越秀地产AB面:狂飙与勤奋 | 年报风云②

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 杨宏彬 9.7w阅读 2023-03-17 12:29

文/乐居财经 杨宏彬


疫情之后,越秀地产的业绩会,首次回归线下。董事长林昭远,看起来心情很不错,他一直面带微笑,自称回答问题的时候,“情感丰富了好多”。


3月15日,越秀地产(0123.HK)举行2022年度业绩发布会,董事长兼执行董事林昭远;副董事长、执行董事兼总经理林峰;财务总监兼执行董事陈静;资本经营部总经理姜永进出席本次会议。


在市场下行之际,越秀地产表现出了极强的韧性,各项经营指标逆势增长。2022年全年,越秀地产录得营业收入724.2亿元,同比增长26.2%;实现股东应占利润39.5亿元,同比上升10.2%;核心净利润42.4亿元,同比上升2.1%。


截止2022年末,越秀地产总资产达3,463.5亿元,同比增长10.4%。越秀之所以能取得亮眼成绩,林昭远认为原因之一,在于“勤快”,公司管理层一周工作六天,日夜兼程。


自身盈利增长的同时,越秀地产也不忘回馈股东。公司董事会建议宣派2022年末期股息每股0.307港元,连同中期股息,全年派息每股0.626港元,派息总额约占核心净利润的40%。这么高的分红率在整个行业内是较为少见的。


然而,越秀地产的诚意不仅如此。在上市30周年及成立40周年之际,越秀地产还决定额外进行实物分派,公司合资格股东每持有1,000股公司股票获派发越秀房托62个基金单位。


林昭远在谈及今年的房地产市场时表示,预测今年的房地产市场会稳中向好,越秀地产好的项目会抓紧去化,回流现金,今年的供货会超过2400亿元。


销售目标超额完成,多元增加优质土储


越秀地产经营业绩的稳步增长,和地产销售的强劲是分不开的。


2022年全年,越秀地产实现合约销售额1,250.3亿元,同比增长8.6%,完成全年销售目标1,235亿元的101.2%。销售同比实现增长及完成业绩目标,这在去年整个行业中是相当难得的。


具体来看,越秀地产2022年继续实施及优化“1 4”全国化市场布局,聚焦和深耕大湾区,重点拓展华东地区、华中地区、北方地区和西部地区。


期内,越秀地产在大湾区实现合同销售金额约596.8亿元,约占总销售金额的47.7%;在广州实现合同销售金额约531.9亿元,约占总合同销售金额的42.5%。继续保持在大湾区领先及广州市场第一的地位。


此外,去年越秀华东区域的销售工作取得突破。全年实现合同销售金额429.5亿元,同比上升65.7%。


展望2023年,越秀地产的管理层将销售目标定为1320亿元,较2022年有6%的提升。林昭远解释称,企业对于市场的判断,总体上对十几万亿的整体市场有着坚定的信心。政策已经给了很好的支撑,后续核心就是(激发)投资者信心。


土地储备是房企的粮仓,俗话说,“手里有粮,心中不慌”。


2022年全年,越秀地产新增37幅土地,建筑面积695万平方米,遍布广州、深圳、佛山、中山、上海等大湾区和华东地区核心城市和重要的省会城市,其中广州地区新增地块10幅,约227万平方米。


年内,越秀地产采用了“6 1”土地获取模式中,即通过持续完善TOD、“城市运营”、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍等方式拿地,获取的土储分别占新增土储的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。


“这几年无论深圳、上海还是北京的地,我们都是加大力度去拿的,在北京有机会我们还会继续拿地。”林昭远认为,拿地好时机时刻都在。


截止2022年末,越秀地产拥有总土地储备约2,845万平方米,分布全国30个城市,一二线城市占比到93%;在大湾区和广州市场,越秀地产分别拥有土地储备 1,418万平方米和1,219万平方米,约占总土地储备的49.8%和42.8%。


越秀地产管理层表示,当前的土地储备足够公司未来至少三年的开花所需。


除了地产外,越秀旗下的商业运营和管理业务也在助力营收增长。期内,越秀地产团持有的商业物业实现商业租赁收入3.3亿元,持股41.39%的越秀房产基金实现收入约18.7亿元,同比上升4.2%。



融资畅通,三道红线保持“绿档”


在盈利能力持续突破的同时,越秀地产的财务端也保持着稳健。


截止2022年底,越秀地产的总借贷金额为883亿元,其中人民币借贷占比75%,外币借贷占比25%。


从还款期限来看,越秀地产债务结构合理,一年内需偿还的借款为157.44亿元,仅占比18%,而3-5年内偿还的借款占比达到了49%,偿还期限5年以上的占6%,两者合计占比55%。


同时,越秀地产2022年的平均借贷利率创下新低,为4.16%,2020年及2021年分别为4.26%及4.62%。


截止2022年末,越秀地产手持的货币资金达351.2亿元,除去监管存款132.7亿元后,仍足以覆盖一年内的到期债务。越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍,“三道红线”指标保持全部“绿档”。


作为国企地产商,越秀地产有着天然的融资优势。2022年年内,越秀地产多次低息发债,如9月成功发行的25.9亿元公司债券,根据簿记结果,3 2年期品种发行规模15亿元,票面利率2.78%;5 2年期品种发行规模10.9亿元,票面利率3.09%。5年期为行业历史最低利率


2022年全年,越秀地产完成新的融资约人民币599.0亿元,其中境内融资约人民币524.0亿元,境外融资约人民币75.0亿元。于境内成功发行人民币公司债券合共98.4亿元,加权平均利率3.11%。


对于发债计划,林昭远指,主要看成本,“我们具备发债的能力,有债务到期确实有再融资的需要,哪里成本低我们到哪里去。”


展望未来,越秀地产表示,公司将持续持“三道红线”绿挡达标,加强对销售现金流的管理,保持较高的本年合同回款率开拓融资渠道,降融资成本,保财务健康和现金流充裕安全。


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