地产行业正迎来最寒冷的一个冬天。随着多家房企美元债暴雷，开发商外部融资能力急剧收窄，加上购房者信心跌至冰点，最终一波接着一波地产企业因资金链承压而倒下。

行业潮水褪去，房企“躺赢”的时代一去不复返。但这并不代表所有房企都不行了，一批过往默默无闻的“腰部房企”，在寒冬中依然保持着韧性。

而远洋恰好就是“腰部房企”中的典型代表。去年年内，远洋活跃的身影随处可见，它以40亿元收购红星地产70%股权，获得平安银行300亿元授信额度，参与设立国内写字楼市场最大规模的美元基金等等。

有人说，远洋变了。以往，它跟着别人谈规模，谈多元化，并重仓环京区域；如今，它对外发声所涉及的词眼，要不就是“聚焦主业”“南移西拓”，要不就是“健康建筑”，有了自己的活法。

失之东隅，收之桑榆。远洋错过了前几年行业的规模竞速阶段，也曾在多元化中徘徊，在环京中遇困；但现在它旗下的业务，已呈现出地产与商业并行、远洋资本助力业务协同的发展思路。

此外，它赶上了物管公司的上市潮，已将旗下的远洋服务推上港股市场，为集团的发展装上了另一个“轮子”，弥补了之前远洋亿家从新三板退市的遗憾。

在新的行业环境下，一些头部选手因体力透支而掉队，而像远洋这样匀速前进的“腰部房企”，却挺过了寒冬，迎来了新曙光。

距离远洋“南移西拓”与“城市深耕”战略的提出，已有一年多的时间。现阶段虽然调控基调持续，但它仍按这样的路线前行，拿了不少地。

去年，远洋频频在佛山、青岛、厦门、温州、成都、合肥、武汉、西安等多个城市落子，除了招拍挂扩储之外，它还签下了重庆江北区、成都青白江公园、长沙市天心区等地的城市更新项目。

它忙碌的补仓身影，与此前的“收缩”形成了鲜明的对比。

2019年前后，远洋开始给自身定下了“聚焦主业”的投资信条；在剥离长租、养老等部分多元业务的同时，它对地产项目的投资也较为谨慎，这导致了该公司的拿地规模，较往年下降了一些。

直至2020年启动全新五期战略，它才恢复了较为活跃的投资节奏，年内新增土地建面为791.4万平方米，于公开市场拿地项目约40个，其中“南移西拓”项目占比高达70%。

这样的步调仍在继续。去年上半年，远洋共获取16个开发项目，新增土储328万平方米，总货值约500亿元。曾遭遇“地王”难题的它，后来也坚持以“小快周转”项目为主，25万平方米以下项目个数占比达75%。

去年7月，远洋集团宣布以40亿元的代价，获取红星地产70%股权；经此一举，其土储的“粮仓”将得到近千亿的货值。此后，它在济南、广州的集中推地中，也有所斩获。

土储消化后转化出来的销售额，使远洋的布局看起来更为均衡。

该公司的北京地区、环渤海地区、华东地区、华南地区、华中及华西地区的销售额，分别占比24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地区占比为58%，同比提升8个百分点。

2021年，远洋集团累计协议销售额约1362.6亿元，同比增长约4%；累计协议销售楼面面积为约767.35万平方米。按照其1500亿元的销售目标，远洋完成率为90.84%。

2020年，远洋围绕着六大重点开发区域成立事业部，将原来的4个事业部拆分为6个，分别为北京、环渤海、华东、华南、华中、华西6个开发事业部。其中，华西、华中为新设的两个事业部。

这是配合“南移西拓”战略，而对开发主业进行的组织架构调整，是为了在环京之外拓展更大空间的同时，提高管理效率。

2018至2020年，远洋虽然在规模上继续增长，但其管理、销售、财务三费总费用率，分别为17.3%、16.5%、14.1%，各年度呈现出下降的趋势。同期，其存货周转率为0.44、0.51、0.53，运转效率也在提升。

不过，去年上半年它的三费费用率为18.7%，相比于去年年底增加了4.6个百分点，这或许是它阶段性的规模发展所导致的。

银根收紧的年景，融资成本决定着房企输血的质量。得益于股东中国人寿、大家保险的央企背景，以及较好的企业信用，远洋发债利率较低，近三年其融资成本分别为5.4%、5.5%、5.1%，去年上半年进一步降至5%。

年内，远洋发行了两笔绿色美元票据，金额为4亿美元、3.2亿美元，票面利率为3.25%、2.7%。此外它还宣布发行第一期26亿公司债券，利率4.2%；另一笔公司债规模为19.5亿元，利率4.06%。

