5月10日，越秀地产通过股权转让以总额人民币17亿元收购杭州北汇置业有限公司51%股权，并因此获得杭州地铁勾庄TOD项目。此项目是越秀地产在广东省外的第一个交通导向型开发项目，标志着越秀地产TOD全国化布局并成功落地项目的大幕已经正式开启。

房企系越秀开启TOD全国化布局，对于发展保障性租赁住房同样利好。近年来，国家积极发展租赁市场，围绕在轨道交通站点等交通便利地区发展租赁住房，重点增加CAZ中央活动区、创新创意集聚区、TOD街坊内配建租赁性住房。各地交投集团、轨道集团不断参与TOD项目租赁地块的土拍，随着房企系TOD项目全国化布局以及各地轨道集团、交投集团的加入，未来可能会有更多TOD类的租赁项目面市。

#01.

国家鼓励发展保障性租赁住房，

TOD项目配建租赁住房成渐成趋势

近年来，中央多次在重要会议和文件中提及保障性租赁住房，相关配套政策不断落实，地方政府则纷纷跟进，推动形成“租购并举”的住房格局。十四五期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），其中2022年全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，保障性租赁住房进入发展的快车道。

从历年政策来看，发展租赁住房与TOD模式早有结合。尤其是在一线和部分核心二线城市，外来人口较多，租赁需求旺盛，在租赁房源的选址方面，均提出强化公共交通导向的TOD模式。其中，成都在2019年出台的《关于进一步发展和规范住房租赁市场的意见》中便提出，在产业功能区、商业商务聚集区以及交通枢纽地区等交通便捷、生产生活便利、租赁需求集中的区域，在新出让住宅用地中配建租赁住房，支持在TOD项目中配建租赁住房。

表：TOD项目配建租赁住房政策列表

资料来源：克而瑞租售整理

#02.

TOD模式开启租赁新生活形态

“交通导向开发”（TOD）是以轨道交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径，进行密度偏高的开发，可以为步行者提供居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区。

TOD作为一种集合高效、开放、共享、激活等特性的城市发展新模式，赋予了城市轨道交通更大功能，是公共交通逐步从适应城市发展向引导城市规划、引导城市功能布局转变，有效推动产城融合、站城一体化发展。

图：TOD开发模式

TOD项目与保障性租赁住房具有极大的适配性，开启租赁生活新形态。一方面缓解大城市租房难难题，另一方面也将大大提升租客的租房体验，从而助力城市留住人才。

在TOD项目中配建保障性租赁住房，契合新市民、新青年“住的好”的品质需求。TOD项目中配建保障性租赁住房，租客不仅可以享受高品质的房源，还可以享受丰富的“商业、办公、社交、文娱”等服务配套。此外，便捷的交通方式也可大大节约交通成本，从而营造一种全新的租住生活方式。

在TOD项目中配建保障性租赁住房，契合新市民、新青年“住的起”的消费需求。其中上海提到面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下，且年增幅应不高于5%，而武汉则明确了保障性租赁住房的租金标准，按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%评估确定。再加之，配建的保障性租赁住房一般由国企背书，品牌更值得信赖。无论从价格还是品牌而言，对新市民的吸引力都较强。

#03.

参与TOD项目配建租赁住房的城市实践

从近几年涉租赁地块出让情况来看，国家队开始发挥积极作用，在租赁市场上大展拳脚，但同时我们也注意到国企系的轨道/交投集团开始拿地建租赁住房。这是由于轨道/交投集团作为城市TOD项目建设的牵头单位，旗下物业大多交通便捷且服务配套条件较好，契合年轻人租房敏感点，更有利于突出住房的民生属性。

表：2021-2022年4月 轨道/交投及地铁集团拿地情况

资料来源：克而瑞租售整理

从项目建设进度来看，虽然各城市出台政策，鼓励TOD项目配建租赁住房，但实际参与TOD项目配建租赁房源的企业并不多，目前还只有少数城市的项目处于土地刚出让完成或建设当中，整体来看，项目建设尚处起步阶段。分城市来看，各个城市项目发展进程亦不相同，有些城市已经形成可复制的建设经验，有些城市还尚处于摸索阶段。

以成都为例，成都将TOD类项目配建保租房作为十四五保租房发展的重要发力点。2021年至今，成都轨道集团认领保障性租赁住房目标任务19062套，建设规模现位居成都市属国企第一。2021年，成都轨道集团在TOD项目内启动实施了10000套保障性租赁住房，截止目前成都共有21个TOD项目启动实施，首个TOD项目——双凤桥项目，包含1431套的保障性租赁住房，预计将于年内封顶。此外，为提高租客租房体验，轨道城投集团还启动实施“运营能力提升计划”“自主品牌打造计划”“对外合作扩大计划”等多个专项配套工作。据悉，到2023年，成都将全面建成TOD示范项目首期工程，到2025年，完整形成高品质居住中心和多元化消费极核。

表：各城市TOD项目配建租赁住项目建设进度情况

资料来源：公开资料整理

>> 品牌房企独立开发模式

TOD项目中配建租赁住房，对自持企业的资金、运营能力都有较高的要求，目前市场上自持经营此类项目的有万科、龙湖、越秀、中骏等头部房企。这是由于房企系开发商旗下业务布局多元，此类项目可有效协同旗下地产开发、商业运营、长租公寓业务模块发展。

龙湖集团打造以TOD为主的天街商业项目，并且打造专业的TOD团队，在全球范围内配置了优质的TOD规划设计资源、商业规划设计产业资源，具备丰富业态的运营经验，旗下集中式公寓租赁品牌龙湖冠寓在多个TOD项目中有所布局；越秀地产在“十四五”期间将TOD作为一个关键领域发挥作用，并且将走出广州，拓展广州之外的TOD 项目，旗下长租公寓品牌越秀星寓将TOD项目作为重要长租布局；万科作为国内较早涉足TOD开发的房企，万科从试水一线城市到逐步布局核心二线城市，已经积累了相对丰富的经验；中骏集团在全国核心一二线城市落地TOD综合体近400万方，旗下长租公寓品牌方隅公寓为TOD商业导入稳定的高消费人群，极大提升TOD项目的商业活力。

品牌房企系以TOD项目为抓手，独立开发运营，联动旗下住房租赁品牌以及商业、产业、旅游等多模块发展，未来将迎来更广阔的成长空间。

>> 引入专业运营商合作经营模式

由于保租房建设对轨道集团的资源整合能力以及项目全生命周期统筹运营能力提出了更高要求，轨道集团在拿地后，引入专业的租赁运营商进行合作也不失为一种策略。今年3月，郑州地铁集团携手龙湖冠寓签约位于地铁1号线西三环旁租赁住房项目。郑州地铁集团结合自身TOD站点资源与龙湖冠寓强大的运营能力，尝试推行“站城融合”。今年4月，重庆交通开投集团与龙湖集团签署了战略合作协议，双方表示共同提升合作水平、合作规模以及合作范围，一起加深合作、加大合作、加强合作，体现实效。

目前市场上，专业运营商和轨道集团的合作模式有三种：股权合作、收益权合作、项目合作。

表：轨道集团和专业运营商合作模式

资料来源：公开资料整理

#04.

小结

在国家大力发展保障性租赁住房的政策利好下，保障性租赁住房进入发展快车道。在TOD项目中配建保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房的供给，契合新市民、新青年“住的好、住的起”的需求，更有利突出住房的民生属性。

在轨交集团和规模化房企的战略布局下，相信未来将会有更多的TOD模式下配建租赁住房的项目落地，在丰富城市现代化居住空间的同时，极大提升新市民、新青年的幸福感和获得感！