北京进深 徐迪 9月26日，保利建工嘉华天珺西区调规方案公示采信情况通告。

项目所在海淀永丰H地块0132地块，已于今年4月5日取得预售许可证，截至目前尚无网签。

按照最新调整的设计方案，项目建设用地面积2.76万㎡，总建面7.39万㎡，其中地上建面4.69万㎡，地下2.7万㎡。

容积率为1.7，建筑层数为地上11层，地下2层，建筑高度32.95米，绿地率30%。

方案于9月8日-16日进行网上公示期间收到公众反馈意见共152条。经梳理归类，反馈意见主要集中在以下8个方面：

（一）关于消防问题 公众反馈意见：

1、东北侧消防道路尽端没有回车场地，是否满足规范要求？ 

2、大量楼栋山墙间距仅4米，是否合理？10和13号楼间距仅7米。 

建设单位意见：

1、根据《建筑防火通用规范》（GB55037-2022）第3.4.5条规定，长度大于40m的尽头式消防车道应设置满足消防车回转要求的场地或道路。本项目东北部尽头式消防道路长度不大于40米，满足相关规范要求。 

2、本项目楼栋山墙建筑间距满足防火规范《建筑设计防火规范》GB 50016-2014(2018年版)的要求。 

（二）关于间距的问题 公众反馈意见：

建议将2-3#和2-4#、2-7#和2-8#、2-9#和2-10#、2-11#和2-12#、2-14#和2-15号住宅楼东西向建筑间距减小为零、南北向建筑间距维持现状。

这样既能满足《北京地区建设工程规划设计通则（试用稿）》2.4.2中所规定的“多栋塔式居住建筑的间距系数”，以1.2系数计算南北向建筑间距，又能减少小区中四米建筑间距带来的狭长细高的消极空间。

该消极空间，日照情况差、距离住宅楼过近、风环境差，难以作为实用的公共空间进行使用。既然审批已经允许间距4米的塔群，那么零距离的塔群也未尝不可，为了4米间距而造成空间浪费，大可不必。 

建设单位意见：

项目2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、2-9#、2-10#、2-11#、2-12#、2-14#、2-15#住宅楼均为塔楼，楼间距符合《北京地区建设工程规划设计通则》(2003版)规定。 

（三）关于电动自行车场问题 公众反馈意见：

电动车场地都设置在6号楼前面，不方便其他楼业主使用。 

建设单位意见：

存电动自行车场分散布置在项目园区，满足《电动自行车停放场所防火设计标准》（DB11/1624-2019）规范要求，我单位后期将结合公众意见深化存电动自行车位置。 

（四）关于项目商业问题 公众反馈意见：

同期拿地的商业用地方案什么时候批？什么时候建？是否满足5080要求？ 

建设单位意见：

本项目满足《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》（京政发〔2015〕7 号）规定的要求，其中该商业不是居住配套，商业用地正在方案设计阶段。 

（五）关于大门、围墙、景墙的问题 公众反馈意见： 

1、大量景墙和围墙什么区别？是否有基础占用小区绿地？ 

2、西区的小区大门设计规模显著大于东区。 

建设单位意见： 

1、本项目结合市政道路肌理，整体采用连续且通透的围墙形式，景墙则结合大门进行设计，让地块边界自然融入周边城市空间。围墙、景墙均有厚度，不计绿地率。 

2、本项目两个地块大门设计方案采用对称式设计，设计风格和规模基本一致，沿街长度完全一致。 

（六）关于阳台、花池的问题 公众反馈意见：

西区疑似增加了东区原规划所没有的“阳台”或“花池”结构。 

建设单位意见：本项目未设置阳台、花池。 

（七）建筑风貌问题 公众反馈意见：

 1、13号楼4个单元面宽过长，不利于通风且沿街风貌过于压抑，建议优化。 

2、西区朝向和东区不一致。 

建设单位意见： 

1、符合《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》相关要求，合理控制沿街界面的长度和高度，与城市界面相协调，避免建筑体量过长过高，形成高大封闭的沿街界面，对城市街道产生压迫感，当建筑高度在18-36米时，住宅单一方向宽度不宜超过四个单元。 

