文/上海进深 严明会

9月初，海玥黄浦源项目举办了一场别开生面的发布会。

上海建工房产没有采用传统的楼盘宣讲形式，而是以“微电影实景样板间论坛”组合，通过更具文化感和沉浸感的方式，呈现项目理念与生活场景。

活动中首映了地产行业内首部以“墅享家”为主题的微电影《上海色味》，并同步展现了196㎡、180㎡、360㎡、550㎡四个面积段房源的全新实景样板间，为项目造势。

海玥黄浦源的前身由新昌路001、006、007街坊三个地块组成，西侧即为南北高架。项目分两期开发，一期开发006地块，目前已交付。

二期项目则是由001和007两个地块组成，其中，001号地块包括建3栋超高层住宅和1栋16层洋房，最高达165米；007号地块是上海市第二批历史风貌保护街坊，包括为联排、双拼和独栋产品。

高层均价14.5万/㎡、风貌别墅均价25万/㎡。同片区的新房，单价已经奔18万/㎡了。

单看项目本身，优势突出：它是黄浦区少有的限价楼盘，也是人民广场板块唯一在售的准现房，稀缺性拉满。

按理说，这样的项目应受到高端买家的热烈追捧，但实际市场反响却并未达到热销或现象级水平。

开盘一年去化52%

对比周边项目，更能看出海玥的“尴尬”。

和它隔了一个南北高架的静安东斯文里地块，被中海地产在7月的六批次土拍中拿下，总价53.63亿元，成交楼面价90390元/㎡，溢价率10.10%。扣除商业成本后，可售住宅楼面价实际攀至11.4万/㎡，未来售价预计在16万 /㎡。

不过，这波热度并未带给海玥黄浦源过多的利好。

离东斯文里更远的康定壹拾玖，均价高达17万/㎡，但仍实现了两次开盘日光。

海玥黄浦源均价14.5万/㎡左右，比康定壹拾玖低约2.5万/㎡，去化却没跟上。

2023年9月24日，项目首批房源正式入市，即新昌城一期，推出308套建面约93-598㎡房源，均价14.3万/㎡，认筹率97%，并未触发积分、未触发限售。官方公告开盘8小时内卖出了64.8亿元。

网上房地产显示，目前还剩92套房源可售。开盘两年，网签去化率约70%。

2024年9月，海玥黄浦源二期加推134套房源，最终累计认购148组，认购率约110%，同样未触发积分和限售。开盘去化89套，销售额为33亿，当日去化率约66%。

今年4月下旬，海玥黄浦源又推出116套建面约94-402㎡房源，主力户型是303㎡五房，均价14.56万/㎡，最终认购率103%。算得上推盘以来最好的成绩。

网上房地产显示，海玥黄浦源250套房源已售131套，网签去化率52.4%。

这样的去化速度在上海核心区的高端楼盘市场中算是慢的。

更让海玥黄浦源去化承压的是，它即将迎来一位实力强劲的对手，距离项目约5公里的绿城黄浦ONE已进入入市倒计时。

绿城黄浦ONE计划推出建面约155-193㎡的3-4房户型，市场预计均价18万/㎡，总价门槛约2800万起。

绿城近年在上海豪宅市场早已站稳脚跟，此前打造的多个高端项目，为其积累了稳定的市场口碑，销售业绩也有实打实的支撑。且绿城黄浦ONE的总价段和面积段，与海玥黄浦源部分房源的目标客群重叠。

业绩“压舱石”

海玥黄浦源对上海建工房产销售业绩至关重要。

2024年海玥黄浦源实现销售额68亿元，占全年销售的比例约为73%。

据上海建工官方公示，海玥黄浦源单盘累计销售额突破228亿元。

“海玥”系产品是上海建工房产的一张名片。

2019年，上海浦东新区海玥瑄邸开盘，成为上海首个"海玥系"项目。到了2021年，“海玥”系产品全面铺开，上海金山的海玥瀜庭、浦东的海玥铭邸等项目相继入市，为建工房产拉了一波销售业绩。

近一年来，上海建工和老搭档保利一起做了几个冠名了“海玥”的项目，支撑起了业绩，如保利建工·海玥锦上，保利建工海玥外滩序BUND98，后者更是杨浦滨江红盘。

据克而瑞，今年1-8月，上海建工实现43.45亿元的权益销售额，在上海房企中位列第22。

今年上半年，上海建工实现营业总收入1050.42亿元，较上年同期下降28.04%；归母净利润7.10亿元，同比减少14.04%；扣除非经常性损益后的净利润2.17亿元，同比大幅下滑69.13%。

关于扣非净利润巨降近七成的原因，上海建工称，报告期内行业需求变动，公司营收下降，毛利同比减少。地产和投资业务不及预期，影响整体盈利能力。

具体到上海建工全资子公司上海建工房产，其在上半年实现营业收入3.03亿元，相比于去年同期下滑幅度超50%，归母净利润亏损2.42亿元。

在上海建工房产举行的2025年度营销工作会议上，公司党委书记、董事长王祺国提到：

面对行业深度调整的严峻挑战，房产公司要以“越是艰险越向前”的斗志，在危机中育先机、于变局中开新局。

在拿地端，上海建工鲜少单独在上海土拍市场中拿地，而多是与保利一起联合参与竞拍。目前看来，其在上海的土地储备也不多了。