北京进深 徐迪 截至8月27日，建发金茂观宸开盘5个月：

住宅房源累计完成网签270套，全盘去化56%；成交均价7.84万元/㎡。

成交面积约3.33万㎡，其中8月份成交0.35万㎡，位列丰台首位。

加上地下室房源，项目网签金额总计26.26亿元，地价覆盖率108%。

建发金茂观宸所在丰台槐新地块成交于2024年11月29日，由建发房产旗下福州裕诚房地产24.35亿元摘得，楼面价约4万元/㎡。

与中国金茂联手打造为建发在京的首个“风雅宋韵”系列产品，销售指导价8.3万/㎡。

建设用地面积约3.04公顷，其中地上建筑面积6.08万㎡，最高建筑58米，容积率2.0。

项目于3月17日和4月30日两批次取证，共479套住宅。

项目规划11栋6-18F洋房+小高层，面积段111-165㎡，7个户型。

产权得房率在75.1%-80.4%，加上赠送面积后，整体空间扩容出10%左右，实际使用率在83%-91%区间。

南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积，北向/西向大尺度设备平台全赠送，均可封闭做室内空间，另有侧边飘窗面积全赠送。

1、起步111户型三室双卫，南向三开间为通面宽阳台，主卧转角阳台，北向小卧搭配2.5㎡设备平台，空间不输于南向次卧；

2、四居建面低至113平米，并且借助阳台和设备平台的扩展面积，打造出四叶草户型，并且每个卧室都能达到舒适面积，没有那种凑房间数的“小笼屋”。

南向主卧（含卫）20.23㎡，南向次卧和两间北向卧室也都在10㎡以上；餐客面积约31㎡；厨房面积略小，仅有7㎡左右，胜在方正，且可与餐厅打通做空间延展。

3、116户型主卧则升级为转角阳台，西北次卧带侧边飘窗；

4、1赠送比例最高的136户型则是给唯一没有阳台的次卧配置了西南向转角飘窗，赠送面积超15平米；

5、顶配165户型，四个开间朝南，每个房间都有阳台。

6月24日，建发联合金茂以20.8亿元底价摘得观宸东侧丰台槐新NY-030（南区）-02地块，折合楼面价40159元/㎡。

该地块占地2.59公顷，总建面约8.11万㎡，其中地上5.21万㎡，地下2.9万㎡，容积率2.0。

拟开发为观宸二期产品，规划12栋住宅楼，含6-17F洋房和小高层产品。

建筑规模上，02地块略小于观宸，地形上则更为方正。

12栋楼点状排列，格局与西侧观宸一期相似。中间为小高层大户型，四角为洋房小户型产品。

西北边的两栋：2#和6#楼，首层局部架空。

建筑立面也延续观宸风格，屋顶大飘檐设计。大部分楼栋北侧有退台，南侧有挑空空间。

小区北边、西边各有一处出入口，其中西门为主入口，带挑空、格栅等装饰结构的景观大门，加上两侧景墙，沿街展示面超60米；内建两栋配套楼，高度10.43米。

进门就是下沉庭院，周围有绿色景观带，形状疑似风雨连廊，但平面图上未做标记。

二期将近400套房源，建面120-165㎡区间，面积段与一期基本相同。砍掉了110左右的小户型，变成全四居产品。一期136户型卖得不错，二期大户型占比明显增加。

层高3.1-3.3米，赠送方面与一期尺度相当：①南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积；②北向（部分在侧边）设备平台全赠送；③部分户型有侧边飘窗/转角飘窗，面积全赠送。

项目紧邻地铁4号线与19号线的换乘站新宫站，北侧为槐房万达广场。

周边最大竞品是北京隅西颂，今年新开出的项目，7栋楼共439套房源，4月28日开盘，目前网签57套，成交均价7.92万元/㎡。

此外还有中海公元里和郭公庄两个项目在售：中海丰和叁號院、中建云境。三个项目都是去年3月份前后开盘，流速都不算太快。

丰台的新盘实在太多了，产品力已经卷上了天，价格成为决定性因素。

价差到位的话，丰台是能够承接海淀一部分外溢购买力的，毕竟拥有不错的环线优势，适合预算有限但又追求高品质住房的客群。