文/北京进深 林振兴

刚刚过去的周末，北京楼市热闹非凡。

通州再现流量神盘，开盘当天热销573套，创造47亿销售额。甚至连远郊怀柔都惊现日光盘，开盘210套，去化超93%。

在大兴，也有一个项目“悄悄”开盘了。它就是——沐春墅。

相较于别家大张旗鼓发喜报，庆祝热销，沐春墅就好似“小透明”，开盘成交52套、3.5亿元。

更神奇的是，别家开盘撑死也就弄半天，沐春墅直接搞了三天（9月19日-21日）。

这距离沐春墅上次搞大事情，已经过去将近4个月时间。

早在5月26日，沐春墅营销中心就举行了开放仪式，兴创投资董事长田永安亲自站台。

沐春墅是田永安上任兴创投资一把手后的新作，重要性不言而喻。

为此，田永安将“好房子”，卷上新高度。

人家“三件套”还扣扣搜搜，沐春墅直接上“五件套”（阳台、风雨连廊、架空层、室内挑空、共享空间）。

虽然耗费众多心血，但沐春墅还是错过了好时机，甚至后面“追兵”已马不停蹄赶来了。

01

沐春墅的推盘节奏，实在太磨叽了。开盘距离拿地，过去了423天。

它所在的地块，由兴创置地（兴创投资全资子公司）于去年7月23日以32.17亿元底价摘得。

今年3月20日公示规划设计方案；5月初案名出炉；5月底售楼处开放。

并熬到北京五环外松绑后，9月13日，它才取得预售许可证，共推出9栋住宅楼，387套房源，拟售均价在5.74-6.11万元/㎡区间。

然而，大兴的几个改善大平层，似乎没能吃到这波限购松绑的红利。

以梧桐府为例，目前网签23套，成交均价4.2万/㎡，网签金额约1.84亿元。

沐春墅和梧桐府，是有血缘关系的兄弟。

它们有共同的实际控制人——北京大兴发展国有资本投资运营有限公司，其背后是大兴国资委。

只不过，沐春墅背后的股东是兴创投资；梧桐府的股东是兴福临空、大兴城建和包工头吕保明。

前方，兄弟楼盘没给到太多信心；后面，沐春墅的“追兵”也在快马加鞭赶过来。

就在上个月，大兴经开0021、0022地块设计方案出来了。

同样是纯改善的大平层项目，预计面积段150-370㎡。

6个架空层、6000㎡社区商业，风雨连廊、邻里共享空间等好房子元素也配齐了，甚至连红线外的绿地都给做了下沉花园。

最赞的还是各种台子：大兴首个内嵌阳台，弧型转角的奇偶阳台，北向挑空平台，还有侧边飘窗、转角飘窗……空间扩展尺度大幅突破。

应该是目前大兴赠送比的天花板项目。这么一对比，沐春墅的“类内嵌阳台”，好像没那么香了。

02

沐春墅共11栋住宅楼，1#、2#、4#和6#为小高层产品；3#和7#为洋房；其余为叠拼产品，集中在小区西侧。

它主推129-192㎡平层以及208-283㎡叠墅。

在平层产品上，沐春墅的最强对手，就是西北侧距离8公里左右的梧桐府。后者6个主力户型分别是168㎡、174㎡、199㎡、205㎡、215㎡、222㎡，全是四叶草户型。

