越秀星耀未来14个月地价回款47%，张宣淇抓住“好房子”窗口期
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进深
徐迪
2026-01-20 10:38
北京进深 徐迪 昌平区2025年度商品住宅网签金额排行榜显示，星耀未来以11.79亿元的成绩排名第8位，操盘手为张宣淇。
项目全年累计网签212套，成交面积约2.15万㎡。
成交均价5.48万元/㎡，约为销售指导价的83折。
越秀星耀未来所在昌平小沙河1802-0005地块由越秀地产+未来科学城置业2024年10月22日摘得，成交价25.33亿元，楼面价2.5万元/㎡，销售指导价6.6万/㎡。
项目占地5.63万公顷，建筑面积16.09万㎡，其中地上10.13万㎡，容积率1.8。
规划建设17栋住宅楼，共978户，均为6-8层矮板，部分为顶退户型。
项目主力户型为92㎡/97㎡/107㎡/132㎡，产权得房率81%-85%区间。
4月2日和8月7日两批次取证，拟售均价6.6万元/㎡。
4月7日开盘，官宣销售额为13.86亿元。
截至1月20日，网签215套，成交金额总计11.97亿元，地价覆盖率47%。
从面积段来看，项目还是以刚需产品为主，户型设计中规中矩，优劣参半，主打一个高性价比。
扩容空间是最大亮点，南向内嵌阳台+飘窗，北向设备平台。
到目前为止，星耀未来1.8米的阳台进深，在昌南区域还是一骑绝尘的。
虽然它不是通面宽的，且顶配132户型的阳台进深收缩至1.4米，但后续入市的几个新盘阳台基本都卡在1.2米进深。
户型图上清晰地注明了延展空间具体面积。
92/97户型得房率81%左右，加上6.9㎡延展空间，使用率可达88%；
107户型得房率82%左右，加上8.1-9.1㎡延展空间，使用率可达90-91%；
132户型得房率85.5%左右，加上9.5㎡延展空间，使用率可达91%。
项目位于沙河镇，未来科学城西区，距地铁朱辛庄站约2公里处，可换乘昌平线和8号线，能够承接海淀大厂外溢购房需求。
向南还有大量优质产业集群，包括小米产业园、北京国际信息产业基地等，已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。
周边新盘主要有大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来等，成交均价在6.2-6.5万/㎡区间。
来源：进深
作者：徐迪
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