文/粤进深 李奕和

深圳宝中的南街坊项目，规划图终于出街了。

就在昨日（11月18日），深圳规自局披露了观潮府项目的《建设工程规划许可证》及总平面图。

这个拿下今年以来深圳土拍总价“地王”的项目，神秘面纱得以进一步揭开。

从总平图透露的信息，观潮府似乎也确实匹配其“地王”称号，豪宅感还是蛮强的。

整个项目围合式布局，共规划打造11栋住宅，分别为1栋一至三单元，以及1栋五至十二单元。

层高22层~24层，总楼高最高限制在80米左右。

1栋四单元则是一层高的社区大堂，被放置在小区中央东侧靠近大门的位置。

之所以说项目的豪宅感强。

首先，看小区的大门就甚是气派。

正门设计在项目的东侧，顶棚是一个长方形的设计，两边分别有几个半圆形的立柱。

让人第一眼看着就很有礼序感与尊贵感。

这种样式的小区大门，一般只多见于豪宅的设计。

正门进来，还有一个别致的圆形顶棚。

其次，看小区园林。

观潮府的中央园林，设计有下沉庭院，并且面积不小；

还有水景以及椭圆形赏景休闲空间。另外，指标参数还显示有2117㎡的风雨连廊。

这些设计，往往都跟会所等一起，是眼下豪宅的常规配置。

还有一个，就是项目的产品、户型设计。

整个项目的11栋住宅，均为大面积产品，主要为2梯2户、3梯3户的户型。

并且，从总平图看，每个户型都有圆弧形的大阳台、露台、飘窗。

关于项目的面积，此前其实已经有所曝光。

约为140-168-190-253-332㎡，面积段不少，但均是140㎡以上的大户型。

具体分布上看，观潮府板楼的2梯2户主要是1栋二、三、五单元，以及1栋八、九单元。

其余的楼栋，则是塔楼3梯3户。

从总平图看，2梯2户的户型层高约3.5米；3梯3户的则约为3.3米。

板楼与塔楼的层高，还是有一点差别。

另外值得一说的是，观潮府是有地上停车场的，主要为架空停车场，面积约1.2万㎡。

其地上机动车停车位271个，地下机动车停车位934个。

这一点，貌似在豪宅中不多见。

观潮府的开发主体为深圳市招润置业有限公司。

这是一家由招商蛇口、华润置地持股的企业，其中招商方面占55%，华润占45%。

项目地块，正是由二者联合拿下的。

今年8月，观潮府所在的宝安新安街道A002-0108地块入市。

经过高达187轮竞价，最终由招商 华润联合体以总价86.4亿拿下。楼面价5.96万/㎡，溢价率34.81%。

地块也是2025年以来至今深圳土拍总价最高地块。

观潮府项目公司招润置业的董事长、经理为邵奕峰。

据了解，该人士为招商系资深高管，于2010年加入招商蛇口。

曾担任招商蛇口深圳区域深圳公司副总经理，并在招商蛇口下属的多个房地产公司担任一把手、法定代表人职务。

比如，目前仍担任深圳市创勇企业管理有限公司董事长，深圳招商安业投资发展有限公司、深圳坪山招商房地产有限公司董事长、总经理，深圳市招商文发房地产开发有限公司董事长等。

有一说一，观潮府产品方面还是挺值得期待的。

关注度上虽然没有深圳湾澐玺、中信信悦湾这些豪宅高。

但毕竟位于宝中核心区，周边商业、文化地标云集，与欢乐港湾仅一街之隔。

可能大家也都知道，过两天，十五运会的闭幕式就是在欢乐港湾西侧的欢乐剧场举行。

并且，观潮府两面靠海，东南面对着欢乐港湾摩天轮，可以看到前海三湾；西南面则看企鹅岛。

加上项目本身3.41的规定容积率，最高80米左右的总楼高，低密海景房无疑了。

当然了，最终能不能看海，还是要看具体楼层跟户型。

这也不是说观潮府完全没有缺点。

进深君看来，项目比较可惜的可能来自以下两点：

1）一个也是说的比较多的，项目太靠近广深沿江高速了。

由于项目地块本身也比较大，西边的楼栋估计会受到一定交通噪音的影响。

这个方面，可参考再往上一点的中铁阅臻府和保利瑧誉府。

这两个项目开盘时，市场讨论较多的一点也是关于沿江高速的噪音。

但这两个项目离沿江高速其实已经算比较远了，毕竟地块本身比较靠里面，而且面积不大。

相对比之下，观潮府地块更大，靠沿江高速也更近，所以影响相对也会更多一些。

2）另一个就是项目的楼高跟海景问题。

虽然观潮府整体80米左右的限高，居住起来比超高层要舒适。

但这个高度也因此一定程度限制了项目的海景景观。

毕竟，项目东南面有欢乐港的建筑，西南面有沿江高速和前面绿地，都需要达到一定的楼层高度才能看到海景。

整体而言，瑕不掩瑜。市场甚至一度寄希望于它，能将宝中豪宅提升到一个新层次。

这也并非空穴来风。目前，项目附近在售或即将加推的两个盘——中铁阅臻府、保利瑧誉府，面积主要集中在94-143㎡。

观潮府差异化将面积定在140㎡以上，锁定的客群门槛也更高，产品定位无疑更为高端。

基于项目地块的拿地楼面价，市场预测观潮府成本价约为9-10万/㎡，价格预计要卖到11-13万/㎡。

不过需要注意的一点是，下半年以来的深圳不缺豪宅新盘的入市。观潮府能否如愿支撑起宝中豪宅的半边天，还有待市场的投票。