懋源砸巨资建总部大楼,幕后老板成谜团

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 505707 13.4w阅读 2024-07-09 16:31

文/乐居财经 严明会

眼下,大多数房企正在为“如何活下去”而焦虑,相比之下,懋源地产这边似乎“岁月静好”,还能拿出几十亿来建设集团总部。

6月底,gmp建筑事务所中标该项目,设计方案随之公布,由双塔楼组成,为了适应不规则的基地形状,两座塔楼遵循城市轴线以一定角度展开。从效果图上看,懋源总部大面积采用了规则的玻璃幕墙。总投资约20.6亿元。

这块地是北京懋源鸿竺地产开发有限公司在2023年7月以底价13.4亿元摘得,位于朝阳区太阳宫乡。项目总用地规模1.06万平方米,毗邻CBD和使馆区。

投资和拿地加起来,懋源建总部花费超30亿。这家中小型房企与其他规模房企形成了鲜明对比。

去年3月,旭辉为了缓解流动性压力,出售其位于虹桥的标志性项目——恒基旭辉中心的两栋大楼,其中一栋为旭辉集团总部。

今年4月,王健林将位于北京大望路的北京万达广场卖了。北京万达广场是万达CBD第一个项目,也是万达集团总部。

5月底,万科转让位于深圳南山区“深圳湾超级总部基地”,挂牌起始价格为22.35亿元。万科于2017年12月以底价31.37亿元购得该地块,并打算将这里建成万科总部大厦。

别墅去化难题

前不久,懋源地产发布了璟玺项目的收官之作——全新满配湖境墅王,建面约700㎡。

湖境墅王是懋源围绕高端圈层做的场景定制产品。懋源地产称,近期的市场反馈中,7000万量级的“湖境墅王”一周卖了5套,目前还剩十余席。在五环限购政策松绑的政策红利下,懋源·璟玺藏品现墅已然进入清盘倒计时。

贝壳找房显示,璟玺目前有9套房屋在售。

璟玺早在2015年就拿地并开工建设,2019年开盘,共计房屋253户,均为别墅产品。2024上半年,璟玺网签9套,成交面积0.5万㎡,均价7.43万元,成交金额3.75亿元,在北京3000-5000万元奢享级别墅中排行第一。

操盘周期长,对懋源地产来说是常有的操作。经历了漫长的去化周期,楼盘售价已随行就市、水涨船高。

丰台的璟岳,2013年拿地,2014年开工,2018年取证,至今在卖,操盘周期已经超过10年。楼面价4.5万,当前售价约12万。

转折点出现在2022年,崇尚慢开发的懋源突然快了起来,从开发到推盘,节奏明显加快。

璟橒项目在2022年6月拿地、10月确定案名、12月取证预售、次年初启动渠道经纪人代销。璟橒建筑面积约5.86万㎡,项目主要为建面300-500平米合院、叠墅、平墅,总计户数217户,目前共95户批准销售。

去年2月,懋源地产推出“懋源启新,红动开场”四盘联动活动,包括璟橒、煜泽台、璟岳、璟玺,涵盖合院别墅、联排别墅、大平层等高端全线产品,其中,煜泽台和璟橒是近两年所拿。

懋源地产方面称,截至3月末,四盘联动专题购房活动热销29亿元。

此后的发文中,懋源地产仅公布了璟橒的销售数据:开盘当天创造“日光”奇迹,以热销18.6亿元的成绩,领跑中央别墅区以及北京2500万+的豪宅市场。

但据北京市住房和城乡建设委员会官网,截至2023年6月底的网签数据仅为11套。按每套2500万计算,销售总额约2.75亿元,与18.6亿相差甚远。

截至2024年7月8日,璟橒已签约53套,已签约面积15982.49㎡,成交均价71837.78元/㎡,网签金额约11.5亿。

煜泽台网签住宅62套,签约面积10603.51㎡,成交均价104418.42元/㎡,网签金额约11.07亿元。

璟橒和煜泽台的规划套数分别为217套、324套,以此计算,去化率分别为24.4%、19.14%。

2021年10月,懋源在北京第二轮集中供地中出手,击败一众国企,以43.34亿元竞得北京丰台周庄子1宗涉宅用地。从拿地到建筑工程施工许可证的审批用时仅108天。

很快,规划公布。周庄子ZZZ-L07商品房地块,案名为“懋源·煜泽台”,所处宗地为周庄子ZZZ-27商品房地块案名为“懋源·璟廷”,ZZZ- L08商品房地块案名为“懋源·璟瑜”。

