文/粤进深 严明会

金茂世界大观四期地块的神秘面纱，正在一点一点揭开。

前不久，项目举办了一场媒体宣讲会。

项目名正式公开——金茂越秀·璞樾墅。

这个名称包含了两重重要的信息点：

一、这是一个别墅项目。

二、金茂跟越秀合作了。

一经亮相，项目的进程也在加速推进。

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就在近日，金茂越秀·璞樾墅披露了总平图。

其规划，首次以官方文件形式得以披露。

整个项目规划建设30栋建筑。

当中，住宅为3-4层的叠墅产品，共28栋。

分别为2#至29#。

另外，小区的东南角，有一栋（1#）3层的公建配套。

包含托儿所、物业用房、生鲜超市等。

小区的主出入口，也设计在这里。

项目的西北角还有一栋（30#）1层的建筑。

包含电房、垃圾收集站。

28栋叠拼别墅，依地块形状由东往西，依次排开，共有4行。

总平图看，每一栋住宅都十分方正。

不少建筑还有2层突出的、类似阳台的设计。

整个金茂越秀·璞樾墅，总用地面积3.02万平方米；

可建设用地面积2.07万平方米；

计算容积率建筑面积2.28万平方米。

今年3月，广州年后首场土拍。

天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块（世界大观四期地块）迎来出让。

最终被金茂旗下的北京方兴亦城置业有限公司拿下。

成交总价10.77亿元，折合楼面价4.73万元/㎡（未扣除配建），溢价率约2.86%。

地块的容积率仅1.1，是近十年来天河区屈指可数的容积率低于2的涉宅用地之一。

稀缺性不言而喻。

如今地块以纯墅盘面市，似乎也在意料之中。

值得注意的是，璞樾墅也是天河二十多年后的纯墅区。

因此，引发的关注度实在不低。

根据最新消息，璞樾墅主打产品为190-360㎡。

总户数为111户。

吹风总价预计在2000万起步。

而据传出的消息，项目将打造为定制四代墅。

产品不仅融入单层约3.5米阔绰层高。

更规划有星空露台、私属花园、志趣藏馆及独立车库。

无论从哪一方面看，注定了只能是少数人能够拥有的资产。

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说完了规划，我们再来看金茂跟越秀的这次合作。

其实，越秀的进入，并不意外。

毕竟，在这宗地块出让之时，越秀地产就是参拍者之一。

还有更重要的一点。

越秀地产对世界大观片区的投入。

让它舍不得放弃对世界大观四期地块的开发。

在金茂越秀璞樾墅之前，越秀作为板块的老操盘手。

已主导了世界大观前三期的开发。

斥资达132亿。

修路、筑湖、建公园，越秀地产推动片区连片开发，如今片区价值也逐步显现。

这样的背景之下，金茂与越秀的合作，几乎可以说是一拍即合。

毕竟从金茂的角度，其虽然早在2013年就已经进入广州市场。

但这些年来，在广州落子的项目并不算多。

并且诸如荔湾的珠江金茂府、天河的信达金茂府等，多以合作形式开发。

所以这次拉上地头蛇越秀，也可以说是强强联合了。

另外对于越秀地产而言，也算是补齐了世界大观板块的最后一块拼图。

不过有一点，进深君发现，二者的合作其实有些“另类”。

金茂越秀璞樾墅的开发主体，是广州宸茂置业有限公司。

该公司的经理为高安成。

高安成为金茂华南市场广深地区公司总经理。

股权上，进深君查阅发现，宸茂置业目前由北京方兴亦城置业有限公司100%持股。

后者是金茂旗下全资附属公司。

也就是说，项目虽然已经官宣了合作。

但越秀地产实际上并没有在项目持股上直接体现。

进深君仔细查阅了一番，发现问题出在宸茂置业的股权质押上。

越秀地产是通过股权质押的方式进入该项目的。

此前，北京方兴亦城置业已将宸茂置业的400万元股权，出质给了广州越秀华城房地产开发有限公司。

后者正是越秀地产旗下公司。

比例上看，璞樾墅的项目公司宸茂置业的注册资本为1000万元。

据此计算，越秀地产作为质权人持有着项目40%的股权。

金茂方面则还保留着60%的持股。股权上仍占主导。

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最后总结一下璞樾墅这个项目。

仅从开发商的角度，央企加国企的强强合作之下。

项目的品质应该不会差到哪里去。

再者，金茂的豪宅项目，在各地也有一定的口碑。

而越秀地产则懂广州市场，对当地需求有更精准的洞察。

璞樾墅在指标上，最值得说的有两点：

1）低密度；2）湖居。

项目靠近太阳湖，与之仅一路之隔。

加之还是在天河。

这几个点加在一起，几乎可以说在广州市场再找不出第二个。

所以非土豪不能拥有。

不过，从产品面积看，金茂和越秀也在尽可能控制产品的总价。

产品面积190-360㎡，跨度虽然较大，但据了解项目八成户型为200-230㎡的小叠墅。

这无疑等于把别墅的门槛给降低了。

目前，项目已开放了滨湖会客厅和二沙岛展厅。

样板房预计10月左右开放。

近段时间，广州市场的豪宅项目，无不跃跃欲试。

保利面粉厂项目、保利翡丽甲第、香江1号等，频频传来消息。

以低密度湖居为卖点的璞樾墅，能否在一众豪宅的较量中冲出重围？