乐居财经 李兰 截至2026年4月30日，63家物业管理及商业管理上市公司（A+H股）披露了2025年年度财务报告。综合来看，行业整体呈现"收入微增、利润承压、现金流趋稳"的格局，但企业间分化显著，头部公司与中小型物企在盈利能力和股东回报上差距悬殊。

一、整体业绩：营收微增，净利大幅波动

63家公司2025年度收入总和约3000亿元，毛利润合计540亿元，归母净利润合计136亿元，中期及年度现金分红总额118.6亿元。收入端维持小幅增长，平均增长率为1.77%，中位数为0.88%，增速有所放缓。

利润端压力明显。行业平均毛利润率为21.07%，中位数19.87%，同比分别下降0.64个和0.66个百分点。受毛利润下滑及应收账款、合同资产减值幅度扩大影响，归母净利润平均增长率录得-43.04%，但中位数仅-0.22%。

费用管控方面，科技化手段和成本收缩措施持续见效。市场推广费用率平均降至1.21%，同比下降0.09个百分点；行政管理费用率降至8.71%，同比下降0.35个百分点。

财务安全性方面，物业板块延续低杠杆特征。63家公司平均总负债率48.91%，以无息负债为主，带息负债总额仅41亿元，占总资产1.06%。利息开支合计2.1亿元，仅相当于毛利润的0.39%，偿债压力极小。

现金流方面，尽管部分项目缴费率受房价波动及空置率上升影响有所下降，但得益于应付账款增加及部分经营资产处置，63家公司2025年净经营活动现金流合计236.5亿元，同比微增0.31%，中位增幅3.46%。

分红层面，2025年中期及年度现金红利总额118.6亿元，占归母净利润总额的87.4%，占净经营现金流总额的50.2%。但以2026年6月17日股价计算，6家公司股息率超10%，17家落在5%-10%区间，而31家股息率为零，行业平均股息率3.50%，中位数仅0.53%。

二、规模分层：头部稳健、中型承压、小型毛利优

百亿级头部企业（9家）： 包括碧桂园服务、万物云、招商积余、绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、恒大物业、雅生活服务，合计收入超2000亿元，占全行业三分之二；归母净利润108亿元，占比近八成；派息总额96亿元，占比超81%。9家公司平均收入增速5.28%，优于行业均值，但毛利润率17.42%低于行业平均，同比下降0.61个百分点。受资产减值扩大影响，归母净利润平均下降14.17%，净经营现金流减少9.88%。凭借较高派息比例，该梯队平均股息率达5.5%。

中型企业（32家，收入10-100亿元）： 合计收入866亿元，毛利润162亿元，分别占全行业近三成，但归母净利润仅19亿元，占比14%。平均收入增速2.22%，毛利润率18.95%，同比下降1.76个百分点，降幅显著大于头部。受此影响，归母净利润出现较大幅度下滑。不过，由于应付款及合同负债增加，净经营现金流同比增长31.74%。该梯队平均股息率3.2%，分红总额仅占净经营现金流的30%。

小型民企（20家，收入低于10亿元）： 合计收入118亿元，毛利润29亿元，体量微小。平均收入增速-0.55%，但毛利润率26.05%，同比上升1.05个百分点，毛利润额增长6.40%，净经营现金流同比大增145%。平均股息率2.5%。

三、所有制比较：头部国企全面优于民企

9家百亿级头部物企中，央国企背景5家，民企4家。2025年，5家头部国企平均收入增速6.16%，高于民企的4.18%；毛利润率18.12%，高于民企的16.54%，且毛利润率降幅更小（0.30个百分点对1.00个百分点）。费用端，国企行政费用率4.45%，明显低于民企的6.85%。加之资产减值幅度较小，国企净利润率9.32%，显著高于民企的3.81%；归母净利润降幅11.08%，小于民企的19.33%。净经营现金流方面，国企下降7.91%，民企下降13.10%。分红层面，头部国企平均股息率5.6%，与民企（5.5%）接近，但剔除特别股息后国企分红率53.65%，远高于民企的14.4%。

四、业务结构：基础物管撑盘，增值服务收缩

基础物业管理服务贡献了行业收入的79%，是绝对支柱。2025年该板块收入平均增长6.27%，毛利润率小幅降至17.98%，毛利润额微增1.19%。细分来看，住宅物业管理收入增长6.13%，毛利润率17.06%；写字楼等商业物业管理收入增长10.08%，毛利润率20.20%，表现优于住宅；城市空间管理收入下降1.43%，毛利润率13.95%，为各类型中最低。

增值服务普遍收缩。社区增值服务收入下降2.44%，毛利润率虽达31.78%但同比下降1.93个百分点，毛利润额下降8.49%。非社区增值服务收入大幅下降28.41%，毛利润率降至19.91%，毛利润额下降近30%。商业运营管理业务毛利润率34.68%，但企业间分化明显，9家披露毛利数据的公司中，3家毛利润率上升、1家持平、3家下降，6家毛利润额下降、3家上升。

五、行业小结

2025年物业管理上市公司整体收入维持小幅增长，但利润端受毛利润率下行及减值扩大双重挤压，净利润出现明显波动。头部企业凭借规模优势和较高分红比例占据主导，中型企业面临最大经营压力，小型企业虽毛利优异但体量有限。央国企整体表现优于民企。业务层面，基础物业管理仍为行业基石，而增值服务、尤其是非社区增值服务收缩明显。行业财务杠杆整体处于安全区间，现金流韧性犹存，但如何应对毛利率下行及增值服务转型仍是各公司面临的主要课题。

【数据依据】：以上数据来源于各上市公司披露的2025年度报告，行业比较分析及分层数据参考了公开市场研究资料。