越秀地产林昭远:谋划收并购|中报风云⑧

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 李奕和 6.1w阅读 2022-08-19 11:48

文/乐居财经 李奕和

“买好房,上越秀房宝。”

在8月18日下午,越秀地产2022上半年业绩发布会上,董事长林朝远面对一众媒体,卖了一个小小的广告。

线上与线下融合,一城一策和一项目一策,是越秀地产在低迷市场积极采取的精准营销策略之一。林昭远认为,在营销、服务、品牌、产品上的优势,是越秀地产上半年面对疫情反复、经济下行挑战下,依然实现逆势增长的关键原因。

2022年1-6月,越秀地产录得合同销售金额489.1亿元,同比上升3.2%;合同销售均价2.75万元/平方米,同比上升4.2%。销售增速在行业中名列前茅。

当中,大湾区实现合同销售317.5亿元,占总合同金额64.9%。而广州以293.4亿元的销售金额,依然是越秀地产贡献最多的城市。

成绩来之不易。根据此前国家统计局数据显示,今年上半年全国商品房销售金额和面积同比分别下降了28.9%和22.2%,房地产投资额同比下降5.4%。

房地产企业的销售几乎出现了全面性的大幅下滑,其中流动性困难的房企的销售出现了断崖式的下降。而今年上半年,越秀地产是前30大房企中,合同销售唯一实现同比正增长的房企。

业绩的逆势增长给了林昭远以信心。他表示,今年公司的销售目标不做调整,对完成1235亿的目标,管理层还是非常有信心去达成。

财务“优等生”

纵观这场近一个小时的业绩会,越秀地产的业绩亮点当然不止是销售的增长。

数据显示,2022年上半年,越秀地产录得营业收入312.9亿元,核心净利润21.3亿元,分别同比上升29.1%、1.4%。实现了营收和利润的双增长。

不仅如此,其截至2022年6月30日止,还有已售未入账销售金额1563.5亿元,较年初上升3.8%。该部分未结转销售将为其后续的业绩增长提供有力的支持。

当然,在许多民营企业因流动性陷入危机的当下,作为国企的越秀地产依然保持着绝对的财务健康和流动性安全,是其最大的优势。

截至2022年6月30日,越秀地产总借贷845.75亿元,其中一年内到期借贷269.59亿元,剩余均为二到五年内到期。其持有现金及现金等价物及监控户存款总额390.5亿元,完全能覆盖短期债务,资金流动性充足。

期内,越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、59.7%和1.45倍,实现了“三道红线”零踩线,全部指标维持“绿档”达标。

在这基础上,越秀地产依然积极拓展多元融资管道和方式,强化资金管理,持续降低融资成本。该公司在2022年上半年于境内成功发行公司债61.5亿元,3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%,5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。平均借贷成本同比下降34个基点至4.11%。

财务的稳健,让穆迪和惠誉继续保持对越秀地产的投资级信用评级,展望“稳定”。

数据显示,该公司2022上半年毛利率21.2%。对此,林昭远指出,保持20%~25%的毛利率,是越秀地产的目标。这个毛利率我认为是个合理的,也符合当前行业发展的趋势。

值得一提的是,经历了一年多的“冰河”期,监管层出于宏观经济稳增长的需要,二季度以来已相继出台一系列房地产政策,表态支持居民合理的自住和改善型需求,保持房地产市场良性回暖和健康发展。许多行业人士看来,房地产已逐步触底回暖。

对房地产的未来,林昭远当天也表达了同样的看法。他认为,国家目前无论是在财税、货币政策,还是在过去一些限制性条件上已相应做了一些放手。从政策来判断,应该还会不断放松,房地产将有望进入一个逐步企稳回升的过程。

TOD走出大湾区

相比大部分同行较为稳健的财务,为越秀地产在行业低迷期的逆市“抄底”提供了可能。

2022年中期,越秀地产用于支付土地款及拍地保证金的经营性支出160.8亿元,比2021年同期的109.2亿元,增加不少。

业绩会上,越秀地产资本经营部总经理姜永进也对此指出,公司期末现金390.5亿,下降3.6%。原因主要是参与多个地块的拍卖,支付了相对较多的土地保证金。

上半年,越秀地产坚持“1+4”区域化投资布局,以合理的价格分别于广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙共7个城市新增16幅土地,总建筑面积约为346万平方米。

其持续深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区,上半年新进合肥。截至2022年6月30日,在全国战略布局30个城市,总土地储备约为2860万平方米,其中大湾区土地储备占总土地储备约52.9%。

在上半年的新增土储中,TOD、产业勾地、国企合作增储模式分别占新增土储的23.2%、4.4%、27.0%。TOD已成为越秀地产重要的土地拓展方式。

事实上,随着越秀地产在该领域的不断深入布局,其TOD模式已经开始了迈出广州。

今年5月,越秀地产宣布成功摘得杭州地铁4号线二期工程勾庄车辆段上盖物业。这是其首次在大湾区以外城市获取TOD项目,宣告着越秀地产TOD模式全国化拓展实现了新突破。

除此以外,越秀地产上半年还成功获取广州海珠琶洲南TOD,两个新增TOD项目贡献了80万平方米的土地储备。截至2022年6月30日,越秀地产共拥有8个TOD项目,总土地储备达到359万平方米,约占公司总土地储备上升至12.6%。

林昭远指出,过去30年以来,越秀地产一直把TOD作为一条重要的产品线,尤其广州地铁成为二股东以来,公司在获取项目上有所增多。其认为,随着国内城市轨道交通的发展,各大城市非常注重在地铁轨道交通发展的地点上盖物业,同时,在如何把产城融合在一起的问题上,各级政府都非常重视。

