重磅政策解读|限售4改2、公积金额度提高，常州购房政策调整连出双拳
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克而瑞常州房产测评
克而瑞常州
5.8w阅读
2022-05-14 15:18
首次使用最低首付比例为2成，二次使用最低首付比例为5成。
个人最高贷款额度为30万，家庭最高贷款额度为60万。
人才政策方面，根据2021年政策，常州对于引进的高层次人才中，给予博士研究生个人或家庭100万元住房公积金贷款扶持；35周岁以下硕士研究生住房公积金贷款额度上限提高至个人40万元、家庭80万元。
另外，对于常州公积金现行贷款政策，今日调整措施曝光后，有不少网友提出了以为，分析师也就一些重点问题进行了一系列梳理。
A: 首次使用贷款期限在5年(含)以下的年利率为2.75%，贷款期限在5年以上的年利率为3.25%。第二次使用公积金贷款期限在5年(含)以下的年利率为3.025%，贷款期限在5年以上的年利率为3.575%
A: 在常州缴存住房公积金的贷款申请人按照“月均账户余额×配贷系数”方式计算贷款额度，且贷款额度不超过贷款申请时个人住房公积金账户余额的10倍。
月均账户余额为符合条件的贷款申请人贷款申请时往前推算60个月的个人住房公积金账户月均余额，不满60个月的按60个月计算。贷款申请人(包括主借款人和共同借款人）在常州无购房类住房公积金使用记录的，配贷系数为40，有购房类住房公积金使用记录的，配贷系数为10。
在异地缴存住房公积金的贷款申请人按照“贷款申请时个人住房公积金账户余额×6倍”的方式计算贷款额度。在本市缴存住房公积金的贷款申请人与在异地缴存住房公积金的贷款申请人共同申请贷款，按相应计算规则分别计算贷款额度。
提醒：关于公积金贷款额度试算，可至常州公积金公众号菜单栏自助试算，也可以打12329进行人工试算。
划重点，
1、常州商品住房自取得不动产权证后满2年可上市交易。
2、本通知自发布之日起施行。之前有关规定与本通知不一致的，按本通知执行。即本政策追溯过往。
针对此次常州购房新政策，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞常州房产测评首席分析师—— 戈文问 认为：
早在常州购房新政策出台之前，大家就一直在猜测周边城市都已经动手了，为什么常州还不出台宽松政策。
我想说的是，这背后是有深层次的原因的。
首先：市场在变化，政策宽松是由上而下铺开的，常州选择现在出宽松政策是更符合时宜的。
自去年年底以来，房地产政策面的宽松层层递进，主旨是在促进房地产市场的良性循环。背景是房地产行业已经陷入了“销售低迷—预期下滑—需求疲软”负循环，行业相关指标全面走弱，亟需防范及化解行业风险。
政策面“由冷转暖”的过程也是循序渐进的，从中央层面喊话到货币工具箱打开，再到各城市纷纷松绑，这个过程已经发酵了多月。
至今，调控放松政策已由上而下全面铺开。据不完全统计，全国已经有80余城放松了楼市调控政策。
4月29日，政治局会议召开并提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。这是这轮调控的从各地试探到获得中央支持的一个转折点，各地在房地产调控中被明确赋予了自主权。
也正是基于此，常州现在出台政策是更符合时宜的。
其次：“因城施策”主线下，常州出台的购房宽松政策更具备全面性，且更接地气。
我们看到常州历次出台房地产调控政策都是在对市场的谨慎判断为前提下出台的：一方面要保证切实有效；一方面要适度，不能有反效果。
2020年9月常州在市场高热情况下及时出台收紧调控政策，通过增加首付比例、延长限售年限等措施将市场从高热引导至平稳。而随着房地产市场在宏观调控高压中陷入低迷，放松调控已经成为共识，常州此轮放松调控，也是经过了谨慎全面的考量，符合常州的市场行情的。
从这政策面来讲，常州出台的宽松政策是从常州购房者的实际需求出发的，十分接地气。
