文/粤进深 李奕和

前两天，位于深圳龙岗坂田的云谷里项目，披露了调规公告。

最新涉及总平图调整的，是9栋、10栋。

内容主要包括增加公共架空连廊连通，地下室轮廓范围调整等。

变动并不算大。

不过，近几个月来，云谷里项目已披露了多次调规。

而每次都涉及不同的楼栋。

此前的10月24日，项目1栋、2栋总平图也进行了微调。

修改内容包括：

增加7#、8#公共架空连廊连通；

地下室轮廓范围调整；

消防车道微调，裙房屋面调整等。

而今年更早的时候，项目的11、12、13栋，也做过类似的调整。

频繁调规，且每次调整的都是不同的楼栋。

皆因这个项目体量确实太大了。

并且，项目已经在着手准备入市。

近日，云谷里·天安1号已开放了营销中心和实体楼样板房。

预计将在12月份取证入市。

首推1栋1单元整栋和1栋2单元部分户型。

其中，1栋1单元主要为255㎡的4房2厅4卫户型，为两梯两户；

1栋2单元则首推166㎡的01户型，4房2厅3卫，为四梯五户；

除此之外，1栋2单元的剩余的118、142㎡户型，也将在后续推出。

云谷里作为天安云谷三期产品，体量不是一般的大。

首先来看，整个天安云谷来自于天安岗头城市更新单元。

整个旧改总占地面积约76万㎡，规划总建筑面积约400万㎡，计容积率建面约289㎡，预计投入600亿。

是一个集产业空间、住宅集群、公共配套、大型商业等业态于一体的超大型产城居城市综合体。

项目一、二期已建成建面约135万㎡的科创产业空间和公共配套，没有住宅。

目前正在开发的天安云谷三期（即“云谷里”），规划建面约160万㎡，则主要涵盖住宅、商业、教育等业态。

云谷里共8个地块组成，其中住宅有6个地块，总占地面积约13.14万㎡，总建筑面积约130.91万㎡。

建成后将有21栋住宅，总规划6232户（包括保障房640户）。

而即将推出的云谷里·天安1号，位于云谷里的02-01地块，占地约2.5万㎡，总建面约24.4万㎡，计容建面约17.5万㎡。

天安1号规划五栋45-51层的超高层住宅，分别为1栋一、二单元，以及2栋一、二、三单元，共982户。

因此也可以说，云谷里首推的天安1号，就是项目的1栋和2栋，共五个单元住宅建筑。

天安1号发开主体为深圳天安云城投资发展有限公司，直接持股股东为深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司，为100%持股。

最终由天安数码城控股实际控制。

天安云城投资董事长为曲洪亮，总经理则是杨毅。同时，杨毅还是天安骏业集团总裁。

天安云谷的活动，多由杨毅抛头露脸。

比如前不久在天安云谷举行的关于儿童健康的公益讲座，杨毅就是以天安云谷关工委主任、天安骏业集团总裁的身份出席的。

从产品上看，天安1号作为云谷里首推组团，主打大面积刚改、改善客群。

产品面积118、125、142、166、255㎡，4房起步。户型图已经传出。

具体来看，户型还算方正实用。

新规产品，全屋有不少的飘窗，主卧均有270°飘窗。

255㎡甚至有两个卧室270°飘窗。

户型上的个别槽点，166㎡户型有一个套房卫生间对着床。

另外，作为最豪的255㎡产品，有一个户型阳台是朝向东北。

估计是为了看东北向的湖景，而在朝向上做了牺牲。

但该户型布局上，还是客厅被夹在中间，卧室分布在两边的“飞机”户型。

所以在通透性方面，可能还不及另外几个较小面积段的户型。

整个项目而言，天安1号其实有不少优点。

1）产城融合项目，周边产业人口托底，未来价值、流动性有一定支撑。

2）并且作为云谷里巨大项目体量的一部分，配套也较为丰富。

3）新规产品，户型得房率较高，部分户型实用率据悉能达100%。

当然，缺点也是有的。

1）项目的容积率不低，达到6.99，并且五栋住宅都是超高层；

高容积率，叠加超高层，居住舒适度上会有一定程度影响。

2）旧改项目，未来可能有保障房、回迁房入市。

不过，目前首推的天安1号来看，并没有涉及。

3）整个项目体量巨大，分多期开发，配套的兑现需要一定周期；

而且，对开发商的资金实力也是一大考验。

价格方面，项目附近的佳兆业中央广场，挂牌均价5.3-5.8万/㎡，10月成交均价则为4.3-4.9万/㎡（贝壳找房数据）。

市场预测，天安1号合理预期预计在5-6万/㎡。不过鉴于其高端定位，以及附近的产业人才住房需求，项目或想冲6万。

但就眼下的楼市而言，就看市场买不买单了。