它于8月初，到期赎回了由远洋地产宝财IV有限公司发行的7亿美元浮息有担保票据。借新还旧、利用长债替换到期债务，向来是它的常规操作，其始终保持对未来1–2年到期贷款提前规划。

没有“贵钱”的顾虑，远洋在财务指标上表现得较为平稳。截止去年年中，它剔除预收款后资产负债率69%，净负债率67%，现金短债比1.6，三道红线指标全部达标，处于“绿档”。

同期，远洋在手现金为382.3亿元，虽比上年年底439.3亿元的体量，下降了12.98%，但1.53的流动比率，仍能给予它部分伸展的空间。

地产开发的空间渐次收窄，单条业务线伸展的难度不断增大，因此房企对于业务协同，逐渐重视了起来。对于远洋来说，地产基金无疑为它提供了不小的助力。

早在几年前，远洋集团董事局主席李明就曾直言：“未来公司销售规模有相当一部分会来自地产金融”。眼下，远洋的经营形态，确实正朝着李明所指的方向在行进。

仅在去年10月间，远洋资本便收购了新加坡REITs，并发起设立4亿美元物流地产私募基金，该基金将专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型、成熟型物流地产项目。

此外，远洋还联合数家国际投资人，共同出资参与设立核心写字楼基金，总规模为14亿美元。这是一个半盲池型基金，即一部分资金用于投资特定项目——北京CBDZ6地块及远洋光华国际项目，另一部分用于投资其他符合标准的项目。

换言之，远洋自身投资的项目，将在上述基金中直接受益。

这或许已是远洋调整资产的常用路径。乐居财经查阅获悉，在此之前，它已将北京未来广场、天津未来广场、天津未来汇、北京山水未来汇等持有物业发行REITs和核心物业基金，使这部分物业不再合并报表，为上市平台减重。

作为地产基金、创投的践行主体，远洋集团旗下的远洋资本，在市场上频频现身。它的经营范畴，包括设立房地产、商办、物流等基金平台，帮助项目募资，或对不动产进行开发建设、改造、运营管理等，提升资产价值。

乐居财经查阅获悉，截至2021年年初，远洋资本还替远洋集团管理着17个境内外项目，合计规模133亿元。

在投资层面，远洋资本的房地产基金项目投资区域，也与远洋集团保持着高度一致。双方还经常进行联合投资，2020年末已投资项目共16个，总投资规模约125亿元。而去年在收购红星地产、物流资产时，远洋资本再一次成为了集团的急先锋。

它在一定程度上，成为了远洋集团地产、商业双引擎的蓄力器，也能为集团补充流动性，调节报表。

“健康建筑”的逻辑

去年上半年，远洋集团营业额创下新高至205.13亿元，较去年同期增长6%。其中物业管理及相关服务收入，同比增长46%至12亿元，在收入中占比6%；投资业务的收入也达到2.03亿元。

同期，它的毛利为46.12亿元，较去年同期增长3%。只是其核心净利润（剔除投资物业公允价值变动、出售合资企业的净收益和汇兑净收益），却同比下降10%至11亿元。

这主要归因于它结转的节奏，以及下降了0.6个百分点至 22.5%的毛利率。

在地产开发毛利率普遍下降的情况下，或许远洋需要经过两年的调整期，才能让该指标恢复往常的水平。不过，调控使得行业的底层逻辑正在重塑，远洋现阶段谈得最多的，并不是规模和利润，而是“建筑健康”。

此前远洋集团执行董事、执行总裁崔洪杰曾称绿色环保、建筑健康的投入为“必要投入”。他表示：“强化内部运营是必然趋势，但是对于企业认准的核心价值方面的投入，是不能放弃，也不能减少的。”

远洋将此当做一项长期战略，所付诸的行动自然也不会少。

2020年，远洋已将健康建筑体系推进至1.1，去年4月，它继续推动建立“建筑健康2030”联盟，开启“健康领航计划”，扮演了健康建筑领域先行者的角色。

远洋引进的WELL标准的同时，还在全国六大区域的项目全面落地健康建筑体系。截至2021年12月初，远洋建筑健康体系已在40座城市、130余个项目推广，落地面积超2000万平方米。

此外，它还在可持续发展报告中，披露了环境中期目标和绿色建筑目标。至2025年，它碳排放/能源强度将减少35%（以2018年为基准），自持项目100%达到高星级绿色建筑标准。

在更加注重产品品质的当下，企业对健康、绿色的关注与实践，或许能在提高竞争力方面增加一个筹码。现今的绿色美元债、公司债低至3%的融资成本，就足以证明市场对这一发展趋势较为追捧。