乐居新媒体 潘宇凌 鲁钧杰 发自上海 6月1日起，今年第一批次新房在线销售。6月1日起，2022年第一批次集中土拍开拍。

  停摆两个月后，上海楼市要重新开始起跑。

  对新房市场，开发商说“谨慎乐观”；对二手房市场，经纪人说“抛售潮”、“置换潮”都有可能。

  4、5月一二手房仍有成交

  回望已经过去的4月和5月，尽管绝大部分上海人居家隔离，但上海新房和二手房依然有成交，并没有完全停止。

  根据克而瑞数据，新房4月成交9.73万平米，面积同比去年减少了87.46%，环比3月减少了82.63%；总成交额在66.93亿元，同比去年减少83%，比3月减少80.95%。

  新房5月比4月更低，成交面积仅2.14万平米，同比去年减少96.51%，环比4月还降了77.98%；总成交金额16.56亿元，同比降95.32%，环比降了75.26%。

  二手房市场也没有静止。

  据机构兔博士统计，4月上海二手房成交至少有140套。乐居新媒体仔细打听，有内部消息透露该数据未包括我爱我家和太平洋网签。因此4月成交量还不止140套。

  5月呢？

  据内部透露，贝壳在上海5月依然有少量成交，不到50套。贝壳监控到的5月的带看量也要比4月多一些。

  回望2021年的4月和5月，上海二手房成交量，分别是23024套和24071套。

  假设中介公司佣金2%，按500万一套总价算10万佣金。

  以去年两个月成交算，今年经纪行业佣金损失就是46.8亿。以今年封控前上海3月13000套计算佣金损失就是25.5亿。

  6月新房将迎来成交高峰

  5月31日，上海网上房地产发布公告，“6月1日起，本市2022年第一批次供应上市、未完成认购选房的新建商品住宅项目，将有序展开线上开盘销售（包括线上认购、摇号、选房等）。”

  具体开盘时间请留言网站“新楼盘认购公示”或项目公众号信息。

  显然，主管部门急于推动拉下2个月的2022年第一批次新房尽快促进交易。

  据了解，疫情之前，2022年上海第一批集中推盘已经开启，一共推出33个新盘，在4月封控之前，9成项目已经认购，但绝大多数没有开盘，6月初这些楼盘会集中开盘销售，市场会在6月迎来一波成交高峰。

  5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重整行动方案》，八个方面、50条政策措施有部分与新房市场相关。

  比如：其中一条，“建立房地产项目前期审批绿色通道，阶段性放宽新建商品房项目预售条件，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。”

  另外一条是 “完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。”

  如何完善，如何支持，目前尚无明确细化方案。

  但根据加速新盘入市的政策看，乐居新媒体预测上海第二和第三批新盘会一起入市，楼盘数量预计在50到60个，各区都会有项目，这也会造成市场分化。7到8月整体成交会延续上升，但不会遍地开花，预计继续延续之前冷热不均情况。

  “市区新房价格倒挂，不愁卖。郊区则未必都热了！”一位业内这样说。

  “我对6月以后上海新房市场谨慎乐观！”一位国企开发商这样说。

  土拍首日16块底价成交

  6月1日，2022年首批次上海土拍终于开拍。首日出让20幅地块，其中16幅地底价成交。因为此次土拍有36块地，则意味着，实际进入竞拍流程的只有20块地。

  从结果来看，16幅底价成交的地块绝大多数仍是国央企。

上海首轮土拍首日结果

  “这次土拍跟去年第一批没法比，跟去年第二第三批差不多！”资深业内贾先生告诉我们。

  2021年开始一年三轮集中土拍。上海最火的是第一轮，857亿共出让56块地。第二轮总成交480.57亿共出让20块地。第三轮469.91亿共出让27块地，其中有15幅底价成交。

  民企能在多大程度上参与接下来地的角逐呢？

  乐居新媒体调研的上海几位民营房地产企业负责人来说，均对此次土拍兴趣不大。

  原因是截至目前，很多民企还在全力应对债务危机，正在全力筹款处理“刚性兑付”，无暇再在上海拿地。

  但是闵行、青浦地块还是引起一定的争夺，每块地最多也有四五家开发商报名。

  二手房“置换”比“抛售”更有可能

  “解封后上海会有二手房抛售潮吗？”有人早早就在业内群里问。

  这是市场最关心的问题。乐居新媒体就此询问了6位经纪门店负责人，没有一致的答案。但相对来说，疫情会促使房产置换改善需求上升，这是肯定的。

  有经纪公司认为：“如果真的出现了大规模破产和失业潮，再加上银行不同意你缓交银行贷款的话，应该会出现一小波抛售。”

  但也有经纪公司反驳：“抛售潮基本不存在，高端物业基本都是企业老板，如果需要资金周转会申请抵押贷款，毕竟上海的房子越高端越难买，手里有房抵押即可，亏本卖掉只可能少数的。”

  有人认为，上海少部分地区房价会下跌，“但是大部分地区房价根据不同房屋类型会逐步上涨，尤其别墅，稀缺资源更会涨价！”

  乐居新媒体今日获得消息徐汇高端住宅翠湖天地隽荟一套大户型在5月25日出现上调200万的情况，另有尚海湾豪庭近日也出现数百万价格上调。

  不过个别房产上调价格并不代表什么。

  也有人问，境外人士卖房会导致抛售吗？

  乐居新媒体问了资深二手房从业者，他的回答很简单“境外人毕竟少数！” 据了解，碧云、古北有一些港台、日韩的客户离沪，会集中有一批房源挂牌。

  不过，比较一致的认识，疫情后一批改善性需求会催生出来。改善的标准将以街道亲善度、物业管理能力和服务态度，以及户型结构等为考虑的对象。

  一批真正的老破小会被市场遗弃。

  此外，还有上海中原地产分析师卢文曦指出：“上海重振经济50条里有关旧改的任务，从以往经验来看，会增加需求量，对存量市场有推动作用。”