2、本项目在原方案基础上优化了街角退让幅度，释放更多社区临街空间，增加了城市界面的通透舒展性，符合招拍挂文件及相关要求。 

此还，还有1条非规自分局职责意见，公众反馈意见中提到，自本人购买房屋时，销售方明确表示东区为市政集中供暖，西区为自采暖。此次调规目前暂不知是否此项会作调整，但因此项也是本人选择东区而没有选择西区的极为重要原因，如果此次或后续西区改为市政集中采暖，本人也表示强烈反对，或要求相应补偿。

建设单位意见：本项目住宅用地均为市政集中供暖。 

分局表示，供暖方式以城管等行业主管部门意见为准。 

除上述意见外，此次公众反馈意见中房屋价值、虚假宣传、购房合同、东区赔偿等问题，不属于分局职责，以房管等行业主管部门意见为准。

对比调规前的总平图，西地块楼栋全部打乱重排了。

1、原来依地形而建的10栋楼，改为15栋，全部是正南正北的朝向。

2、从整排的行列式，改为点状排布，边户房源大幅增加。

3、总户数从424套增加至488套。

4、原预证下西区主力建面为99㎡/134㎡，户均建面111㎡；调整后户均建面降至100㎡左右。

134㎡户型全部取消，改为88/99㎡小户型，同时配置少量120㎡四居产品。

调整后：88㎡三居180套、99㎡三居214套、120㎡四居94套。

5、门面做得更加漂亮，占地近千平的景观造型。

一进镂空式大门；二进中庭广场，有环形景墙；三进中央庭院，有多处景观廊架。

此外在小区外围打造多处景墙，提升社区整体颜值。

嘉华天珺地块于2024年7月份成交，由保利发展 北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。

项目开发企业为北京建保丰筑置业有限公司，由保利（北京）房地产开发有限公司和北京建工房产分别持股60%和40%。

保利地产北京总经理李红亮出任项目公司法定代表人、董事、总经理。

东区容积率2.0，规划16栋6-15F住宅，共852套，总建面10.1万㎡。

1月1日，嘉华天珺东区取得预售许可证，备案均价8.2万-9.7万/㎡。

目前网签212套，成交均价8.52万元/㎡。

4月5日，西区424套住宅取证，总建面约4.72万㎡，拟售均价在8.7万-9.3万元/㎡区间。

目前尚无网签。

从网签房源来看，88㎡/99㎡户型共签约168套，占比近八成；而134㎡大户型仅卖出20多套。

同样位于永丰板块，比嘉华天珺晚3个月开盘的颐海澐颂，主力建面定在123㎡和110㎡，目前已完成540多套网签，全盘去化72%。

成交单价，颐海澐颂9万+，嘉华天珺8.5万+。

本次调规，嘉华天珺大概也是想避开与颐海澐颂的正面竞争，主攻低总价小户型产品，强调质价比。

整体来看，嘉华天珺东区16栋楼呈扇形分布，与西区之间形成一块凹状，西北方向冬季迎风面比较大。

此外，项目南侧是中关村三小科技园分校，北侧有中科三幼儿西北旺分园，西南边有一处关帝庙，南侧规划的社会停车场。

小区上方偶尔有飞机航线经过，以上影响主要是车流、人流集中带来的噪音影响。

同时，周边有不少在建工程，或产生粉尘和噪音问题。

内部不利因素主要包括东区大门面向丁字路口，大门旁有出租汽车站，小区门口经过车辆较多，人流量也相对较大，靠近大门房源会有声光影响。

主力建面99m²三居和134m²四居户型，127m²高层房源，楼王栋172m²平层大四居，以及少量88m²边户。

海淀“黑科技空间”不大，嘉华天珺的得房率已经算高的了，项目产权得房率在78%以上。

西区洋房得房率更高一些，加上赠送面最低80%起步，最高可达87-88%。