文/乐居财经 范慧茹

  配股融资、腾挪募集资金......上市物企为“跑马圈地”储备弹药费劲心思。然而，这家在新三板上市的国资物企却颇显“另类”，手持现金却多用于对外提供借款。也正是在这借款往来中，招来了警示函。

  日前，栖霞物业(NQ:871792)发布公告，向南京通恒建设工程有限公司（简称“通恒建设”）提供4500万元借款；向南京尊豪市政工程有限公司（简称“尊豪市政”）提供3000万元借款，借款年利率为6.55%，借款期限截止到今年底。

  把钱借给别人，栖霞物业不止第一次，除了向第三方提供借款外，还曾向关联方提供资金支持，而多次的内部借款交易，最终引来了全国股转公司的关注，并招致警示函，要求其采取自律监管措施。

  手里现金不宽裕

  针对这次借贷，栖霞物业解释称“为了充分利用公司闲置自有资金，提高资金利用率、增加收益。”

  而对照栖霞物业2021年上半年发布的年报数据，其账上的货币资金似乎难以支撑这一说法。栖霞物业去年上半年的资产负债结构表显示，其账上的货币资金仅约有6094万元，流动负债中的短期借款还有1000万元。

  此次借给通恒建设和尊豪市政的款项总计达到了7500万元，超过其账上的6094万元货币资金。而截至目前，栖霞物业未发生过其他方式的融资行为，如果将其去年上半年1302万元的应收账款以及下半年的净利润全部计入其资金池，也并不宽裕。

  去年上半年，栖霞物业净利润仅取得657.5万元，按照其当时20.99%的增长幅度估算，下半年预计净利润或在795.6万元左右。假设下半年有795.6万元的净利润入账，以及理想情况下1302万元应收账款的全部回款，其货币资金也仅在8191万元左右，在借出7500万元后，能留给公司运营的资金也就少之又少。

  栖霞物业对外提供借款的业务不是第一次开展，事实上，此次的借贷对象通恒建设和尊豪市政也已经是栖霞物业借贷业务的常客了。

  去年6月7日，通恒建设和尊豪市政就曾向栖霞物业分别借款3000万元，共计6000万元，借款为期一年，借款利率为6.08%，加上这次的借款，栖霞物业共计对外借出1.35亿元。

  1.35亿元不是小数目，以目前物管行业的并购情况来看，这笔钱完全可以收购一家地方性小规模物企。

  关联三次违规占用1.59亿

  手里有余钱，对外提供借款获得利息收入本无可厚非，而悄悄向关联方提供资金支持并不及时披露资金占用情况，就违反了相关规定。

  2021年10月28日，栖霞物业收到了来自全国股转公司的自律函，公布其关联方涉嫌违规占用资金的情况。

  根据公告内容，栖霞物业曾三次向关联方提供借款，数额达到了1.59亿元。2020年7月24 日，栖霞物业向南京星悦提供资金拆借6000万元；2021年1月12日、4月22日，栖霞物业向南京星悦提供资金拆借合计8300万元；2021 年 3 月 26 日，栖霞物业向无锡卓辰提供资金拆借1600万元。

  借贷方南京星悦和无锡卓辰与栖霞物业同属一个控股股东，即栖霞建设，因此“栖霞物业未采取有效措施防止控股股东及其关联方占用公司资金、未及时披露资金占用情况，违反了相关规定。”

  这三次约定的利息年利率均为6%，公告称上述借款情况均已经在约定的时间内归还资金及相应利息。对于涉嫌违规的主体和任职情况，全国股转公司点名提到了栖霞物业董事长吕俊、总经理朱金宁以及董事会秘书、时任财务总监管晶。

  该警示函一出，不免让人与2个月前毫无征兆的高管免职风波相关联，而当时被免除职务的高管正是这次全国股转公司提及的董事会秘书管晶。

  2021年8月27日，栖霞物业发布公告，免去管晶先生的副总经理职务，对于免职原因，官方仅表示是因人员调整，而未做过多解释，不过，目前管晶依然还担任着董事会秘书一职。

  主营业务盈利羸弱

  除了借贷业务外，栖霞物业在2021年之前还做过理财投资。据2019年年报数据，当年栖霞物业共计购买了4个理财产品，金额共计2685万元，年末栖霞物业的投资理财累计回收了2000万元，取得收益66.6万元。

  栖霞物业利用大量闲置资金忙“副业”，从该项盈利增长情况来看，确实取得了不错的收益。

  2021年上半年，栖霞物业其他业务收入取得了458.88万元，扣除成本毛利润约398.66万元，收入较上一年增长159%，毛利润较上一年增长154%，毛利率高达86.87%。

  作为主营业务的物业服务盈利情况却相形见绌。根据年报，栖霞物业的主营业务是为各类中高档住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业管理服务工作，主要包括为住宅社区及非住宅物业提供秩序维护、保洁、绿化、维修、保养及其他衍生服务等。

  在较为单一的基础物业服务类型下，栖霞物业的主营业务毛利率仅约14.8%，不仅远远低于其他业务的盈利能力，与港股上市物企平均31%的毛利率相比，也低出一个腰身。

  2021年上半年，栖霞物业公司经营活动产生的现金流量入不敷出，现金流量净额为-587.62万元，比上年期末减少2323.78万元，下降133.85%。

  将闲置资金用于贷款等副业，栖霞物业实际上已经错失了很多提升自身发展的机遇，毛利率低位运行，外拓乏力等问题凸显。成立于1996年的栖霞物业，隶属于南京栖霞建设集团控股，实际控制人则是南京栖霞区财政局，国资控股的先天优越条件却没能发挥出应有的实力。

  经过25年的发展，规模依旧处于腿部位置。官网数据显示，栖霞物业总受托管理面积1050万平方米，管理项目达100个，在目前的港股上市物企中也处于尾部位置。