以沐春墅163㎡户型vs梧桐府168㎡户型。

沐春墅163㎡户型，看起来颇为怪异，因为缺角太多了。

四室却只做到了两卫。按理说那么大面积应该做到至少3卫，你让家里成员早上起来为抢厕所吵架，多不合适。

而且沐春墅160 平层，居然没做出双套房，主卫还是单台盆，这放当前北京市场上也不多见。隔壁梧桐府168㎡就做到了主卧双台盆，更加人性化。

该户型阳台进深达到1.75米，仍是客厅与次卧双联。厨房做得有点不同寻常，细而长，面宽仅2.6米，让家里女性要排队做菜。

相较之下，梧桐府168㎡厨房就很顺眼，正正方方，中西厨合璧。

沐春墅163平户型中，厨房东侧是一个开放房间，可做卧室、书房或者梳妆衣帽间。但也有一个问题，油烟容易飘入。

沐春墅是继梧桐府之后大兴又一个配置开敞阳台的项目，并在此基础上增加了挑空平台。

这比开敞阳台更实惠。因为挑空平台为全赠送面积，而开敞阳台要计一半面积。

在阳台封闭问题上，兴创沐春墅搞出了一套既合规，又实用的解决方案：

挑空平台以全赠送形式纳入室内空间；开敞阳台则配置电动窗，可根据天气状况灵活切换阳台的封闭与开放模式。

该方式在行业内极为少见，但长期在北方沙尘、温差大的环境下使用，电动部件故障率可能偏高。一旦保修期结束，维修费用和配件供应可能成为负担。

此外，沐春墅4栋楼做了首层架空（含局部），还有总长度超约400米的风雨连廊。

虽说架空层和风雨连廊是亮点，但不管是建造还是维护资金都不菲。若无活动策划，可能沦为闲置空间，反成卫生死角。

03

沐春墅对于田永安的重要性，不言而喻，是他于去年5月上任后的新作。

这几年，兴创投资的一把手换得很频繁，四年四换掌门人。

47岁的田永安，能否打破这家大兴房企董事长任职两年的魔咒？

翻开田永安的履历，他从一名普通职员爬到董事长的位置，用了23年。

2001年，23岁的田永安参加工作，最初仅仅是兴创投资一名工程部职员。他喜欢挑战，开始尝试转变工作类型，去一线听炮火声，担任兴创东兴投资（兴创投资子公司）开发部负责人。

随后，他一步步升至兴创投资开发部副经理、总经理助理、副总经理、总经理，并最终成为兴创投资董事长。

在这段升职历程中，田永安还在大兴发展旗下多个地产平台历练过，例如担任过兴福临空、新航城控股的总经理。甚至，他还曾是大兴发展党委委员、董事。

这样看来，田永安的确是最适合担任兴创投资一把手的最佳人选。

上位一年多，面对兴创投资2025上半年的财报数据，田永安或许并不满意。

公司陷入增收不增利，营收从2024上半年的12.07亿元，微微上涨至2025上半年的12.82亿元。

同比去年，今年上半年净亏损还在扩大。

此外，兴创投资现金及现金等价物余额从2024年6月底的17.75亿元下降至2025年6月底的16.01亿元。

根据大兴发展2025年度第一期中期票据募集说明书，截止2024年9月底，兴创投资向九银村镇银行借款3次，金额共计9.551亿元，利率5.6%；它还向上海银行借款5亿元，利率2.98%。

但今年，田永安放弃了借“贵钱”。

根据大兴发展2025年度第三期中期票据募集说明书，截至2025年6月底，兴创投资向上海银行和杭州银行分别贷款5亿元、2.3亿元，利率在2.8%-4%。

眼下，兴创投资的人事变动还在持续。

8月，公司总经理（兼董事）李宏宇和副总经理陈剑飞，一同被免职。

其中，原总经理李宏宇是因援蒙而离职，挂职时间为两年。

董事之位“空缺”后，由公司副总经理张凉玮“补位”。

张凉玮从兴创投资拆迁部的一名普通职员，慢慢升职到拆迁部副经理、经理，而后，他还曾担任兴创置地总经理。

目前，兴创投资新任总经理的选派工作仍正在进行。总经理职务的相关工作，暂由董事、 副总经理王兵代为执行。

王兵今年46岁，他在22岁就参加工作，是财务出身。

先后担任北京建筑材料集团总公司供销公司财务科职员，兴创投资计划财务部职员、副经理、经理， 兴创投资党委委员、总会计师，兴创投资党委委员、董事、副总经理。

如若，王兵能升任兴创投资二把手，或许能助力田永安一同优化公司财务数据。