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        北京欠房山一次补涨

        <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  销冠100 表姐 9.8w阅读 2023-05-12 18:09
        早在4个月前，北京刚放风一区一策要落位房山的时候，这是一件只可意会不可言说的事情，在网上言辞凿凿的，都尝到了苦果。
        但表姐听说，消息刚出来，就有些人群迅速做出反应，进场买了房山区某个楼盘的房子。
        前段时间，就在大家都快忘了关于房山区新策的讨论时，北京一区一策却以官宣的方式，在房山区出台了。
        春江水暖鸭先知。在我们将信将疑的时候，已经有人抢跑了。
        截止目前，政策细则仍未公布，但它依旧给坚不可摧的北京楼市撕开了一道口子，并且宣告：
        曾经一潭死水的房山，正式进入动荡期。
        而动荡，代表着机会。
        过去房山有北京人遗址，是北京人的来路；现在它的翅膀煽动了北京楼市，要指给新北京人一条通往未来的去路。
        一
        其实，政策始于房山并不是毫无预兆。
        过去10年，房山GDP从490亿涨到了861亿，仅有371亿的增量，仅超远郊四区，以及平原面积只有1.5%的门头沟。
        房山区的高光时刻是2017年。
        那一年，房山GDP增速达到了14.6%，首次突破两位数。
        有意思的是，房山楼市在同一年份迎来双高：
        175.7亿住宅用地交易金额史上最高，1.8万/平的平均楼面价史上最高。
        这之后房山再没卖过总价这么高的地，房山GDP增速也再没有过突破。
        这种得意和失落，都写在了房山区过去11年的房价走势图里。
        我们以北京新房的整体均价为基本锚点。
        海淀房价11年间从3.5万飙到了9.1万，一路领跑北京大盘。
        11年前100平三居的首付，在今天就只够买海淀5环外的一个卫生间了。
        中间的阶段性价格下跌，仅仅是因为限竞房的推出限制了发挥，而后便迅速回弹。
        这还不算完，网传五环外的永丰南新地块，限价要到9.5万/平，虽然表姐觉得传的有些高，大概率会在9.2-9.3万/平。
        但即便如此，也比永丰北的富园每平米涨了7、8千块，这涨幅速度，是房山过去11年想都不敢想的事儿。
        同样的年份里，房山的表现，是和大盘走势的差距越拉越大。
        起初，房山与大盘只差了6000多块钱，给人一种只要房山够努力，就能赶上均价的错觉。
        但事实很打脸。
        11年过去，房山的新房均价只有3.5万/平，还停在大盘2016年以前的房价水平。
        最扎心的局面也就此出现了。
        房山花了11年，才将将爬到海淀的起点。
        但若只拿房山与最强区海淀比，难免有失偏颇。
        所以表姐又拉了房山和其它近郊房价做对比，只能说，更扎心了。
        昌平因为跟对大哥，从东小口的“两奥”，到朱辛庄的龙湖云璟、万象悦府，再到最近的越秀天樾，款款叫座，房价已经稳稳站上了5万+。
        真正实现了先做睡城，再扔拐仗。
        大兴靠产业+经开区，也成功加入5万+俱乐部；顺义则因为临空经济区和物流园把房价翻到了4万多......
        反观房山，以均价3万+，稳占最后一名的宝座。
        只有房山受伤的世界，终于是达成了。
        房山区房价这11年的历程在向我们表明，楼市的起伏，始终和大势亦步亦趋。
        房山区的高光时刻，就是房山房价的高光时刻；房山区的落寞，也是房山房价的落寞。
        而不管是低迷的GDP还是一蹶不振的房价，背后正是房山发展的映射，都在说一件事：
        孱弱的房山，亟需救援。
        二
        善除害者察其本，善理疾者绝其源。
        房山究竟为什么在一片上涨的区域里，不涨反落？
        1、地越卖越便宜，库存越来越高。
        2021-2022两年间房山新增了10000余套新房，是2017-2020年4年的总和。
        与此同时，房山新房楼面价却降了。
        举个例子，2017年官道新房金樾和著+旭辉城楼面价几乎都在1.7万/平左右，而2020年拿地的中骏云景台，楼面价却只有1.1万/平左右。
        也就是说，后入市的拥有更大的降价空间。
        这似乎让房山走入了一种恶性循环，因为缺钱，所以大量供地，因为供地挤压了在场项目的空间，所以降价出货，而买涨不买跌的魔咒让买家购房欲望更低，开发商继续降价出逃，地价想高也高不起来。
        2、口罩期间，政策的火在房山烧得尤其旺。
        表姐跟房山某项目操盘手了解到，房山在口罩期间对政策落实的尤其彻底：
        “建委会去巡查，售楼处关闭，就是彻底关闭，关门在里边办公，个人做个直播完全不可能的，而且关闭时间比其它区更长”。
        但买房是普通人能接触的最大宗交易。现场都去不了，如何交易？
        量起，才能价涨。
        3、年轻买家的信心需要重建。
        黑天鹅来了，受冲击最大的往往是血条不够厚的年轻人。
        而他们恰恰是房山楼市最大的购买群体。
        4、最重要的是，房山是产业低谷。
        拿大兴区对比，2012年十二五规划开始发力，大兴搞自己的产业，加上国家级的经济开发区，房价一路狂奔。
