北京进深 徐迪 近日，西城区光源里棚户区改造项目E地块规划设计方案调整。

光源里棚户区改造项目是北京市的重大民生改造保障项目，开发主体为西城区国资委控股的北京天恒置业集团有限公司。

根据官方备案的建设方案，该项目总建筑面积约55.6万平方米，其中住宅建筑面积约26.5万平方米，全部属于政策性住房（即安置房），不包含任何商品住宅面积。

本次调规的E地块已于2020年10月取得多规合一审查意见函，后因C3地块在文物勘查过程中发现文物古迹，建设单位根据文物保护有关要求：

将C3地块部分住宅面积 (4447.54平方米) 挪移至E地块，同时因古树位置测绘有偏差，现统筹平衡项目建设规模，对E地块设计方案进行了优化调整。 

拟调整的方案用地面积约1.94万平方米，总建筑面积8.26万平方米，其中地上建筑面积5.36万平方米，地下2.9万平方米。

最高建筑54米，层数-4~17层，容积率4.4，绿地率31.91%。

具体来看，在E地块总用地面积不变的情况下，

1、增加了0.44万平方米的住宅面积。

住宅建面从4.29万平方米，增加到4.73万平方米；

总建面及地上建面随之增加，地下建面不变。

2、地块容积率从4.03升至4.4。

3、居住户数增加47户，从465户增至512户。

4、配套公共服务设施，随着住宅体量的增加而同步增加；

一部分地面公服设施，包括物业服务用房等，移至了地下；

原社区管理服务用房350平方米，新方案中未体现，但是对接公益性办公的建面增加了281平方米。

5、机动车位从493辆减少到355辆，同时自行车位也减少了几辆。

6、住宅楼总层数增加

西北角17#楼：

从12F增至14F，其中1-4F为公建；

总高度从37.1米，增至44.25米。

东侧18#楼：

南边三个单元从11F增至14F，总高度从32.6米增至43.8米；

北边三个单元从18F，降至17F，总高度却从52.2米增至52.8米。

西南角19#楼：

西边单元从14F增至17F（首、二层为公建不变）；总高度从42.7米增54米；

东边单元从11F增至14F，总高度从34.4米增至45.6米。

光源里项目位于西城区白纸坊片区，地处西南二环内，距离地铁4号线陶然亭站约800米。

地理位置优越，交通便利，配套齐全，教育资源是最大亮点，南边就是宣武师范学校附属第一小学。

项目总占地面积约13.22公顷，总建筑面积约57.5万平方米。共分为9幅地块进行开发，其中7幅住宅地块，主要为 B、C、E 地块（具体包含C1、C2、C3、C4等多个子地块）；A地块规划为幼儿园；D地块规划为消防站。

目前已有住宅地块交付，首个C1地块（光源逸景·迎春园）已于2024年底完成交付入住；C2和C4地块，正在进行园林绿化及市政道路收尾施工，预计即将具备入住条件。C3地块及其他仍在建设或办理手续中。

所有住宅地块均为回迁安置用途，用于安置原光源里、半步桥等地的拆迁居民。

此前市场上曾有关于“回迁房转商品房”的传闻，还是比较受关注的，毕竟周边现房售价都在11万元+/平方米。

对此，天恒置业在2025年11月已正式公告澄清：尚未安排入市计划。

去年以来，北京确实有一部分回迁房转为商品房入市的案例。

一个是大兴区的首创禧悦兴城，

2018年作为东城区定向安置房而建，规划5000余套房源。

某些原因之下，原定的安置居民并未按计划入住该项目，已建成的房子变成了闲置。后续先后尝试转成共有产权房和配售型保障房，但都未能实施。

几经波折后，改成商品房，去年9月16日取得预证开售，首批508套，网签465，基本出清，成交均价2.86万元/平方米。

另一个是西城区的百万佳苑，

与本次光源里项目同为天恒置业开发。

项目分为梅、兰、竹、橘四大主题园区，因安置需求变化及房源闲置，部分剩余房源转为商品房入市。

去年10月15日，百万佳苑兰园102套房源以商品房形式开盘，43秒去化92%；

今年3月，橘园约97套房源转为商品房销售。

目前两个批次均已售罄，网签均价接近10.1万/平米。

据悉，后续还有梅园和竹园，共500套左右房源待完成转商手续后入市。