从拿地到取证,璟玺和璟岳用了四年多时间。相比之下,璟橒项目和周庄子地块项目的进度快了很多。

截至2024年7月8日,璟廷项目网签住宅4套,签约面积835.78平方米,成交均价111300.0元/平方米,网签金额约0.93亿元;璟瑜项目网签住宅2套,签约面积460.55平方米,成交均价111300.0元/平方米,网签金额约0.51亿元。

规划上,璟瑜是24户叠拼别墅,璟廷是88户叠拼+平层,卖了两年,才卖出去个位数,去化并不理想。

被质押的股权

实际上,在璟玺项目上,懋源的囤地模式就开始出现问题。楼市风云变换,卖价不再随着时间上升。

璟玺的拟售价格是9.3万,实际售价不足8万,最后拿证的5号楼,平均售价大约只有7万,一直在降。

2022年下半年以来,北京楼市成交持续低迷,懋源高价位的别墅去化更是难题。

璟玺、璟橒自2023年以来都加大了渠道营销的力度。其中于2022年6月拿地、同年12月取证预售的璟橒,在2023年初就启动了渠道的经纪人代销。

有渠道经纪人表示:“很令人意外的是,懋源在璟橒上启用渠道经纪人的节点这么早,过去基本上到尾盘现房销售阶段才会用我们,甚至并不看重售楼处的到访量。”

另一方面,是拿地思路的转换。作为一个豪宅开发商,懋源地产参与了首置首改板块土地的竞拍。今年3月底,昌平区中关村生命科学园三期0058等地块的参拍企业中出现了懋源的身影。

懋源地产曾经是北京土拍市场上的黑马,当年创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。迅速蹿红的懋源,后期却拿地势头不增反减,以至于逐渐淡出北京土拍市场。

此后,懋源一直在消耗土地库存,但没有新项目难以为继。2021年,懋源地产开始在土拍市场频繁现身。

2021年10月,以43.34亿元竞得北京丰台周庄子1宗涉宅用地后,懋源地产在2022年6月北京第二批次集中供地中,一口气参与了奶西村、小瓦窑、薛大人庄村三宗地块角逐。最终从一众国资房企手中以19.55亿元 +3万平现房销售面积夺得北京顺义区薛大人庄村地块,

大手笔拿地的同时,项目去化不畅,难免就会带来资金链紧张的问题。作为一家非上市公司,股权出质成为懋源重要的资金来源。

2021年1月25日,北京懋源房屋开发有限公司、北京懋源控股股份有限公司(简称“懋源控股”)、北京懋源永泰商业投资有限公司将北京懋源宏展房地产有限公司(简称“懋源宏展”)股权出质予浙商银行北京分行,合计股权出质数额价值高达16亿。三起质押目前均处于有效状态。

懋源宏展由北京懋源房屋开发有限公司、懋源控股、北京懋源永泰商业投资有限公司分别持有51%、44.1%和4.9%,最终由懋源控股实际控制,三位股东出质的股权份额是他们直接持股懋源宏展部分的全部股权。

该公司也是璟玺项目的开发主体。历史出质登记信息显示,懋源宏展的股权自2017年以来,被多次质押。

实控人成谜

坊间传闻,陈建和曹俊生才是懋源真正的主人,现任董事长陆挺宇是“白手套”,给陈建、曹俊生打工。

资料显示,陈建1958年生,2006年便成为民生银行高管,彼时兼职懋源董事长。曹俊生1962年生,早在上世纪90年代,就注册了一家叫懋源的公司。

相比之下,陆挺宇年龄、资历比两者都小,还当过陈建下属。同时因为陈建的关系,外界也普遍认为,懋源发展的早期,多得民生银行在其融资上的助益。只不过,随着两人越发低调,如今外界在谈论懋源时,更多是与陆挺宇绑定。

从股权关系看,懋源控股目前由北京懋源投资有限公司、北京嘉宇鸿业投资有限公司、北京天陆禾润投资控股有限公司、北京鹏美摩托车文化传播有限公司分别持股39%、29.08%、21.92%、10%。背后的实控人为陆挺宇,受益股份50.64%。

另外,曹俊生受益股份35.1%、黄成宪持有受益股份7.5%。陆挺宇同时还是懋源集团的法人、董事长、总经理。

从现有的股权架构可以看出,陆挺宇的势力已超过曹俊生。

另外,曹俊生还是懋源置业、懋源房屋副董事长,是懋源投资执行董事,以及懋源泓斋文化投资基金的董事长。随着陈建2015年辞去民生银行董事职位,在懋源已经见不到他的身影。

陆挺宇已经很久没在公开场合露面了。

懋源官网找不到他的照片,官微上也对他只字未提。

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