近日，深圳楼市最热的话题莫过于可售型人才房。

  11月25日，深圳市住房和建设局公示首批推出6个可售人才住认购资格审核结果，15294户人才家庭将摇号选购4422套人才住房。

  单身居民、2至3人家庭可根据自身意愿申请本批次住房两房户型。领军人才、4人及以上家庭可根据自身意愿申请本批次住房两房户型或三房户型。

  公示显示，共16305户家庭提交认购申请，经审核，本批次住房资格审核合格的认购申请家庭共15294户，资格审核不合格的认购申请家庭共1011户。其中，两房（A队列）认购批次有12679户，三房（B队列）认购批次为2615户。

  整体中签率接近28%，其中单个项目最低中签率只有1%。

  1%的中签率也意味着，高性价比房源成为刚需蜂拥而至的重要原因。

  本批次住房项目共6个，4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套，分别是安居君兰湾府、安居鸿栖台、安居玥龙苑、安居颢龙苑、星河开市客环球商业中心、华侨城九樾广场项目。

  可售型人才房最大的特点在于，其售价较周边商品房只有6成左右，相当于6折就能在深圳买房，且申请门槛低于预期。

  六折买房，与周边一手最大差价达47400元/㎡

  早在2018年，深圳启动“二次房改”，彼时明确了未来保障房与商品房供应比例为6:4，其中人才住房的占比在20%左右。

  至今年11月初，深圳住建局推出了安居君兰湾府等6个项目住房面向人才配售，可售型人才住房政策正式实施。

  一直以来，作为一线城市，深圳房价相对较高，此次市场价六折就可以买到可售型人才房，这是否会带来深圳楼市生态变革？

  深圳首批供应的6个可售人才住房共4422套，此次两房整体中签率可达到15.4%，而三房户型整体中签率明显高于两房，中签率为94.3%。

  从单个项目来看，最低中签率的项目是星河开市客环球商业中心，其96套两房户型共吸引8718户家庭认购，中签率只有1.1%。

  该项目三房户型中签率明显提高，972套共吸引1511户家庭认购，中签率达到了64.3%。

  认购人数最多的项目是安居鸿栖台，两房和三房户型合计认购户数达到了10571户，其中288套两房户型共吸引8955户家庭申购，中签率仅为3.2%。

  该项目售价均价在42900元/㎡，相较于周边一手房项目最大差价可达到47400元/㎡。

  10年不能交易！

  如今各类新房打折中

  哪些人能购买可售型人才房？

  具体来看，首批可售人才房申请人需要满足具有深圳户籍，参加社保累计缴费3年以上，且是深圳市认定的人才（包括学历型人才和技能型人才，前者要求全日制本科及以上）等条件，即可申请摇号。

  也就是说，可售人才房面向拥有深圳户籍、本科、无房、社保满3年刚需人群。

  可售安居房和可售人才房定价均低于周边商品房价格，整体约为市场价格的50%～60%。

  公开信息显示，深圳目前安居房轮候人数在18万人左右。

  也就是说，购买可售型人才房的客户很大一部分来自于这部分人群，这部分人大部分为刚需客户。

  按照可售型人才房流转机制，签订买卖合同满10年，可按照届时安居商品房去的完全产权的相关政策规定，申请取得住房完全产权，这对刚需客户而言具有一定的吸引力。

  实际上，可售型安居房最大的局限于在于满10年才能上市流转，这就避免了价格套利，核心在于引进和留住人才，可售型人才房在此时开启入市，利好刚需自住型购房人才。

  从认购情况也可以看出，实际部分项目摇号中签率普遍较低，再加上10年流转期的局限，对整体市场潜在的商品住宅客户分流有限，分流的客户主要是安居房轮候库中满足“人才”标准的刚需购房者。

  今年深圳新房供应爆发，开发商为抢收客户，推出各式促销手段，以价换量。

  例如：今年10月，罗湖莲塘新盘推出609套住宅，备案均价约6万元/㎡，折后单价最低约4.88万元/㎡。一名市场人士指出，这属于是罗湖房卖出光明价。

  可供对比的是，2021年11月，同在罗湖莲塘的新盘入市，均价约8.9万元/㎡；而今年9月中旬入市的光明新盘备案均价约4.81万元/㎡。

  坪山不少新盘同样拿出降价手段。

  在国庆假期启动认筹登记的某新盘，备案均价约3.9万元/㎡，开盘限时优惠86折，折后单价低至3.08万元/㎡。项目销售人士称，可专车接送购房者看房。

  同片区已开盘的新盘为抓住“十一”小长假的重要营销节点，开盘优惠返场，最高折扣约88.03折。

  另外，湾区多个城市房贷利率处于历史低位，低于LPR基准利率。对于购房者来说，房贷利率优惠可以节省购房成本。

  据显示，深圳首套住宅房贷利率普遍为4.6%，等于LPR+30BP。

  深圳商品房市场是否会受冲击？

  一个很明显的趋势是，深圳正在逐渐加大可售安居房用地的供应。

  从深圳首个可售型人才用地面世，据不完全统计，截至11月24日，深圳招拍挂项目中可售人才房项目已达到28个，可供应约2.5万套房。

  除去首批有6个项目4422套房源入市申购外，未来还有22个项目，可提供2.1万套住房，主要分布在南山、宝安、龙华及光明区。

  另外，从刚刚收官的深圳第四轮集中土拍也可以明显看出，取消竞自持改为竞可售安居房，四批次7宗供地中，除2宗整宗安居型商品房、1宗70%安居型商品房外，其余四宗全部均设置了“双竞”要求，即竞地价、竞安居型商品房建筑面积。

  实际上，近一年来70㎡-90㎡一直是深圳的主力成交面积，这部分人群恰恰是刚需和一部分刚改人群。

  从总价段来看，300万-500万元的产品往往是市场成交主力。

  总体来看，可售型人才房对商品住宅市场带来的冲击有限。

  作为保障房，可售型人才房最主要的是满足刚需客群的居住需求，主要面向深圳户籍社保满3年的本科无房刚需人群，核心在于引进和留住人才。

  再加上较低的中签率以及10年流转期的局限性，其分流的客户大概率来自于安居房轮候库中满足“人才”标准的客户，对市场潜在商品住宅购房客户分流有限。

  但从未来趋势来看，随着深圳人才房及安居房供应不断提速，而留给房企的刚需市场也将不断被压缩。