常州本轮购房政策调控的放松，主要是作用于需求端，旨在进一步激发合理购房需求。
在此前的专栏文章中， 我已经阐述过我对于本轮各地政策调控力度及效果的看法。
我认为，政策对于市场的效应由强到弱依次为：信贷（含首付）宽松→限购放松→降交易税费等。
根据这个逻辑，我们再来看常州这次政策放松的重点。
限售年限4年改2年也将进一步加强市场流通性。一方面，从长远来看有助于将推动二手市场的活跃性；另一方面，也将促进部分带有自住兼投资目的的购房群体入场。（今起执行！商品住房限售4年改2年，追溯过往，常州购房政策再放松）
公积金额度的提高，是真正的重磅利好。个人最高60万，家庭最高90万，加上公积金利率本来就很低，这无论对于刚需还是改善购房者来说，都是重大利好。此前常州个人只能贷30万，家庭60万，这次的提升幅度很大，是真正程度上的大幅降低了购房成本。（今起执行！商品住房限售4年改2年，追溯过往，常州购房政策再放松）
另外，据悉常州还会出台政策降低二套房首付比例。结合当前房贷利率处于低位，将为改善类购房群体带来买房门槛和总成本的实际性降低。
作为一个强三线城市，常州近几年新房市场改善属性很强，改善群体也十分充沛。但由于6成首付的限制，此前确实有一部分改善购房群体处于徘徊状态不能入场，此次降低首付，将为这部分购房群体打通入场通道。
此次常州政策调整，将是一套扎扎实实的重磅组合拳。加上常州本身不限购，市场环境相对健康，本轮新政对于提升购房者信心，调整预期，促进房地产市场良性循环一定会起到实际性作用。
必须强调的是，政策的传导尚需要时间，且市场的恢复仍有赖于疫情的有效防护。
面对当前疫情多点散发带来的不确定性，以及房地产行情的疲软，在企业端加大房企纾困力度也是当前各地方政府政策调控的重中之重。
结合4月29日政治局会议中有这样一句要求：优化商品房预售资金监管。
在政治局会议提出这样一个要求，可见商品房预售资金监管这一事情已经成为当前稳定房地产市场的一项重要工作。在上一轮调控收紧过程中，大部分城市收紧了商品房资金监管，对于房企资金流动性形成了较大的影响。
而这项政策优化的一个重要目的，就是为了加强房企资金的流动性，这也是房企纾困的一项重要措施。
针对这项要求，常州本次其实也做出了政策优化，这也是一项积极的房企端纾困措施。（常州优化预售资金监管政策来了：为房企释放流动性，规范预售资金归集和使用）
另外，从第一轮挂地中我们也看出，常州也在通过降低土地出让保证金、适当延缓付款时间、提高房地价空间等各个方面为有价值的房企提供纾困支持，以稳定行业预期。
通过房企端的纾困和政策纠偏，也将对行业基本面带来更为良性的改善。
一方面是通过强有力的措施刺激购房需求入场，一方面是通过对房企的支持促进房地产企业的良性运转。
楼市就是政策市，在这种两手抓的政策落实下，理想状态下，市场基本面本就良好的常州房地产市场大概率会在年中至三季度就能进入市场恢复企稳的状态。
就当前常州新房市场行情来看，2022年常州市区新房均价已经突破2万元/㎡，而随着更多的高价地项目及高端产品入市，今年全年维持这个均价或者达到更高的水平是大概率的事情。
另外我得提醒大家一句，从数据层面来看，我们确实可以看到今年常州新房成交量处于低位。但这并不意味着没有人买房，数据具有延迟性，一些高端购房群体早已入场，还有部分改善类购房群体就在等这个二套首付降低后签合同了。
既然政策已经逐步亮出了底牌，那后面的市场行情也将进入回暖通道。
量在价先，量变引起价变，这是楼市的量价规律。
对于购房者而言，抢在市场走出低谷之前完成买房、置换及资产配置，是今天这个政策之下，我给大家的建议。
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来源：克而瑞常州房产测评
作者：克而瑞常州
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