代建风云 | 封面文章

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 15.8w阅读 2022-06-13 08:17


  文/乐居财经  曾树佳

  古稀之年的黄如论,给儿子黄涛创造了一次刷屏地产圈的机会。

  6月6日,腾云筑科置业以4947.38万元的价格购入当代管理。这是目前少有的代建资产收购案,很为划算,在资产净值上打了55折

  当代置业的“藤”上有众多“葫芦娃”,黄涛却独爱代建。当挥舞杠杆的时代一去不复返,代建正在成为地产商“活下去”的新出路。

  自去年集中供地以后,国央企拿地,给代建的生意添了一把火。一位代建企业高管颇为凡尔赛,“2021年下半年以来,几乎天天加班,公司新业务多到忙不过来了,一些国企、央企主动找到我们谈合作。部门内部也没有裁员,反而还在大举招人。”

  眼下,各路代建生意人粉墨登场,有地产CEO辞职搞代建,有房企连夜成立代建部门,还有开发商不惜转型更名为代建商,家家都想分一杯羹。一时间,地产代建风起云涌。

  据乐居财经统计,目前发展代建业务的品牌房企已超过40家,既有大型房企万科、中海、保利、华润、金地、世茂,也有中小型房企当代置业、朗诗、雅居乐、天房集团等。这其中,目前只孕育出了绿城管理和中原建业两家代建上市公司。

  “新丁”入局

  近年来,代建领域涌入了不少新主体。上述的当代管理(全称“北京当代绿建工程项目管理集团),便是在2016年才成立的。它于隔年首进华东,2018年开启全国化布局,业务模式包括政府代建、商业代建及资本代建,已布局12省的27座城市,在管项目超40个。

  去年9月,世茂管理也召开了品牌宣贯大会,公开亮相自身搭建的专业化代建平台,表示将以项目管理为切入点,输出品牌及管理标准,以管理创造价值。

  乐居财经获悉,世茂管理全称为“上海世茂建设管理有限公司”,注册资本为1亿元,由世茂集团执行董事、世茂海峡董事长兼总裁吕翼牵头,担任法人,并最终持有世茂管理18.81%股权。

  世茂对代建领域的布局野望,早已有所表露。2020年初,在那次并购福晟的发布会上,世茂就表示将通过代建、品牌输出等方式介入福晟运营,包括对项目的债权重组。此后,它也是按照该准则去执行的。

  在调控下保持着较好流动性的旭辉,同样于去年设立代建平台——旭辉建管。在业绩会上,旭辉董事长林中表示,“未来最大的建管公司、代建公司也一定是地产商背景的。旭辉希望,未来在这些领域内也能成为一个龙头企业,能在这个行业的第一方阵。”

  紧接着5月底,旭辉建管携手浐灞集团,承接的西安东二环代建项目正式亮相。自此,旭辉建管已陆续在上海、北京、西安、长沙、合肥、成都等城市签约近20项目,在管总建面超350万平米。一年多时间里,旭辉建管布局的速度堪称迅速。

  此外,年初提出要“坚持寻求新发展”的金科,同样把“大代建和代建+”的新发展模式提上日程,并将其作为集团主要业务进行考核。去年,金科代建项目销售金额20.28亿元,新增代建储备建筑面积140万平方米,代建储备货值近500亿元。

  不仅于此,地产大哥和二哥似乎也有意在代建领域“进取”,给正在被乌云笼罩下的小弟们指明了一条前路。

  大谈“黑铁时代”的万科,于1月21日成立了深圳安居建业(全称“深圳市安居建业投资运营有限公司”),经营范围为房屋拆迁服务、住房租赁、房地产开发经营。

  穿透股权可知,深圳安居建业由深圳市人才安居集团持有40%股权,由万科、深业集团、深圳市特区建工集团,各持有20%股权。这似乎意味着,万科将与政府进一步合作,为后者提供保障房代建。

  而有自媒体披露,在碧桂园内部年度总结会上,执行董事程光煜对代建表了态:“住有所居是近期提出来的,要解决各大城市新居民的住房问题,更多的强调多主体供给,多渠道保障,所以,这对于碧桂园做代建,是一个很好的机会。”

  截至目前,已知发展代建业务的品牌房企,已超过40家家。

  春江水暖,地产界的职业经理人们嗅到了时机,也有向代建领域靠拢的迹象。除了离开绿城后创立蓝城的宋卫平,以及成立蓝绿双城的曹舟南之外。今年以来,先是世茂集团副总裁、华北区域董事长刘辉在2月离职后,加盟中交地产代建板块,出任总经理。

  而后,从阳光城离职的朱荣斌,也转身做了代建商。3月,他在广州成立了荣宇建设,经营范畴包含“房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包”等。

