乐居新媒体 发自深圳   

  整个蛇口片区的新盘十分紧缺。

  近两年陆续入市了6个项目，有3个项目“日光”或“接近日光”，也有项目去化承压、艰难卖房。但总的来说，稀缺性决定了市场关注度，蛇口新盘整体销售情况较为不错的。

  去年黑马太子湾玺的日光掀起了全城热议，同年入市的另一个招商仕林臻邸，首开去化率95%成绩亮眼；被前者严重分流的半山豪宅临海揽山，销售遇冷，开盘大半年今年2月还看到中介在强推该项目。

  两年前开盘售罄的招商半山臻境，在去年陆续交付使用；在售新盘前海宸湾则以“折扣促销”苦苦卖房，继去年祭出了8x折优惠卖房之后，五一推3套一口价950万起入手109㎡三房。

  而今年的深圳热度属于人才房，赤湾地铁物业深铁熙府吸引了超过1万组人才家庭申购，1000多套二房单元100%选完。

据了解，在5月份蛇口有两个新品入市，分别是蛇口花园城二期招商四海臻邸，和吹风许久赤湾综合体开云府，这两个项目都是名副其实的地铁上盖物业，商业、交通及学校一应俱全。

年初乐居实地探访过四海地铁附近花园城二期（半5行踪飘忽！但蛇口这个10万+/㎡地铁盘，真要上架了），有兴趣的网友可以传送一下。

今天重点来关注的是赤湾大型综合体项目——开云府。位于赤湾地铁站上盖，2/8/5号三线地铁交汇线，预计最快这个月入市，推售约400多套住宅户型建面约124㎡/129㎡/133㎡三房，和203㎡的四房。

吹风两年，产权仅剩50年？
使用率70%，100+㎡做三房

早在两年前，开云府就设了展厅，当时放出入市信号，随后又不了了之。值得注意的是，该项目土地性质为C1＋R2的商业综合发展用地，目前仅剩仅50年产权。

项目总建筑面积30万m²，由3栋住宅（1栋人才租赁房，两栋普通商品房）、1栋写字楼+酒店、约4.6万m²购物中心构成，可售房源418套，精装交付，容积率约7.0。由中国南山开发（集团）股份有限公司开发建设。

商业综合体施工情况。乐居摄于2023.05

商业配套方面，项目定位TOD商业综合体，涵盖了住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等复合业态，自带4.6万㎡赤湾汇购物商业。目前主体建筑已为封顶状态。

首推共有124-129-133-203㎡，其中129㎡两个户型，共五种户型，位于1栋1单元、1栋2单元，1单元四梯六户，2单元四梯四户，皆为镜像户型。

户型使用率仅有70%，换句话说，124㎡的房子公摊面积达37㎡；而所有户型需要靠封阳台来获取+1房间，且A3的124㎡、A2的129㎡公卫是暗房设计，对日后使用通风、湿度等都是一个考验；此外，受限承重墙，房屋内可改空间并不大。

不过项目最大亮点是，地面建设有五层阳光停车场，车位1346个（地下886个、地上460个），车户比超过1:1。

远眺赤湾港码头
片区施工与码头货运噪音交织

被大南山、小南山及赤湾山隔断，开云府所在赤湾片区呈现独特的三角形环境，加之地势因素，半山臻境、山语海苑及南二外集团赤湾学校都位于“半山之上“，开云府及前海宸湾坐落在地势下沉的”盆地“。

远处半山上的赤湾学校

据悉， 由开云府斥资打造业主专属电梯，从项目一侧可直达赤湾学校，这对日后业主带来极大便利性。

周边项目居住氛围逐步形成，山语海苑、山海津为较早入市项目，是片区居住较为成熟的小区。但这些小区被兴海大道、赤湾六路等高架道路切割得十分零碎，加上地势问题，眼看项目之间很近，实则交通十分不便，不管是是步行还是开车，都需要绕行很远。

赤湾六路的车流（乐居摄于2023.05）

兴海大道与赤湾各道路，是整个蛇口赤湾港出入港口的必经之路，日常集装箱拖车及货运车水马龙，加上片区正处于建设期，大面积施工及物流带来的噪音，环绕在项目周围。

摄于2023.05

项目主打的“山景+海景”就是在远眺赤湾山、大小南山及赤湾港口，但也只有部分高层单位可以看到，项目样板间设立在39层，目前开放了124㎡、129㎡的实体板房。

同片区最近入市的项目，除了22年的前海宸湾，21年中开盘的招商半山臻境于去年陆续交付入住。

从开云府可望半山臻境与赤湾学校

片区项目去化艰难
开云府1000万+ 可以买吗？

半山臻境与开云府、前海宸湾这三个项目，在配套与学位方面几乎重叠， 主推户型面积、针对的客群定位也很靠近，主要是改善及以上买家，价格上也相互靠拢。

两年前的半山臻境入市较早，咬住一波好行情，但去年受到市场下挫，前海宸湾就没那么幸运，最低折扣单价8字头起，还时不时大促吸引买家。

2021年6月4日，招商半山臻境开盘，线上选房历时12个小时左右，586套房源悉数售罄。精装修备案均价约10.14万/㎡，所推送户型建面约115㎡、175㎡和180㎡，总价最低1036万起。据打新网友爆料，二套买家“出手”更爽快。

时隔一年，2022年6月前海宸湾备案入市，均价约10.43万/㎡，均为精装交付，推售户型建面约109-143㎡三四房。首开失利，246套住宅冻资入围仅75批。

左开云府，右前海宸湾。两侧各有地铁出口

从产品户型上，开云府和前海宸湾较为贴近，从景观上开云府山景与海景资源稍微胜出一筹，其余的区位、交通及学校等，两者并无二异。

在开云府项目了解到，项目原计划于去年毛坯拿证入市，但拖延至今年5月，4月底销售中心和实体样板房同步开放，值得关注的是，备案价格不变情况下，毛坯价格还送精装修，可以说是变相优惠让利。

倘若随行就市，预估9万/㎡均价入市，最小户型124㎡三房总价至少1100万起步，而且得房率只有70%；此外，在户型极度内卷的眼下，75㎡都恨不得做三房，120+㎡的三房对刚性的吸引力不足。因此项目一直强调面向的是讲究“舒适、享受”的买家。

话说回来，今年这个价格买赤湾三房？9.2万/㎡买前海不香吗？它山之石可以攻玉，今年开盘的开云府结局如何，只能留给市场去检验。