8.45亿起拍！通州九棵树地块转正，无缝衔接中海玖树满和
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进深
徐迪
2026-05-18 18:07
北京进深 徐迪 5月18日，通州区九棵树南地块0302-6016地块正式挂牌。
起始价84470万元，折合楼面价约2.5万元/平方米，6月23日下午开拍。
这块地就在中海满树玖和北面，早期的土拍文件中，这两块地曾被视为“孪生兄弟”。
文件里甚至明确预留了“地下连通”的条件：若建设单位为同一主体，地下可通过特定区域连通。
玖树满和所在的6017地块成交2025年11月底，今年3月份取证开盘，目前去化情况良好。
仅隔半年，6016地块就挂牌出让，这个土拍节奏控制得恰到好处，正好能接上玖树满和的尾盘销售期。
中海具有主场优势，再次出手拿地的概率还是很大的。
基础指标
土地面积约2.11公顷，地上建筑规模约3.38万平方米，容积率1.6，限高45米。
地上需配建社区综合服务中心1处，总面积约 1000平方米；配电室2 处，总建筑面积300平方米。
以下配建可结合需求设置在地下：物业服务用房，建面150平方米；便民菜店，建面100平方米；便利店，建面50平方米；快递服务站，建面20平方米；综合通信设备间，建面10-15平方米；有限电视光电转换间，建面4-6平方米；分布式能源站，建面180平方米。
退线问题
这块地就在中海满树玖和北面，中间隔了一条街坊路，容积率却相差甚多。
中海玖树满和容积率2.2，南侧6016地块容积率仅有1.6。
不过，6016地块要求，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。
地块北面还有老社区，南边被玖树满和抢先建了一排小高层。
三面一夹击，6016地块的容积率，只能硬生生降到1.6。
降到这个数，才能做到与中海玖树满和平权的产品。
1.6的容积率是真的，因为让出的空地多，园林绿化会更好。
但这个“低密度”实际上是牺牲了可盖楼的面换来的，去掉退线部分，实际容积率与玖树满和差不多。
区位地段
位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站。
周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。
这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。
离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。
刚发布的第四轮清单中，九棵树板块还有一宗地块待供应，为同仁堂0302-6037地块，紧邻地铁1号线土桥站。
占地1.61公顷，规划地上建面3.22万㎡，容积率2.0。
虽然同属一个街区，但6037地块与九棵树双子还是有一定距离的，直线超过3公里，地铁3站地。
6037地块更加往东，位置上靠近六环。南边就是环球影城，还有去年底才开业的湾里购物中心，步行可达。
来源：进深
作者：徐迪
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