文/十一弟
最近,广州白云区有一个开发项目,进入了破产重整——
绿城·江府海棠。
这个项目挂着绿城的招牌,但它背后的股东,却跟绿城没有半毛钱关系。
江府海棠的开发主体——广州鸿珺房地产有限公司,由奥园集团和平安不动产共同持股。
项目前身是奥园·云和公馆,奥园集团在2021年暴雷以后,才引入了绿城负责代建,换了招牌。
但绿城没有魔法,没能化腐朽为神奇,拯救这个项目。
今年四月份,江府海棠背后的股东之一——平安不动产,以及它的债权人——中国银行,向法院申请破产重整。
到现在,加上维稳账户、监控账户和在途资金,项目剩下的资金余额,还不到4个亿。
而项目欠下的债务,多达30亿。
今年八月份,500多套期房的业主就要收房了;到年底,还要向政府交付500多套安置房。
若要完成竣工交付,至少还需要投入几个亿资金,全部建成以后,大约有17亿的货值。
接下来,江府海棠进入破产重整以后,可能会引入新的投资人。
当然,最终还得看是否有人愿意接盘,注入资金。
四年前,广州楼市还是烈火烹油,一片炙热。
奥园集团花了22亿代价,拍下了江府海棠地块,溢价率两成以上。
剔除无偿移交给政府的配建面积,分摊至纯商品住宅的楼面地价,超过了1.9万/平米。
拿地一年后,奥园·云和公馆入市——
开盘价定在了2.8万块钱/平米,只比地价贵了不到一万块钱。
开盘几个月,进入2021年下半年,奥园集团就暴雷了,项目开始了大降价。
开发商暴雷,副作用很快就传导到了项目上——
打着奥园集团的招牌,云和公馆哪怕降价也卖不出去,买家担心交不了房,根本不敢上车。
于是,2022年七月份,奥园集团引入了绿城代建,云和公馆改头换面,贴牌变成了绿城·江府海棠。
当时,绿城旗下的代建业务平台——绿城管理,信心满满、一脸傲娇。
在与奥园集团的签约仪式上,它把自己吹上了天——
“很多人听说绿城管理来保交付了,心情就不一样了。”
“这对购房人、原开发商、投资人、供应链、政府都是多赢的,我们从一个多输的局面,进入到一个多赢的局面。”
“选择与绿城管理合作实现项目纾困,是当下契合多方主体诉求的最优选择。”
“保交楼都在期盼绿城代建接手。”
从代建江府海棠以来,绿城管理已经接手两年时间了。
据说,刚接手江府海棠时,项目货值大概有23亿。
一直卖到现在,还剩下17亿货值。
绿城代建代销了两年时间,去化了6亿左右。
这个项目不仅没能售罄清盘,价格反而卖得更低了。
现在,江府海棠的单价,已经降到了1.8万/平米,直接击穿了地价。
当初吹嘘的多赢局面,供应链、政府等利益相关方,最后到底有几方赢了,十一弟不清楚。
但作为开发商,奥园集团肯定是赔得底裤都不剩了。
债权人也没赢,要不然银行也不会向法院申请破产重整。
至于买房人,那得等到今年八月份,看看绿城能否按期交房了。
也许,真正赢了的,只有绿城。
港股上市的绿城管理,头上顶着“代建第一股”的光环。
不过,在江府海棠项目上,算是砸了招牌。
所谓的房地产代建,本质上就是做贴牌生意的包工头——
在代建项目上,代建企业不承担资金,只负责开发建设、销售管理,从中收取费用。
这属于旱涝保收的轻资产业务,贴牌、代工,只赚服务费。
代建企业收取的费用,主要包含两类——基本管理服务费、与销售挂钩的业绩提成和超额收益。
今年初的业绩会上,绿城管理董事会副主席李军作过介绍——
“代建费用跟销售额拉通的话,大约在3.5%~3.8%之间。”
也就是说,只要把开发项目交由绿城来代建,它就要拿走对应销售额将近4个点的费用。
去年,绿城旗下开发业务的毛利率,已经跌到了11%。
最后到手的净利润率,只剩下5%。
当前楼市行情下,开发商的毛利率承压。
若是引入代建企业,再向其支付4个点的代建费用,几乎就没钱可赚了。
相比开发业务11%的毛利率,从事代建业务的绿城管理,绝对算得上暴利。
去年,绿城管理的收入超过了33亿,增长了四分之一。
净利润上十亿,增长了三分之一。
代建业务的毛利率,高达52%;它的净利润率,则接近30%。
由于代建业务贡献了巨大利润,绿城开始把更多心思,放在了绿城管理身上。
去年,作为控股股东,在绿城的主导下,对绿城管理进行了一轮人事调整。
核心高管的座次,重新洗牌。
之前执掌绿城管理的一、二号人物,都被削了权。
其中,绿城的董事会主席——张亚东,亲临坐阵绿城管理,出任了董事会联席主席。
绿城管理原来唯一的董事会主席——郭佳峰,调任为董事会联席主席。
去年初,刚刚被委任为绿城管理执行董事的王俊峰,短暂过渡之后,又得到了提拔,升任行政总裁。
而一手创办绿城管理,并且已经当了七年行政总裁的李军,被委任为董事会副主席,但丢掉了行政总裁的职务。
郭佳峰、李军,都是绿城创始人——宋卫平的嫡系旧部,早在二十年前就加入了绿城。
李军更是绿城管理的元老级人物。
他在绿城开创了轻资产模式的代建业务,绿城的首个商业代建项目,当时就是由李军负责。
在绿城体系内,绿城管理的模式与业务,没有谁比李军更懂行。
取代李军出任行政总裁的王俊峰,他之前在绿城的地产开发板块,去年初才调任到绿城管理。
中交入主绿城以后,王俊峰得到了提拔,先后担任了宁波公司总经理、浙东区域总经理。
就在去年初,王俊峰负责的浙东区域被合并,但并不影响他在绿城内部受到重用。
从绿城调任绿城管理仅半年时间,他就成了真正话事的一把手。
从任职经验和从业履历来说,王俊峰面对的行业跨度,是从拿地开发的重资产,转向贴牌代建的轻资产,难度可想而知。
而且,他比李军还年长一岁。
也就是说,在绿城管理行政总裁的位置上,王俊峰并不占优势。
他的经验、资历、年龄,都不如李军。
但绿城还是换下了李军,让王俊峰顶替了绿城管理的行政总裁。
去年,绿城管理的几名核心高管,王俊峰领取的薪酬最高,多达946万。
今年三月份,绿城管理又给他发放了350万股股票,市值将近2000万。
坐上了绿城管理的话事人,权力和财富,王俊峰一下子都拿到了。
核心管理层的洗牌——
削权打下江山的老将,起用空降不久的新人,尤其是绿城董事会主席张亚东亲临坐阵。
这意味着,作为控股股东,绿城已经对绿城管理收紧了缰绳,施加更有力的管控了。
今年初的业绩会上,张亚东相当得意——
“最困难的时候也有好企业,再好的时候也有烂企业。”
“我们认为在整个形势不好的时候,我们是那一家好企业。”
只不过,这样一家好企业,给暴雷开发商的项目贴上了绿城的招牌。
最后,还是没能挽回它走向破产重整的命运。
本文来源:拾遗地
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