  不久后,荣宇建设旗下第一家子公司“海南荣乐建设管理”也浮出水面。同一天,就有了第一单生意,来自海南雅居乐清水湾项目。

上市寻路

  代建业务正在不断吸引新的入局者,但就目前整体情况而言,国内的代建行业仍然处于初步发展阶段,也还未像物管、商管那样形成分拆上市潮,叩开资本市场大门的并不多。 

  被称为“代建第一股”的绿城管理,颇为庆幸自身拥有“轻资产、抗周期”的特征。该公司的CEO李军,曾在业绩会上踌躇满志地说,在行业大佬争论“青铜时代”还是“黑铁时代”的时候,他感受到的是代建的“黄金时代”来了。

  截至去年底,绿城管理的业务分布于101座主要城市,管理项目数量增至345个;合约项目总建筑面积为8470万平方米,同比增长11.3%;在建面积为4400万平方米,同比增长8.7%。

  行业整合苗头初现,绿城管理也打响了收购的“第一枪”。1月,它宣布收购浙江熵里建设管理60%股权,固定代价4亿元。在收购完成后的三年期间,该公司新增代建项目服务费用的增量代价,最高金额为2亿元,合计不超过6亿元。

  另一边,建业正提速向“新型生活服务商”转型。胡葆森曾说,建业的四条赛道刚刚打造好,跑的姿势还不够优美,速度还不够快,假以时日,不用太长的时间,大约两三年时间,建业的战略价值将会得到更多的释放。

  在胡葆森战略价值的“释放”蓝图中,中原建业成为了其中重要的一部分。不久前,中原建业委任马晓腾为新任CEO,或许就是为了新一轮的发力做铺垫。

  截至去年年末,中原建业拥有261个在管项目,总建面为3097.44万平方米。它是老胡走出河南,实践大中原战略的关键一环,现于河南以外的省份已拥有24个在管项目,总建面为258.59万平方米。

  近来,胡葆森进行了一揽子“纾困”计划,包括处置了部分文旅资产、为建业地产引入战投股东等,但不见他对代建板块动一分心思,可见中原建业在他心中的地位非同寻常。

  中原建业利润率也一直维持在高水平,过往三年平均为60%左右,绿城管理的毛利率也常年在40%以上。相较之下,绿城中国和建业地产于2021年的毛利率分别只有18.12%和16.23%。

  与此同时,去年中原建业和绿城管理的资产负债率,分别为19.88%、35.71%。这是三道红线高压下的地产行业,所望尘莫及的。

  在地产股、物业股跌跌不休之际,“代建第一股”绿城管理股价不但逆市上涨,甚至还创出上市以来的新高,总市值一度超过140亿港元。

  除了上述两只代建股之外,朗诗似乎有望成为代建行业的第三个上市平台。3月,朗诗地产宣布,将名字改为“朗诗绿色管理”,目前只待6月30日公司股东大会通过,这一议案便能成行。

  在收紧的行业环境下,朗诗面临业绩的下滑,以及负债的增加,董事会主席田明在主席报告中颇为感慨:“所幸多年来的谨慎、自律帮助我们度过了最为艰难的一年,回望来路,我们深知'活下来'才是硬道理。”

  而对于如何“活下来”,田明又做了另外一番阐述:“2014年以来,我们实行产品差异化、资产轻型化、收益多样化的战略转型,2022年将是我们完成转型跨越的决定性一年……”

  与胡葆森、李军在原有地产的基础上,分拆另设代建平台不同,田明则摇动着船舵,干脆让公司整体向轻资产代建转向。如今酝酿了8年左右的时间,朗诗确实已具备了更名的“底子”。

  去年末,朗诗提供开发代建服务及进行小股操盘的项目共计83个,总可售面积约378万平方米,预计可售货值约达706.2亿元,这样的体量占中国地区总可售货值,已高达91%。

  于2021年度,朗诗地产新增代建服务合同额约为9.81亿元,同比增约9%;新增代建项目可售面积约153万平方米,可售货值约258.6亿元,同比增幅约18%;该业务的毛利率,也保持在40%的水平。

  据相关预测,2020-2024年,国内代建市场的新订建面复合增速为23.5%,预计2024年行业的新订建面达1.94亿平方米,对应的行业渗透率约为14.7%。

  由此可见,代建领域具有较大的吸引力,参照此前的物管、商管上市潮,未来必然有更多的代建股,登上资本市场。

  但分得一块代建蛋糕,并不容易。以往,一个项目只有两三家代建公司去投标,现在可能会有八九家代建公司来抢。为了竞标成功,不排除一些房企会在利润上做出让步。长此以往,也会影响整个代建行业的利润率,未来可能会出现下降。

