绕了一圈,远洋服务拿下红星物业

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 邓鑫妮 8.6w阅读 2022-08-15 19:39

  文/乐居财经 邓鑫妮

  收购红星地产的故事续集,远洋集团(03377.HK)在一年多以后再次讲了起来。

  和许多地产收购的叙事结构相同,房企母公司留下地产相关的业务,物管业务则转移到自己的物业平台。

  如今,远洋集团也进行到了这个步骤。

  8月12日,远洋集团和远洋服务(06677.HK)发布联合公告,内容显示,远洋服务将以5亿元价格收购天津熙合供应链服务有限公司(简称“天津熙合”)100%股权。

  红星的物业资产已经由天津熙合掌控,换言之,收购天津熙合就是收购红星物管资产。

  这笔交易是预料之中的事情,只是比预想中晚了一些。

  2021年7月18日,远洋集团公告称,将与远洋资本联手收购红星美凯龙控股集团旗下“重庆企发”70%股份,这笔收购除了有红星地产的资产外,还包含红星地产的物业管理业务,总对价40亿元。

  如今,时隔一年,远洋集团才正式将红星地产的物业管理业务转让给远洋服务。

  股权转让后,远洋集团既给了远洋服务实实在在的项目,自身又拿到现金,避免了同业竞争,可说是一步双赢的棋。

  物管资产腾挪

  欲将红星地产的物业管理业务划拨到远洋服务旗下,远洋集团提前做了一番腾挪,将该部分物业资产进行了重组,打包到天津熙合旗下,并由远洋集团和远洋资本分别持有50%。

  这样一来,远洋集团等只需单独出售天津熙合100%股权,就能将红星地产的物业管理业务,转到远洋服务旗下。

  “母公司完成重庆企业发展收购,继而带来红星物业后续合作。”远洋服务的管理层曾经提到。

  如今看来,双方的合作力度又将进一步加深。完成收购后,远洋服务将持有天津熙合全部股份。

  根据公告,第一卖方为远洋集团的全资附属公司正乾置业,以及第二卖方远洋资本,二者分别持股50%。

  买方、卖方和标的公司,三方都是熟人,价格也颇为实在。

  按照天津熙合2021年3980万元净利润计算,5亿元的收购PE约为12.56倍,是上市物企收购常见的溢价水平。

  天津熙合的成长性并不差,今年上半年的净利润已经达到4080万元,超过去年全年水平。

  而且,其手中资产也不少。

  “未来3年内,随着项目进入交付期,该物业管理平台在管面积有望突破2000万平方米。”去年收购红星地产时,就有预料。

  眼下,天津熙合控制企业有10家,在管建筑面积约为1390万平方米,涵盖48个住宅项目及13个非住宅项目,而储备建筑面积约为1210万平方米,涵盖50个住宅项目及8个非住宅项目。

  远洋服务的收购目的向来明确,去年收购瓯睿物业是为了加码医院业态,年底收购未来和谐物业和正源物业,全年实现合约面积破亿。

  收购红星物业,一方面整合物管业务,另一方面能够让远洋服务在相对短的时间内进入新的地区市场。

  公告显示,天津熙合主要从事物业管理服务,业务集中在京津冀区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域。

  5个月外拓1200万方

  收购完成后,天津熙合及其下属企业的业绩将会并表远洋服务,将为后者带来新一轮的增长。

  “2021年实现合约面积过亿。”此前,远洋服务董事局主席兼总裁杨德勇定下规模目标。

  如今这一承诺已经兑现,新的目标可以提上日程。

  上市一年多,远洋服务积极外拓,过去一年,其下单瓯睿物业、未来和谐物业和正源物业三笔收购标的,投资动作也频频发生。

  据乐居财经《物业k线》不完全统计,2021年远洋服务共对外投资的企业超10家,除了涉及主营物业管理服务业务外,还投资了科技服务等协同业务领域。

  多种规模拓展并举,远洋服务实现了快速增长。截至2021年12月31日,远洋服务的总合约建筑面积约为1.06亿平方米,总在管面积为7348万平方米,分别较上一年同期增长约49%及62%。

  第三方拓展也不逊色,如今第三方合约面积已经超过关联方。2021年,远洋服务合约面积中第三方来源占比从上一年的约33%提升至51%,新增合约面积中来自第三方拓展的规模为3260万平方米,占比约为87%。

  中报披露在即,远洋服务在官微中披露了一段规模信息,依旧保持着较快的外拓速度。

  “截止5月31日,新增外拓面积超1200万平方米。坚持“一体两翼”战略,坚持拓展高质量住宅,持续寻找商写及公建类项目。”

  远洋买“红星”

  远洋服务能够分羹红星物业,离不开母公司收购红星地产为其铺路。

  2021年7月18日,远洋集团和远洋资本一同收购重庆红星美凯龙企业发展有限公司(简称“重庆企发”,现更名为“重庆远洋红星企业发展有限公司”)70%股份,而重庆企发正是红星地产的控股股东,交易总价40亿元。

  至此,远洋系成功掌舵红星地产。

  红星携带的资产颇为丰富,存货逾600亿元,91个物业项目,住宅面积合计约2017.1万平方米,商业建筑面积合计625.2万平方米。

  跻身百强的红星地产,一朝“卖身”,还是那个不新鲜的话题:流动性危机。

  据了解,截止2020年末,重庆企发净资产为167.49亿元,以该数值计算,70%的股权对应的价值约为117.24亿元,但远洋的出价仅仅只有40亿元,缩水超77亿元。

  IPG中国首席经济学家柏文喜曾对此分析称,收购价与对应的股权价值相差过大,表示红星企发可能存在明股实债问题,或者收购价被打了较大的折扣,或者说明红星企发的流动性压力非常严重。

  截至2020年底,重庆企发的总资产为1189亿元,总负债高达1021亿元,其中流动负债900.7亿元。扣除近500亿元的合同负债后,流动负债400亿,而手头现金仅有90亿元,债务已然压顶。


来源:乐居财经

作者:邓鑫妮

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