文/乐居财经 靳文雨 曾树佳

  一年一度的315，总能爆出许多惊雷。今年，除了消费领域的“重灾区”外，地产行业也并不平静。

  北京纪委监委官微“清风北京”发布消息显示，北京天恒置业集团有限公司原党委书记、董事长刘海涛，总经理杨威涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。

  去年9月，刘海涛已经从天恒置业退休，现任董事长为刘戍东。而杨威也是在那个时候，成为天恒总经理的，任职至今仅半年时间。

  近两年，天恒置业内部高管“走马灯”地换人，变动频繁。这家北京西城区国资委旗下的房企，无论是获取项目，还是公司增资、项目融资，都备受股东照拂。

  它曾自称“北京房企第一阵营”，涉足棚改、保障房开发，在京城联合品牌房企拿地，销售破百亿，一时风头较盛。

  但业绩的滑落，也来得很快，自2021年起，天恒的营收、利润出现了较大降幅，甚至由盈转亏，并承受着债务压力；与此同时，其自身的诉讼、被执行风险，也不断显现。

  眼下，越秀、建发、国贸、华发这些地方国资房企，拿地动作较多，都在攻城略地，但身处风暴中的天恒置业，却投资放缓，并不轻松。

  高管“走马灯”

  在天恒置业内部，高管被查的新闻，并非首次出现。去年1月，北京纪检监察网曾发布消息，天恒置业原副总经理、总会计师邹笑容涉嫌严重违法，接受监察调查。

  时间再往前推，三年多之前，北京市高级人民法院也曾公布过一份刑事裁定书，天恒置业原董事长、党委副书记、总经理侯九义，曾利用职务之便涉嫌受贿586.86万元被查，法院判处有期徒刑10年，并处罚金50万元。

  侯九义曾任党委副书记北京天恒置业集团董事长、总经理，于2017年1月被捕。

  最近几年，在天恒置业内部，高管的流动可谓频繁。

  乐居财经查阅获悉，仅在2019年及2020年两年间，就有孔友东、邹笑容、饶及人、王军、周建成等多名董事退出。

  去年9月，刘戌东走马上任，成为了公司的董事长；同时调任的还有王路明，他由董事变更为了董事及财务负责人；而此次被查的杨威，被任命为公司总经理。

  这家人事变动频仍、被推到聚光灯下的国企，原本由北京市西城区国资委100%控股。2021年7月，新增股东北京金融街资本运营集团有限公司（简称“金融街资本”），持股9.83%。同时，天恒置业的注册资本增至109.56亿元。

  次月，天恒置业再次增资至110.17亿元，西城国资委与金融街资本的持股比例也分别调整为89.67%、10.23%。

  金融街资本的实力并不一般，它成立于1992年，也由西城区国资委全资拥有，业务领域涉及资本运营、基金管理、股权投资、高新科技、现代教育、城市更新等。

  目前，金融街资本旗下投资公司，已包括聚宝源、庆丰包子铺、世纪金工、金融街集团、莱百首饰、华远集团、张一元等企业。此外，它还有国开证券、中信证券、广发证券、中金公司、紫光集团等诸多合作伙伴。

  背靠股东，天恒置业也已形成了“政府项目、地产开发、产业运营、商业管理”四大业务板块布局，涉及棚户区改造、古城保护、住宅开发、百货、康养、文旅等多个业务领域。

  目前，该公司有35家对外投资企业，并有142家控股企业，其中涉及房地产领域的有36家。

  由它投资打造的地产项目包括天恒摩墅、天恒水岸壹号、天恒京西悦府、天悦壹号、天恒半山世家、天恒学院里等。多个楼盘主要聚焦北京的房山、大兴等地区。立足北京后，它将投资触角，伸向环渤海。

  2020年起，天恒置地又进军西南、占地成都，版图也进一步扩展至四川。当年9月，它在成都拿下了高新区的地块。隔年又以总价15.96亿，再次竞得成都高新区新川88.66亩纯宅地。

  业务布局背后，天恒置业有着较大的金融朋友圈。

  天恒置业的一级全资子公司北京天恒正原资本管理公司，与厚朴资本，共同设立了北京天厚泰和资本投资（简称“天厚泰和”），自称是为了落实“私募基金+REITS”的战略，实质上就是一个融资平台。

  天厚泰和管理的基金平台，如北京天厚海悦企业管理、北京天厚雅润企业管理等，甚至出现了中诚信托、北京国际信托等股东身影。

  而在北京新动力股权投资基金背后，则是中恒置业的两位大股东坐阵，其背后的合伙人不仅有西城国资委控股的国新基金、华远集团，还有金融街资本控股的熙诚资本、金正资产等公司。

  除了金融朋友圈强大，天恒置业也喜欢与京城一众房企“抱大腿”，例如它与首开、中海地产、中粮地产、保利、华润置地、北京建工、龙湖、旭辉等都设立了合资公司。

  年初，同在西城区国资委旗下的上市公司金融街控股（SZ:000402），曾被投资者问及“是否重组天恒置业这个房地产巨无霸”。看起来，外界是希望两个平台能够进行合并的。

