文/北京进深 林振兴

保利北京新帅李红亮，这个十一假期，或许过得并不舒心。

保利嘉华天珺，因为调规+降价，被老业主“围剿”了。

这个项目，虽说是李红亮“前任”刘喜涛留下的作品。但这个摊子，他也必须好好收拾。

最后一个季度，他要抢时间，加速去化回款，冲刺年底kpi。

嘉华天珺是今年海淀最早入市的新盘，但它却没能抓住先手优势，取证已经9个月，销售情况一直不温不火。

9月，嘉华天珺的网签量下降到了个位数。目前网签累计216套，与其开盘海报上322套的数字相差甚远。

全盘去化率16%左右，网签金额总计18.91亿元，约为拿地成本（89.01亿元）的21%。

一派火热的海淀楼市，它的去化速度确实算慢的。

作为保利在北京货值最大的项目，李红亮为了尽快回款，只有把价格降下来，并通过调规把产品提上去，才有可能加速去化。

但这两把“刀”，也刺痛了老业主们。

有业主坦言，这并不是嘉华天珺首次降价，“六月份开发商又做了一次大降价，总房价相比于我们成交的价格又下跌了许多，西区也进行了调规，这对我们东区住户非常不公平。”

另有业主表示，在他购买房屋时，销售方明确表示东区为市政集中供暖，西区为自采暖。权衡利弊后，他选择了东区。

但开发商在回复反馈意见中表示，“本项目住宅用地均为市政集中供暖”。对此，他不仅强烈反对，或要求相应补偿。

眼下，李红亮不仅要加速卖房，还要安抚业主，它关系保利北京在海淀的口碑，以及他北上的首张年度成绩单。

01

今年1月，嘉华天珺开盘。

保利北京还是很傲气，价格定的不低。这也是它最高光的时刻，当月网签67套，成交均价85,604元/㎡；

2月，嘉华天珺网签41套，但成交均价却攀升至86,480元/㎡。

但在业内人士看来，保利的定价有点尴尬，属于“上不上，下不下”，“买99平的是刚需客群，但承受不了800万+价格；而买得起的改善客群，又觉得99平太小，满足不了他们的改善需求。”

再者，嘉华天珺也没有赶上好时候。

一是，保利北京内部换帅；

二是，海淀土地大放水；

三是，永丰北板块房价破发。

随着永丰f4交房，因质量等问题，影响该板块房价，甚至周围楼盘的特价房下探到6万/㎡+。

再远点，同在永丰板块、距离3公里左右的颐海澐颂，比嘉华天珺晚两个多月开盘，已网签了558套，超七成去化。

位置更好的功德寺、朱房，也消耗了不少海淀购买力，嘉华天珺再不降价就更难卖了。

如今，保利不得不向现实低头。

8月，嘉华天珺网签14套，成交均价却降至82,626元/㎡。

相较半年前，每平降了近4000元。这让最早买房的一批老业主成了韭菜，哭晕在厕所。

更狠的是，国庆前夕，嘉华天珺的特价房源，甚至均价降到8万㎡以内。

为了安抚老业主，保利给出了补偿方案：

一是送25万车位券，或20年车位使用权；二是3折买仓储。

虽然保利北京的诚意不少。

但也有业主表示，“背刺老业主，补偿方案很拉胯，都想退房了”

还有业主表示，“即便有补偿，也亏了20～40万，因为补偿后买的也有。西区的事，房源剩余这么多，结合当前形势极有可能还会下探。”

02

老业主担心北嘉华天珺的西区会“被刺”自己，是有原因的。

9月初，嘉华天珺西区调规，动了一次“大手术”

楼栋方向原来是依地形、倾斜的，现在变成了正南正北。

朝向的大调整，意味着整个西区规划推倒重来。

原来10栋住宅楼，变成15栋；原版房源424套，增至488套；户均面积从111平米，缩至100平米。

这意味着，砍去了原来的134平米户型，增加了小户型含量。

此外，楼栋数量增多，也意味着边户增多，边户飘窗的赠送力度会大一些。但，它还是没有阳台和花池。

此次调规“变小”户型后，保利北京将自家顶序产品，真就做成了一个刚需盘。

嘉华天珺的调规与降价，是北京楼市众生相的一个缩影。

与嘉华天珺类似，只动了二期的北京楼盘，不在少数。

包括，亦庄北京润府二期调规，增加南北双阳台、架空层、风雨连廊；

通州缦云ONE调规，二期增加了阳台和首层架空层；

通州朝棠揽阅东区二期调规，砍掉了东区124平米大户型，将整体户型变小；

同一地块、同一小区内实施两代产品差异化策略，会有何影响？

业内人士认为，一期业主在购房后短期内即面临房产价值贬损的风险，尤其是在期房阶段，这种产品差异将直接导致一期房产市场竞争力下降，损害一期业主合法权益。

所以，开发商为了照顾一期业主的情绪，二期较一期价格通常会有一定上调。

例如，朝棠揽阅二期备案价6.6万元/㎡，较一期每平米高了将近1000元。

眼下，嘉华天珺西区调规之后的定价，是李红亮需要仔细思考的问题。

西区卖太低，老业主们不干；卖太高，可能回款就慢了。

03

三月，李红亮“空降”至保利发展北京公司总经理的位置上。

在来北京公司之前，李红亮还是保利发展职工监事，董事会办公室副总经理（主持工作）。

别小瞧才42岁李红亮，他在保利发展已有17年，从一名校招生到集团骨干，再到区域公司总经理，他不断转变身份。

从集团“下放”区域，李红亮并不是第一次经历。

2008年，李红亮从厦门大学毕业后，参加校招进入保利发展。

起初，李红亮在保利发展的职位是证券研究部部门经理，董事会办公室助理总经理。

2009年，他开始做子公司的法人治理体系搭建；次年，他做了公司股权激励。

在做股权激励的同时，李红亮还做了两类投资，一类PE投资，另一类是地产投资。2012年，跟KKR谈合作，搭建一支2.5亿美元的外资基金，选择重庆，沈阳和广州的金融城。

在这个过程中，他对房地产开发项目投资测算有了了解，给他此后到区域公司打下了基础。

在董办，李红亮牵头做了专业公司十三五战略的梳理，他还推动了保投顾跟合富的重组。

在集团工作了11年后，他被调至广东保利城市发展有限公司，担任助理总经理，再晋升为副总经理。

在李红亮眼里，总部跟一线是很不一样的，“总部是管理，是要想一些适用于所有平台的新思路；而一线既要管理又要打仗，我在一线就要想如何把这个项目管好，想怎么完成业绩，完成节点。”

在广东城市公司历练多年后，李红亮又调回集团，担任保利发展职工监事、董事会办公室副总经理（主持工作），2023年（税前）薪酬为187万元。

今年，李红亮有了新使命，接替刘喜涛，担任保利发展北京公司总经理，与董事长张兴辉一起搭档。

42岁的李红亮，擅长资本运作，又有投资开发、带兵打仗的经验，他的确是最适合的人选。