乐居新媒体 浩然 发自南京

  近日，南京召开2023年首场土地推介会。

  其中，一幅“江宁区宏运大道以南、明城大道以东（左邻右里北侧）地块”引发关注。从地理位置和出让面积来看，该地块就是当年的万科G46项目。

  2016年9月，南站G46地块被万科以总价20.3亿元拿下，楼面地价27168元/㎡，成为当时的江宁地王。根据最初的规划，该地块将建设4栋高层住宅及部分商业、办公。

  不过，由于限高问题，G46项目的开发一直没有实质进展。

  2023年首场土地推介会，该地块赫然在列，也宣告了这幅闲置近7年的地块终于重获新生，有望在今年上半年重新拍卖！

  近几年，由于南站区域新房供应量较低，整体市场热度一般，这个“地王”项目几乎要被遗忘。

  不过，去年12月底，南站地区一则规划调整，让该地块重获关注。

  根据南京市规划和自然资源局的公示，该地块的用地性质、指标均进行了调整：

  一、用地调整

  10-01地块商住混合用地（Rb）调整为二类住宅用地（R21）。

  二、指标调整

  10-01地块容积率由≤3.2调整为≤2.1，建筑密度≤40%调整为≤20%，建筑高度≤120米调整为≤60米，绿地率≥25%调整为≥30%；取消配套公共厕所。

  三、控详条文：

  1、沿宏运大道居住建筑宜采用短板式布局，避免形成连续的长板高层建筑，建筑立面应公建化处理；

  2、沿宏运大道地块开发应做好减噪措施，新建住宅类项目建设前需开展环境影响分析，避免道路噪声对沿线居民的污染和干扰。

  从具体的调整方案来看，影响地块开发的不利因素已基本解决。

  首先，该地块从商住混合用地调整为二类住宅用地。从房企的角度来看，纯宅地的开发难度更小、资金回流速度更快；从南站板块的实际情况来看，已经有喜马拉雅等商业落地，但新房市场面临“房荒”，商住变纯住宅，也符合当下行情。

  此外，项目建筑高度从120米调整为60米，制约项目推进的限高问题，以这种妥协的方式解决。容积率也从3.2调整为2.1，建筑密度从40%调整为20%，绿地率从25%调整为30%。显然，这是要打造南站，乃至整个南京主城稀缺的低密度住宅。

  谈到这里，不禁涉及到一个老生常谈的话题——土山机场搬迁。

  前不久，在江苏省政府2023年工作报告中，再次提到了“加快南京土山机场搬迁”。

  前有南站万科G46，后有大校场金陵华夏中心，近年来，因为机场“限高”问题，被影响到开发建设的项目不少。而且，作为江宁传统中心的东山地区，受到“限高”问题的制约，整体的发展速度缓慢，城市界面陈旧，与南京市区的通勤，也颇为不便。

  如果土山机场可以搬迁，对于东山，乃至整个江宁的发展将带来质的影响。东山、南站、大校场所构成的黄金三角，将被完全打通。

  但根据以往的经验，一个闲置多年的大校场机场搬迁，尚且如此困难，更何况一个正在使用中的机场。从大局考虑，有希望是好的，但不必抱太高期望。

  继续回到南站板块，从居住的角度来看，南站区域相比大校场，并不逊色。南站区域拥有全市首屈一指的交通配套，高铁、地铁、绕城高速等构成立体交通网络，无论是在江宁、雨花软件谷、河西，还是在市中心工作，都非常方便。近年来，区域内教育、商业配套已日渐完善。

  但相比同属南部新城的大校场，南站板块近年来曝光度要低很多。

  原因其实也简单，南站没新房了。近年来，随着万科一批项目的清盘，南站新房供应量骤降，基本进入以二手房交易为主的时期。

  去年10月份，南京交通投资置业以15.1亿元的底价拿下南站G86地块，成交楼面价24661元/㎡。这也是南站区域时隔近3年再次出让宅地，有传闻，该地块将引入金基合作开发。

  2023年，随着G86项目的入市，以及原G46地块的出让，南站区域有望再次焕发活力。

  亚洲第一高铁站的加持，使得南站区域的起点非常高，但这么多年来，南站依然缺少拿得出手的标杆项目。对于这样一个优质的板块，“千房千面”理应是更好的选择，这不仅是南站的幸事，也是买房人的幸事。

  陆续有新项目浮出水面，后面，南站又有故事可讲了。