乌克兰房地产的前世今生，战争会让房价暴跌吗？-乐居财经

乌克兰房地产的前世今生，战争会让房价暴跌吗？

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地新引力 5.8w阅读 2022-02-27 23:48

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最近全网都在关心乌克兰局势，虽说打仗不是什么好事。但笔者想破脑袋也搞不懂，A股跟着凑什么热闹？人家国外股市涨声一片的时候，A股动也不动。但凡有点风吹草动，跌起来A股带头冲锋。笔者想起之前看到过一篇文章，文中有个假设，大致意思是战争会导致房价下跌。

现如今这不已经是活生生的样本发生在眼前，笔者对此还调查研究了一番，主题是国外局势紧张，会不会影响到国内的房价大盘？先直接告诉你答案，“战争会导致房价下跌”这个假设有点问题。因为即便是当事人乌克兰，房价的波动也并不大。为什么会这样？因为有些听起来很反常的东西，但其实挺符合逻辑的。

乌克兰的房地产市场在独立之后，经过20多年的发展，由一个混沌无序状态逐步进入到一个基本有序的构架内运作。1991年乌克兰独立后，政府依据《国有住房基金私有化法》，对居民采取无偿转让产权的私有化方式进行。到上世纪90年代这一进程基本完成，约30亿平方米、600万套住宅进行了私有化。

乌克兰的首都基辅，听起来好像名气很大，但实际抛开异国风情的滤镜，大体上属于我们三线城市的水平，可能还不是三线中的尖子生。这一点，其实都不用找那些宏观数据来对比，从房价和收入两方面就能说明白。

基辅的房价，中位数是10000人民币出头，均价大概是15000左右。这个价格听起来好像挺实惠的，首都房价只要一万五，但其实乌克兰首都基辅的人均月工资是4700-7700格里夫纳，换算过来每个月是1200-1900元左右，人均低保水平。高收入一点的职业，像IT工程师这种，月薪也就是4000元左右。所以你看，即便基辅人均工程师水平，整个画像也就是我们普通三线的水平。所以结论是，乌克兰贫富差距大，有钱人不多，就算有抛盘，对整体市场的影响也比较有限。

乌克兰法律规定，房地产买卖合同合法有效应有法律公证、国家登记和房产价值的评估，这三个条件缺一不可。根据2001年通过的财产及产权评估法，财产价值的评估是一种独立的活动，调整乌克兰自然人或法人在国内和境外的财产评估法律关系。评估范围包括有物质形式的财产，如车辆、房屋等和非物质的财产，如知识产权、股票等。有9种情况需强制评估，房地产买卖交易中标的价值评估即其中之一。

房地产交易属于重大财产交，必须保证合同真实有效和价格的合理。因此在房产交易中引入有公信力的第三方房产评估师参与交易过程十分必要。在全国统一的评估标准规范下，有效的市场价值评估机制成为乌克兰房地产市场稳定的一个重要前提。

再有一个数据就是，说之前克里米亚冲突，局势恶化的那两个月，基辅的房产交易量下跌了90%还多。这让笔者想到之前那个猜想的疏漏，在有限的武装冲突中，战争对房地产市场的影响，短期内不是价格下跌，而是流动性锁死。这个现象听似反常，打仗了房价还不跌？但其实是符合逻辑的。你想，都打仗了谁还一门心思钻在房子上面？那种情况是既没有卖方，也没有买方的。即便你十分想买，想抄个大底，你也不能保证有那种愣头青房东，愿意冒着炮火和导弹出来和你签合同。所以不动产市场就这么僵住了，是彻底横盘的。

在私有化进程中，房产通过债券货币形式实行私有化；房地产交易、房地产中介和财产估价的需求便应运而生。根据乌克兰财产评估法、财产权法、专业评估行业法和交易法，对具有物质形式和非物质形式的财产，包括房屋汽车、版权、有价证券等财产的买卖交易合同实行强制财产评估制。财产评估是有时效性的，如果在约定的时间内未能及时完成交易，在下一次交易前还需重新评估，因为市场是动态的。

最后，说回国内。理论上，国际市场上的信贷、利率、热钱流动确实能间接影响到楼市。比如最近的利率下降其实就有国际局势的影子，因为按照惯例来说，影响较大的战争确实会造成全球的低利率环境。但这也只是理论上，其实作为不动产来说，换手率再高也高不过股市。

所以不论国内国外，不动产都是属于非常稳健的资产。而且就目前的上海，敏感的人肯定会察觉到，整个楼市又在蓄力了。笔者之前预测过，3-4月份会有一波行情，果不其然。所以，我们抱着吃瓜心态，一边祝愿战争少点伤亡，早点结束。一边还是要提醒大家，对于上海现在的房价，一定且行且珍惜。毕竟对我们普通人来说，赚点钱真的不容易，像楼市这种浓眉大眼的不多。你看我们大A股现在的调性，出丑都出到路透社了，晦气。

来源：落地乌克兰、魔都财观

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