  金融渗透

  房地产代建指拥有土地的一方发起诉求,拥有项目开发建设经验的代建方承接需求。一般来说,土地方拥有拿地渠道和资源,付出土地金和其他资金成本,而代建方则拥有成熟操盘经验和品牌溢价,通过专业能力使项目获得开发利润,并从中赚取代建管理费。

  据了解,最初的代建模式始于上世纪90年代的政府代建,即房企帮政府建保障房及设施。发展至今,代建行业按委托方的不同,分为三种模式,分别是政府代建、商业代建、资本代建。前两者只收取代建服务费,后者涉及资金引进与项目分红。

  未来基于项目股权的代建模式将成为主流,资本代建在现实中也将越来越常见。李军就曾表示,“资方代建是未来的方向,需要提前占位,这个赛道足够长、雪也很厚。”

  起初的代建,一般是零股权第三方委托开发,但在现实中,委托方反而希望代建商也入一点股,给予他们超额收益,这样对项目会更加上心。由此便诞生了商业代建中最常见的一种模式“小股操盘”。

  操盘方或是按照销售收入,收取一定比例的管理费和品牌使用费,及按持股的比例分享的项目利润;或是与合作方签订超额利润的分成协议,制定浮动的激励机制,以对应不同等级的KPI。

  招股书显示,绿城管理的基础管理服务费为项目销售额的5%-8%,中原建业的服务费为销售额的3.5%-6%。另有做代建的地产商表示,“代建整体收费并不低,有的甚至比投资拿地去做项目更赚钱。”

  但另一方面,如果委托方资金出问题,代建方也会受到牵连。在地产圈,因为业主方资金链断裂、工程烂尾,代建方不仅拿不到代建费,最后还被迫接盘项目的全部股权,这样的案例并不少见。

  尤其,随着去年下半年以来出险房企增多,代建的风险也随之增加,因而房企在选择合作项目时也更加谨慎。胡葆森表示:“因为中小地产商生存环境越来越差,会不会殃及到代建项目,这是我们选择项目时候一个很重要的条件。”

  此外,在一些操盘的过程中,代建主体还会联手金融机构,以解除资金的后顾之忧。

  去年年底,绿城管理宣布与中粮信托,就江阴城南项目签署合作协议,绿城管理将为该项目提供资方代建服务。项目此前系江阴恒大华府,属于典型非标遇困项目。

  不仅如此,彼时有消息称,绿城管理正与四大AMC之一的东方资产进行战略合作,多个涉房类项目已进入商务阶段。而除了东方资产外,中国信达也与绿城管理共同处置项目。

  金融机构的资金实力毋庸置疑,但他们往往缺乏房地产开发和项目管理经验,缺乏专业的开发团队,因此常与代建商一拍即合。涉房类信托规模占比较高的信托公司,尤为如此。

  乐居财经查阅获悉,绿城管理旗下的浙江绿城建服建设管理有限公司,便引入了中诚信托,由其持有37%股权。

  而以代建为老本行的曹舟南,其创立的蓝绿双城,在2020年的引战中,也将眼光投向了信托。目前,蓝绿双城控股由中光财金兴陇(兰考)股权投资基金合伙企业(有限合伙)(简称“财金兴陇”)持有4.48%股权,财金兴陇背后则由光大信托持有99.5%股权。

  不同于老一辈绿城人的草莽气息,在财政局当过副处长的曹舟南,财务出身的背景给予他对经济指标更加灵敏的嗅觉。引入信托,除了资金方面的考虑,还有获取资源的考量。

  许多信托公司正在持续收割地产项目。就在2月25日,光大信托和五矿信托便与恒大签订了合作协议,收购了后者4个项目的相关股权。

  其中,重庆黛宸房地产开发有限公司(恒大黛山华庭项目)10%股权及2.79亿元债权、东莞市鸿钏房地产开发有限公司(东莞恒大悦龙台项目)9.8712%股权及5亿元债权,均被光大信托揽入麾下,对价10.3亿元。

  佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司(佛山铂睿府项目)9.23%股权及2.4亿元债权、南沙恒睿及南沙恒昌(各自10.97%股权,广深国际文旅城项目)及6.4亿元债权,被五矿信托收入囊中,对价11亿元。

  另有消息称,中航信托接手了恒大阳光半岛项目;更早之前,中融信托也接盘了中南建设旗下盐城港达房地产49%股权,平安信托接下正荣集团旗下厦门市荣璐置业49%股权等。

  信托机构接管了项目公司的运营管理,向项目投入资金,以保障后续开发建设及保交楼。虽然恒大表示在偿还完债务后,有行使回购股权的权利,但项目被信托撰在手中,不排除会引入其他代建方,参与其中。

来源:乐居财经

作者:曾树佳

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