而得益于越秀地产过去的多年研讨布局,“在这一行业里面,我们相信我们应该还是有一些独特的优势。”据了解,以与杭州地铁的首个项目合作为契机,越秀地产未来还将持续拓展大湾区以外的TOD项目,加快全国化TOD项目的布局。

对于项目的收并购,此前,曾有市场消息传越秀地产将收购恒大在香港的恒大中心。林昭远在业绩会上对此事做回应称:“我们没有参与恒大项目的并购活动。”

但对于近段时间以来,有出险房企频繁出售香港项目,他指,香港也是公司的大本营,我们也密切关注香港的项目,对香港未来的发展也充满信心,如果有合适的项目,我们都会投资。

他同时表达了越秀地产对收并购的态度:“对市场上各类资产都有关注,尤其在我们所布局城市和区域的项目,如果有合适,我们也会积极去争取。”

以下为越秀地产业绩会媒体问答:

媒体提问:前段时间有媒体报道,广州旧改现在陷入了一种僵局,想请教一下越秀地产的旧改项目进展是否顺利?贵公司有没有考虑从其他房企中收购一些旧改项目?

林昭远:关于广州旧改,整个旧改应该是没有停滞。广州市政府也很重视城市更新,也是在落实中央的一个重要战略。我们的项目也正常推进,番禺里仁洞村项目已得到实施方案的审批,目前公示已经结束了。南洋电器厂我们是适当做了一些规划上的调整,也是正常推进的。

旧改引入合作企业的事情,我的理解是,目前确实由于部分企业出现了财务状况,引入一些企业,能够确保基层工作持续进行,也能够保证改造工作的有效兑现和落实。我认为,有品牌、财务健康的企业,应该是机会比较大一点。关于收购的问题,我们也一直针对市场的各类标的都积极推进,如果有合适的,我们也会进行收购。

媒体提问:越秀地产对未来全国布局有什么规划?当前房地产下行的大背景下,越秀地产做到稳定发展的关键是什么?

林昭远:我们城市的布局是按照“1+4”进行,大湾区是我们的大本营,所以投资资源投放角度,应该是作为一个重点区域发展。华东片区,目前杭州、上海、南京,我们这几年也是投放资源比较多。华中区域,重点还是在武汉、长沙、合肥、郑州。还有西南,主要是在成都、重庆,还有西安。北方区域,现在核心是北京、济南、山东。总体上,从目前整个市场的变化来看,我们都会更加聚焦在一些省会城市、重点城市。

稳健经营,其实我们过去的5年里面,一直坚持一个理念:稳中求进。既要发展,但是也要保持有质量的发展。所以一直以来,我们都是在符合评级的前提底下,用好我们的杠杆,确保财务稳健的前提,来推进我们的投资铺排,我认为,目前的情况也印证了我们是正确的。

媒体提问:投资净利润率、毛利率公司是否觉得已经见底?越秀地产利润率、毛利率会保持怎么样一个情况?之前有传言越秀地产收购恒大中心,我们是不是已经有入标?有没有兴趣在香港买一些内房的项目或投资物业?

林昭远:毛利率和盈利能力的问题,大家看到从去年以来,从各大房企的经营数据来看,行业盈利能力的下滑应该是一个事实。我们的毛利率同比上半年下滑了5.6(个百分点),但按去年全年的毛利率,大概只下滑了0.4(个百分点)。我过去也几次强调,20%~25%的毛利率应该是我们的目标。这个毛利率我认为是个合理的,也符合当前行业发展的一种态势。

媒体提问:越秀地产下半年会有哪些意向获取的TOD项目?未来TOD的趋势是什么?

林昭远:我们过去30年一直把TOD作为一个重要的产品线,尤其广州地铁作为我们的二股东以来,我们在获取的项目上有所增多,包括今年上半年从母公司获得琶洲南TOD。还首次走出广州,在杭州落子,是我们TOD全国化布局的重要的举措。

随着国内城市轨道交通的发展,各大城市非常注重在地铁轨道交通发展的地点上盖物业,同时,在如何把产城融合在一起的问题上,各级政府都非常重视。过去几年,我们组建了专门的团队,研究TOD的发展如何能够既符合我们城市规划发展,又符合我们企业经营运营的需要。这方面,我们和各大城市的地铁规划建设,做了多轮的交流,也达成了很多共识,取得一定的成就。我也相信,越秀地产在TOD项目的开发效率,我们TOD的产品力,在这一行业里面,我相信我们应该还是有一些独特的优势。

媒体提问:公司怎么看下半年的整体市场行情?在现在的行业环境下,对完成全年销售目标是否有信心?另外,公司对同行的并购是否有新落地的项目,下半年是否会持续发动收并购?

林昭远:从我个人判断来看,一个是政策角度,国家在房住不炒的前提底下,政治局已经有定调,要支持我们刚性的、改善性的住宅需求。所以房地产行业,目前无论从财税,还是货币政策,还有过去的一些限制性条件上,各大城市应该会相应再做一些放手。从政策来判断,应该还会不断放松,有希望逐步进入一个企稳回升的一个过程。当然,这个回升里面有一个先后的问题,就是可能会出现一些分化。特别是目前从拍地的情况来看,可以看到核心城市在回暖的时间上,可能会提前一些。

至于公司今年的目标,刚才我们的报告里面也提到,公司的目标不做调整,对完成今年1235亿的目标,管理层还是非常有信心去达成。收并购的事情,管理层也是积极谋划,积极地对企业进行分析,如果有合适的,我们也会积极在这方面去做最大的努力。

来源:地产K线

作者:李奕和

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