文/十一弟

三年前，房企还困在高歌猛进的惯性之中，龙湖集团就开始踩刹车了——

降负债，通过经营性现金流来压降债务。

彼时，龙湖全年的销售规模超过两千亿，背负着逾2000亿的有息债务，均处于历史高位。

今年上半年，龙湖的有息债务，已经下降至1698亿。

过去三年时间里，龙湖削减了426亿有息债务。

按照龙湖的计划，到年底之前，还要再降债200亿。

它打算用三年半的时间，压降600亿的有息债务，渡过偿债高峰期。

未雨绸缪，打好提前量，这是龙湖在债务管理上的一贯风格。

在内部，龙湖有句经典的口头禅——

“天晴补屋顶，雨夜赶长路。”

龙湖身上具备一种审慎有度的气质——

不管行业涨跌起落，它总在寻找舒适的身位，平衡业务、规模、利润与安全。

即便在最好的行情里，也要做最坏的打算。

2021年，楼市最高涨的时候，也就是龙湖提出主动降债的前一年，曾在内部做过一次压力测试——

如果整个公开市场融资对房企关闭，龙湖应该怎样活下去？

这是一次应对极端市场风险的财务演练，它得出了答案——

以正向经营性现金流，去压降有息债务，从而倒逼业务发展。

保持正向的经营性现金流，也会克制住投资性和规模上的冲动。

这轮房地产周期，从一开始，龙湖就已经预判到了压力。

于是，它提前踩了刹车，收缩规模，压降债务，把更多的精力和资源，用来强化业务韧性。

这两年，无论是民营房企，还是国央企开发商，都陷入了大面积亏损。

龙湖是行业内少数几家守住了正向盈利的房企之一。

今年上半年，龙湖实现营业收入587亿。

其中，运营业务收入70亿，增长了2%；服务业务收入63亿，同比微增。

龙湖的运营及服务业务，收入体量将近133亿，占整体营收规模将近23%。

上半年，运营及服务业务是其利润的主要来源，并且继续保持了增长。

在中期业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶作了解释——

“我们对运营及服务业务提出了更高要求，它们要成为整个集团的增长盘。”

“在开发业务之外，去年商业、资管、物业管理、智慧营造四个航道业务贡献了80亿利润，今年上半年也贡献了40亿利润。”

“我们期待今年会有所增长，继续为整个集团的利润恢复和增长保驾护航，形成一个稳压器。”

十一弟查了下，上半年，龙湖经营性业务的整体毛利超过50%。

其中，运营业务毛利率将近78%。

随着楼市止跌回稳，利润修复，债务压力减轻，有人问龙湖管理层，接下来会否加大拿地力度。

龙湖很坚定地作了表态——

“我们始终把财务安全放在首位，保债务安全、保交楼的重要性，是优于新增投资的。”

“当然，我们在投资方面也没有停滞。上半年已经在上海、苏州、重庆等核心城市，拍了4块地，新增货值50多亿。”

“未来，我们仍将严守投资刻度和纪律，在保证财务安全的前提下，择机获取新土地。”

龙湖现在年轻的掌舵者、董事会主席兼首席执行官陈序平，把债务结构和正向经营性现金流，看作是公司的基本盘。

在现金流管理上，身处房地产行业的龙湖，借鉴了制造业。

制造业的核心指标，是自由现金流。

过去几年里，龙湖连续保持了正向的净现金流，并且是含资本性支出的净现金流。

在房地产行业，很多开发商的经营性现金流口径，其实不含资本性开支。

在行业高歌猛进的时候，房企通过负债增加、靠融资驱动增长。

这三年时间，龙湖已经告别了这种增长模式。

2022年，龙湖提出通过经营性现金流压降债务；2023年，又提出用经营性物业贷置换信用债。

这是龙湖在最近三年来进行债务管理的两大核心策略。

今年以来，龙湖已经陆续兑付了101亿境内信用债、35亿中债增信债券。

到年底之前，还有一笔85亿海外银团贷款到期，目前已提前偿还了10亿，未来几个月将进行分期偿付。

今年上半年，龙湖名下存续的1698亿有息债务里，银行融资占比提高到了87%，有872亿属于经营性物业贷。

跟年初相比，它的债务规模，继续削减了65亿。

龙湖将在一年内到期的短期债务256亿，占比15%。

到上半年，它手上持有447亿现金资源，足以覆盖短期债务。

龙湖的平均融资成本，已经降至3.58%，创下历史新低；平均债务期限，则拉长到了11年左右，创下历史新高。

根据龙湖预计，年底之前再削减200亿债务之后，它的有息债务规模，将压降至1450亿。

其中，有上千亿融资是经营性物业贷和长租贷，债务期限更长、结构更优。

今年渡过偿债高峰期，明年以后，龙湖每年需要偿还的有息债务，将大幅减少。

龙湖首席财务官赵轶，很细致地作过计算——

“明年需要偿还的债务，只有今年的四成左右，2027年之后还会继续大幅减少。”

“今年压降300亿以上有息债务，未来每年还要削减100亿，让债务规模稳定在1000亿左右。”

为此，龙湖确定了三个融资和债务管理策略——

一是保持负债规模稳步有序下降，坚决不展期、不逾期；

二是进一步优化融资结构，加大长期债务，控制好短期债务，短债占比在15%的基础上，逐年减少；

三是减少境外债，同时保持100%掉期，为公司穿越周期保驾护航。

完成了债务压降与转换，下一阶段，龙湖还要寻求增长。

陈序平说，商业、资管、物业管理、智慧营造等航道业务，是龙湖未来的增长盘——

“这四个航道，我们要构建自身在所处板块的竞争优势，形成能力的护城河，持续保持增长。”

本文来源：拾遗地