        到现在，五环外西红门、德茂等地的大部分新房，都卖到了6万+，销量还不错。
        同样的2012年，由于特大暴雨的影响，房山区正在狠抓自己的城市排水系统；关于十二五规划，房山区更注重的是商业配套的配建。
        这都没有错，甚至应该说值得表扬，但千头万绪中，房山区只是忽略了一件事，产业。
        11年后，规划的差异、产业的短板，直白地反应到了房价上。
        稻田站的中海寰宇视界，是房山的灯塔项目。
        因为它是唯一卖到5万+，且最靠近城区也有地铁的新房。
        但它的价格随着市场地价+下游竞品供应+上游丰台竞品调整价格，不可避免地波动下滑，走不出独立行情。
        其余五环外的新房，比如良乡的春和印象、金地璟宸等都只能折价在4万以下交易。
        有时候不免怀疑，过去几年，房山的弱势，是不是一种全方位的弱势。
        三
        既然如此，房山岂不是没救了？
        恰恰相反。
        表姐认为，在集体涨价的当下，均价3.5万的房山是个机会，是北京留给买房人的最洼地。
        它至少值得西南三环外的刚需买家到场一观。
        原因有3点：
        1、终于等到丰台的价值重塑。
        10年了，丰台老大哥，终于要靠丽泽商务区支棱起来了。
        目前，商务区里已经有包括央行数字货币研究所，银河证券，华电资本等在内的1000家企业进驻，就站在起飞的临界点上。
        而房山则通过房山线、16号线，以及未来的丽金线，能更顺利的承担丰台睡城的角色。
        2、以前的房价洼地被填平，刚需只能寻找下一个洼地。
        曾经大兴和房山是手拉手的兄弟，都吸纳着北京西南方向内城的外溢人群。
        突然，一个兄弟双手叉腰要当大哥，房价涨到了5万+。
        这个时候，外溢人群去哪里？
        只能投入弟弟的怀抱，投入的人多了，房山的机会也就慢慢来了。
        3、相信政府意志。
        房山区近两年入市的地，以良乡板块居多。
        从京西印玥开始，到春和印象、建工揽星辰等限价大多都在4.5万，最贵的是去年3批次的首创禧悦首府，限价4.9万。
        而这批新房，成交均价只有3.8万左右，价格最低的建工揽星辰能到3.4万左右。
        也就是说，这部分房源至少有7000块的上涨预期。
        即使短期不能变现，但在拖着一身疲累回家后，想起自己的房子涨了，还是会生出一股动力来。
        高楼崛起，洼地填平。
        临近产业区，交通方便，还有涨价预期的房山，终于成了刚需买家们最后的出逃地。
        四
        当然，这里我们还要解决一个预期能否兑现的问题。
        这同样需要在房价里找答案。
        于是表姐又去扒了房山部分二手和次新二手的房价：
        长阳和良乡，房价都在4万+，是房山的灯塔板块。
        稻田的京西祥云也有4万+，但留意房山楼市的小伙伴会发现，京西祥云的买入价格更高，现在的二手房比之新房，算降价了。
        所以，众多买家用脚投票，告诉我们房山的机会就在长阳和良乡。
        区别就是，长阳在5、6年前就已经发展完了，按红利兑现期来说，已经算夕阳红。
        但它的崛起也给房山其它板块做了一个很好的范例，那就是：
        做好配套，做好丽泽的后花园。
        良乡，就是年轻升级版的长阳，和年轻人一样，代表着未来。
        2035年的规划也说明了这点。
        良乡组团是房山区的三大产业组团之一，房山在这里规划了良乡大学城。
        相比较燕房、窦店组团的远大理想和落魄现实的巨大差距，有大学城的良乡，前路清晰。
        毕竟，全北京一共就两个大学城，一个是昌平的沙河高教园，另一个就是房山的良乡大学城。
        其中，沙河高教园，学校质量高，但并不是昌平重点。
        良乡大学城虽然学校名气略低，却是房山的心头好。
        房山在这建购物中心、建学校、建公园，建其它各种能提高居住质量的配套，真真是从“园”到“城”，很努力搞发展。
        再结合，房山近两年围绕良乡大学城拍地的举动，结论呼之欲出：
        房山把最后希望压宝在良乡大学城。
        有了这份政府意志，预期的兑现就靠谱很多，并且已经在次新二手房的房价中渐渐体现出来。
        过去三年，良乡大学城板块的次新，在偷偷涨价。
        虽然很细微，但确实在涨。
        联动一二手的价格看，就会发现，良乡的二手次新正在奔着政府预期的4.5万涨去，而此时新房为了出货，均价只有3.8万左右。
        这种种迹象告诉我们：
        良乡是房山的未来，而良乡新房，则是刚需买家的机会。
        顺便说一句，表姐准备搞关于房山各板块各项目的大pk系列，各位小伙伴对哪些项目感兴趣，欢迎评论区留言哇～

        PS：表姐现已搭建了新房交流群、区域群、专属项目群等，楼盘优劣、板块发展、政策解析、一手消息火热开聊，欢迎添加表姐微信进群吃瓜。


        .延伸阅读.

        销冠复盘丨网签实录丨新盘辞典丨户型V姐说丨人物专栏丨公司观察丨维权丨大道消息丨规划解读丨数据榜单合集

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        来源：销冠100

        作者：表姐

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