乐居新媒体  刘真  发自南京   限价放开，是好是坏？其他板块不好说，但对宇宙中心河西，下个月土拍，地价/房价或将迎来齐涨。＞＞＞“双限”政策执行两年后终止！盘点南京第三批次土拍四大看点

  9月19日，南京三批次拟出让地块出炉，46幅地块均未设置毛坯限价，其中有7幅出自河西，分布于河西北、河西中、河西南以及江心洲。相比此前土地推介会曝光的地块，本次河西南新增了三幅涉宅用地。

  第一组数据，通过梳理即将出让的这7幅地块发现，相比今年7月12日河西二批次集中成交的四幅触顶宅地，三批次河西新挂出的7幅宅地，无论是底价成交还是触顶后，起拍楼面价均有1000-2300元/平的涨幅。

  具体来看，如果是底价成交，本次7幅地起拍楼面价都在3.2万/平及以上，最高达到3.7万/平；而7月起拍地价分别是3.1万/平起步，最高为3.5万/平。对比两次挂地前后，河西起拍地价涨超1000元/平。

三批次与二批次土拍数据前后对比

  再来看第二组数据，假设河西7幅地全部触顶，实际成交价又会出现怎样的变化。

  河西中最高地价有可能达到43141元/平，而7月河西中越秀G28成交楼面价则为40806元/平，对比之下，河西中有可能最高上涨2335元/平；

  河西南四幅地，最高地价有可能达到40487元/平（最低为河西南G73地块34780元/平），而7月河西南最高地价为葛洲坝G29，楼面价为39964元/平（最低为中北盛业G30地块35655元/平），对比之下，最高地价有可能上涨523元/平，而最低地价有可能下调875元/平。

     另外，相比7月份二批次土拍，本次河西北、江心洲均迎来1幅宅地补仓。

     对比来看，江心洲起拍地价也由去年11月三批次的29799元/平，上涨3167元/平至目前32966元/平，若G69地块触顶，楼面地价将达到35230元/平，与现在河西南奥体建设G31、中北盛业G30属于同一个起跑水平。

    河西北，本次出让一府宅地，紧邻应天大街高架，起拍地价36110元/平，若触顶，楼面价将达到41315元/平，虽与璟华府相比地价有一定回调，但仍然是同板块内的高价地。

     倒退至两年前，在南京高价地频出的2020年上半年，彼时4月拿地的河西北朗诗高力璟华府成交地价一度达到42398元/平，其地价与南京至今“第二贵”河西中上海建工G68（海玥花园）仅相差了163元/平，震惊众人。

   而仅仅过了2个月，到2020年6月初，南京土拍就推出“限房价、竞地价”规则，彼时业内一致认为，政策的出台旨在为土地市场降温。

    如今“限房价、竞地价”执行了两年，南京土拍又重新放开限价，一方面考虑当前南京各板块楼盘流速情况，提升市场预期；另一方面也为房企后期打造品质留出更多施展空间，鼓励开发商在品质上提升溢价。

  综合不难发现，从目前三批次河西高价地走势看，若7幅地全部触顶，4万+地块有可能达到3幅，3.5-3.7万/平地块3幅，3.4万/平地块1幅；而7月河西成交地块则是4万+地块1幅，3.9万+地块1幅，3.5万+地块2幅。

  无论是底价、溢价又或者触顶成交，河西地价都将迎来小幅攀升。有道是：面粉贵了，成品的面包还可能便宜吗？当然，限价地的取消，不代表房价会暴涨，但小幅慢涨还是很有可能的。

    而随着差异化定价的到来，未来商品房售价也可能会发生变化。接下来，不排除开发商会取消装修升级包等附加项选择，改为在产品力上下功夫。

  七幅地具体位置如下

  （1）河西南四幅

  本次新增加的河西南三幅宅地位置相邻，距离江秦淮河位置较近，均位于地铁2号线西延线“天保站”东侧，后期适合打造河景房。

  河西南G71（二类居住用地）

  地块四至：秦新路以北、龙王大街以西（MCe040-09-81）

  出让面积：17064.97㎡

  综合容积率：2.4

  建筑限高：100m

  起拍楼面价：32282元/平

  地块周边配套幼托、小学、初中，北侧隔规划住宅有规划供电设施（110Kv），南侧有地铁2号线西延线，东侧有地铁S3号线。住宅建筑高度不得低于35米。

  从现场实探来看，即将出让的G70地块平整，开发难度较小，目前已铺上绿网，距离人居森林仅隔着一条跨秦淮新河大桥，两个区域房价却相差1.5万/平。

  河西南G72（二类居住用地）

  地块四至：秦新路以北、横坝街以西（MCe040-09-80）地块

  出让面积：18161.27㎡

  综合容积率：2.75

  建筑限高：100m

  起拍楼面价：32233元/平

  本地块周边配套有幼托、小学、初中，地块南侧有地铁2号线西延线站点。住宅建筑高度不得低于35米。

  河西南G73（二类居住用地）

  地块四至：秦新路以北、新亭街以西（Mce040-09-78、09-79）地块

  土地出让面积：29817.54㎡ 

  综合容积率：2.4

  建筑限高：100m

  起拍楼面价：32255元/平

  该地块综合容积率为2.40，是三个地块中面积最大的一幅，规划住宅建筑高度不得低于35米，地块不允许配建商业，计划分三个部分开发。

  地块南侧有一公建预留用地，西侧隔居住社区中心有规划公交首末站、现状加油加气站及环卫设施用地，地块西侧为2号线西延线“天保街站”出入口。

  A分区，用地性质R2二类居住用地(100%)，用地面积12557.85平方米，1.0＜容积率≤ 2.4，建筑高度≤100(m)，建筑密度≤20%，绿地率≥35%；

