状态。

  202112月底,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,多位业内人士预计,强监管之下,房地产信托业务可能会有所波动。

  据了解,中航信托踩中的“雷”包括恒大、宝能系、蓝光发展等。如20199月,中航信托借款10.5亿元给中山润田,有宝能旗下钜盛华股权质押等增信措施。该项借款到期日为20211031日,目前中航信托却已经以贷款合同纠纷申请了诉前保全,中山润田尚欠付本息合计6.3亿元。

  不过,根据当前银保监会对房地产信托监管趋严的环境,能够进行融资的主体,质量相对较好。中航信托披上保护壳,通过合资公司曲线援手俊发。除上述股权质押之外,中航信托也通过合资公司,直接持有项目股权。

  20212月,俊发集团联手中航信托成立云南航俊商贸有限公司,注册资本15.9亿元,双方分别持股51%49%从事国内贸易、物资供销、房地产开发等业务。

  同月,俊发集团退出云南俊烽房地产80%股权,云南航俊商贸接盘。然而七个月后,俊发集团在云南航俊商贸的股份比例从51%增加到100%,中航信托退出。

  2021712日,俊发集团转让云南俊轩房地产开发有限公司49%股份,深圳俊航投资接盘。五个月后,俊发集团再次转让该公司21%股权。截止目前,云南俊轩房地产股权定格在:俊发集团持股30%,深圳俊航投资持股70%

  俊发“逆袭”

  在过去的一年间,土地供给政策生变,房企资金链吃紧,不少房企纷纷减少拿地甚至是“躺平”。在云南,俊发拿地最多,龙湖、招商、中铁建等少量拿地,但数量远不及俊发。而万科、融创、碧桂园等头部房企均未在云南拿地。

  2021年,俊发在昆明的新增预售面积最多,俊发·观云海、俊发城·逸璟峰、俊发城、俊发·俊云峰、俊发·龙泉俊园等12个项目共获得29张预售证,新增预售面积合计约112.9万方。

  “战场”不止云南,从一家区域型房企进化至全国性房企,俊发在近年来坚持“城市更新+全产业链”模式,快速推进全国布局,并在地产红利消失之际加速规模扩张。目前,俊发已进入大湾区、长三角、华中、西南四个高成长区域,上海、佛山、广州、西安等14个城市。

  20213月,俊发与平安不动产签订战略合作框架协议,未来双方将重点围绕“城市更新”这一新型城市发展命题发挥优势、资源互补,共建“1+1>2”的共赢局面。

  同年618日,上海集中土拍中,俊发集团携手上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司,合力以15.37亿元在上海青浦区拿地。

  据克而瑞发布的2021年昆明房地产企业销售业绩TOP20榜单,俊发、融创、万科依旧和2020年一样,占据前三位置。作为发家于云南的本土房企,俊发已多年蝉联冠军。

  2021年昆明十强房企的总销售金额为703.53亿,比2020年大降40%,按权益金额计算,10强房企的总销售金额为504.35亿,降幅甚至达到42%

  但排名第一的俊发却相对优势较大,按流量金额计算,俊发的销售额为171.7亿元,是第二名的1.9倍,几乎等同于去年。按权益金额计算,俊发是第二名的2.4倍,领先优势更大,而在2020年,俊发的权益销售金额是第二名恒大的2.05倍。

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