  但金融街控股给出的答复是，暂时没有计划。

  业绩转亏

  天恒置业曾自称是“北京房企第一阵营”，2017至2020年间，它在北京市场的销售面积或金额，都能进入前20名榜单，销售额还曾破百亿。但2021年后，天恒便没有进入名单中。

  该公司的业绩，出现了异动。

  2019年至2021年，它的营收分别为46.88亿、69.02亿、132.06亿，增长的幅度均较大。但去年前三季度，其营收却仅为14.77亿，相比于2021年同期的50.92亿，下降了整整七成。

  过去几年、去年三季度，其对应的归母净利润，为1.26亿、4,389.33万、3,777.86万、-3.66亿，由盈转亏。

  天恒置业开展的业务，主要包含保障房建设、棚户区改造、地产开发、土地一级开发，此外还有部分商业运营等。在它收入构成中，房屋销售占比，往往在九成以上。

  由此可见，其收入多寡，取决于公司的项目的推进情况。

  原本，背靠北京西城区国资，天恒置业在获取资金方面是颇具优势的。比如“长阳站7号地西城区旧城保护安置房”（简称“长阳项目”），项目总投资41.22亿，政府按30%出资，它只需自筹剩余的70%。

  与长阳项目类似，百万庄北里项目、光源里棚户区改造项目等，也都得到了政府的资金注入。但尽管如此，仍曾有报道指出，这些项目由于种种原因，推进速度并不快。去年三季度，其存货周转率由上年末的0.25，降到0.02。

  不过，天恒并不将收入下降的原因归结于此。

  它解释称，2021年公司结转的保障房项目较多，导致收入大幅增加，而2022年同期虽下滑很多，但与往年同期相比处于正常水平。预计2022年第四季，随着收入的结转，营收、利润情况将得到改善。

  近两年，土拍市场上已鲜少见到天恒的身影。上一次在北京拿地，还要追溯到2021年5月。

  那时候，它联手首次入京的越秀地产以45.7亿获怀柔刘各长地块，项目名称为越秀·天恒怀山府。当年年底，该项目就已入市，但是一年多以来去化速度也较为缓慢。

  地产薄利时代，天恒置业2019年、2020年、2021年的毛利率，分别为41.43%、25.77%及11.67%，也有不小的下滑。这或许也是其利润结转持续下降的原因之一。

  同期，天恒的在手现金，分别为98.74亿、125.8亿、48.73亿，有所起伏；而其现金到期债务比（经营净现金/短期债务），为0.27倍、0.16倍、-0.76倍，不断下降的指标，表明其也有一定的偿债压力。

  今年年初，它发布中期票据募集说明书显示，该公司存续期间的债券共计201.97亿元，其中中期票据98.58亿元，定向债务融资工具55.00亿元，公司债券29.96亿元，ABS18.43亿元。

  天恒于今年1月发行第一期中票8.4亿元，3月发行第二期中票11.60亿元，几乎全部用于偿还到期的债务。

  风险缠身

  天恒置业充斥着诉讼、被执行风险。

  资料显示，目前天恒置业的关联风险高达217条。今年3月，其控股公司北京天恒华意科技发展（简称“天恒华意”）刚被北京市西城区人民法院列为被执行人，执行标的20.36万元，并被限高。

  该事件的缘由是天恒华意欠缴社会保险费20.36万元，被北京市西城区社会保险基金管理中心起诉，法院判定天恒华意应自收到通知之日起5个工作日内将2016年5月至2021年6月期间欠缴的社会保险费交至申请执行人。

  但天恒华意逾期未按要求责改，而向天恒华意开户的银行，查询其存款账户，证明该公司截至当日账户可用余额仅为33元，少于欠缴的社会保险费，且天恒华意未按规定提供担保。

  此外，天恒置业旗下的北京山天置业、北京天恒房地产股份、北京天恒热力等公司，也多次因违法违规行为被行政处罚。

  如在2021年4月，北京山天置业因在建设工程竣工验收合格后，未在规定的时限内，将建设工程竣工验收报告和规划、环保等部门出具的文件备案，被北京市怀柔区住建委处以30万元罚款。

  去年3月，北京天恒热力因自动监测设备未正常运行、数据不准确，被北京市西城区生态环境局罚款4万元。

  天恒置业旗下的多个项目，也多次卷入维权纠纷中。如在2019年，有天恒旭辉7号院业主称自己原本应该在2018年底收房的新家，因为施工延期、房屋漏等问题，延期一年无法正常收房入住。

  去年8月，天恒置业旗下的共产房小区恒泰家园，也被业主质疑收取“高价停车费”。而小区防盗安全隐患、地面塌陷、噪音及周边环境污染、厨房交付货不对板等问题，业主也已经多次进行投诉。