  B分区，用地性质R2二类居住用地(100%)，用地面积15470.33平方米，1.0＜容积率≤ 2.4，建筑高度≤100(m)，建筑密度≤20%，绿地率≥35%；

  C分区（地下），用地性质R2二类居住用地(地下空间出让，停车)（100%），用地面积 1789.36平方米。地面为城市道路，出让范围仅为地下空间且应符合市政管线敷设、绿化种植等要求。

       河西南G70（R21住宅用地）

  地块四至：双闸街道红菱街以西、扬子江大道以南地块（河西南部4-2-A）

  出让面积：18318.52㎡

  容积率：1.0＜Far≤2.4

  建筑限高：80m

  起拍楼面价：35256元/平

  该地块位于河西南青奥滨江区域，今年8月份由商办用地转为住宅地块，紧邻第二次土拍中拿地的葛洲坝G29地块（不设毛坯限价）。

地块示意

  河西南G70地块可建设面积约44000㎡，约可布置3栋住宅，地块内的景观、居住品质均有较大发挥空间。地块东侧即规划幼儿园、社区中心用地。附近南外青奥村小学、南师附中邺城路学校，可充分满足片区教育需求。

  交通方面，周边扬子江大道、平良大街、红菱街、双闸路灯主要道路已建设完成，附近规划地铁9号线（二期）公共交通便捷。未来出行可慢行、公交、机动车多种出行方式。

河西南地块

  商品房情况，周边有已经收官的万科翡翠滨江、融创滨江ONE等江景豪宅，前期销售均价5.5万/平+3500元/平精装升级包，要求首付8成。

    （2）河西北1幅

  河西南G68（R21住宅用地）

  地块四至：东至规划经二路，南至应天大街，西至规划经一路，北至规划上新河街（3号地块）

  出让面积：13972.40㎡ 

  容积率：1.0＜Far≤2.2

  建筑限高：60m

  起拍楼面价：36110元/平

  地块位于长江夹江、江心洲及河西中部重要的交汇点与交通节点，西侧商办混合用地将成为未来该片区的重要江璟视点，商业、景观价值突出。

  从用地指标来看，地块内可建四栋建筑高度60米的高层住宅，层高约15-20层，形成南低北高的错落布局，景观视野均有较大发挥空间。

  从位置上看，地块南侧应天高架一路之隔即为河西中部，西侧规划有商办混合用地，东侧规划有一处大型基层社区中心，融合1处公交首末站。

  该片区此前已出让4幅住宅用地，目前仅朗诗高力璟华府尾盘在售，销许均价58999+3500元/平装修升级包，折合约6.25万/平。

  交通出行方面，毗邻扬子江大道快速路，南侧紧邻应天大街高架，出行便利。此外地块还临近在建的地铁9号线站点，地铁10号线绿博园站，轨道交通优势明显。

  周边有陶行知中学、华山路小学等完善教育配套。在建地铁9号线上新河站紧邻地块，南侧邻近地铁10号线绿博园站，快速交通出行体系完善。地块之间规划有商办用地，未来将形成区域内的商业配套中心。

河西北地块

  （3）江心洲岛南1幅

  江心洲G69（R21住宅用地）中新大道以东、文萃街两幅地块（22-007）、（22-013）

  地块四至：东至熙怡路，南至文泰街，西至规划中新大道，北至规划文治街

  出让面积：45089.06㎡ （含仅出让地下空间3077.13㎡）

  综合容积率：2.26

  建筑限高：80m

  起拍楼面价：32966元/平

江心洲岛南地块

  两幅地块相邻，体量较大达到了4.5万方，紧邻中新大道，环岛东路，旁边即仁恒江湾世纪，前期均价约4.5-4.8万/平，区域认可度较高，未来有望打造江景房。

地块现状

  地块西南角为金陵中学（新校区），西侧为江心洲中心小学，东北侧为市民广场，南侧毗邻青奥森林公园，公共生活配套比较丰富；并且靠近江心洲夹江隧道，未来通往河西中、江北新区速度会更快。

  22-007地块可建5栋高度67米的高层住宅，围合式布局；22-013地块可建10栋建筑高度70米住宅，中轴对称布局。

  周边新房有栖霞建设栖悦湾（楼面地价29799元/平，毛坯限价42200元/平），江心印（楼面地价30247元/平，加包后销售均价约4.8万/平），江尚紫薇（楼面地价32096元/平，毛坯限价42850元/平）。

    （4）河西中1幅

  河西中G67（二类居住用地）

  地块四至：建邺区沙洲街道牡丹江街以南、云龙山路以东地块

  出让面积：48719.37㎡ 

  容积率：1.0＜Far≤2.75

  建筑限高：100m

  起拍楼面价：37543元/平

河西中地块

  本地块位于河西中部中心区、建邺高新区（新城科技园）中部，地块区位优势明显。紧邻奥体大街，距离在建的地铁7号线新城科技园站、梦都大街东站500米，距地铁10号线中胜站1300米，交通便利。

  地块规模较大，东侧临近南河风光带，北侧即颐和源璟，最后一次收官均价57704+3500元/平装修升级包，折合约6.1万/平；附近二手房多在6.5万/平以上。

  河西中商业配套完善，龙湖天街、徐矿广场、华采天地等分布周围；教育方面，临近新城小学、新城中学以及在建的科技园学校，地块南侧规划有幼儿园和九年一贯制学校。