北京进深 徐迪 截至1月15日，住总昌平新盘清樾府二期已取证一个月，目前仍是1套网签。

4#楼2层中间户，建面88.33㎡，成交均价约3.65万元/㎡。

拟售单价为5.53万元/㎡，相当于打了66折，每平米直降1.88万元。

清樾府二期2025年12月16日取证，这套房源在12月22日前后完成网签的。

原以为项目会继续这种低价换流量的策略，结果几周过去，数据停滞不前了。

项目总占地面积约11. 57万㎡，容积率1.2，总建面约14.02万㎡。

包括三幅住宅地块：西南0013号地为一期，西北0004号地为二期，东北0006号地为三期。

规划62栋住宅，共1392套房源。

一期于2024年7月取证入市，共416套，预售均价5.6万元/㎡。

目前网签228套，去化过半；成交均价4.3万元/㎡，约为指导价77折。

最新取证的二期是西北角04号地块，住宅总建面3.47万㎡，共16栋楼304户。

产品为四层洋房，主力户型126-143㎡四居，少量86-103㎡三居。

预售均价5.6万元/㎡。其中单价最高的一栋为15#楼，建面约142㎡，顶层房源预售价达到6.16万元/㎡。

一、二期产品户型相同，均为建面86-143㎡三居四居，层高3米+。

全洋房产品，南向通面宽飘窗赠送，端户还有大面积侧边飘窗；

北向送设备平台，不可封闭。

整体得房率在80%以上。

“好房子”新规发布之前，清樾府的赠送面积也算可圈可点。

以86㎡起步户型为例，三房两厅双卫，南向飘窗3.5㎡全赠送，北向设备平台也有将近3㎡。

但是这种狭长户型，普遍存在客厅太大，卧室过小的问题。

10月23日，三期06地块调规。

南向一部分飘窗改成了内嵌式阳台，进深1.2米/1.5米/1.8米不等。

从总平图来看，大部分房源的阳台进深都在1.5米，加上边户飘窗和北向设备台，得房率较一期将有大幅提升。

此外，公区方面也做了优化设计，增加邻里中心、架空层、风雨连廊等好房子配置。

指导价相同的情况下，对一、二期的500多套在售房源去化影响很大。

调规是顺应好房子趋势而为，但也是不得不为。

三期是规模最大的一块地，地上建面6.95万㎡，共26栋，共672户。

一期卖了一年多，经历过数次降价，今年年初还推出过3.8万/㎡的特价房，但截至目前还有200多套房源没网签。

现在二期的300多套也将入市。有三期的好房子产品珠玉在侧，二期也只能打“性价比”牌。

问题是，一期的成交均价与指导价相比，已经打到了77折，二期的降价空间实在不算充裕。

住总清樾府所在地块成交于2024年2月23日，住总房地产以底价35亿元摘得，折合楼面价2.35万元/㎡。

项目开发主体为住总房地产全资子公司北京佰昌房地产开发有限公司。

法定代表人、董事长为宋磊，总经理为赵会涛。

这个项目，当年由住总现任董事长刘连福拍板拿下。

内部会上，他强调，“项目团队要重点在比回款、比进度上下功夫，保证现金流流速”。

截至2026年1月15日，清樾府网签金额累计9.3亿元，大约是地价款的27%。

压力给到了宋磊和他的操盘团队。

2024年，住总集团拟对住总地产、住总置业进一步实施重组整合，拟由开发公司吸收合并置业公司，将置业公司现有房地产开发业务归并到开发公司统一管理。

除了合并大动作，住总还上新了多个新盘，除清樾府外，还有山澜赋、国祥星宸、青年ONE、芳华里、国祥誉等。

这些项目多布局于昌平、密云、顺义、延庆等郊区。部分楼盘由于区域热度较低、竞品较多造成分流等因素，导致项目去化不佳。

一些远郊盘，不得不打起“降价换量”的策略。