亦庄瀛海土拍，火星四射 | 陈海保聊规划
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进深
徐迪
3.1w阅读
2026-04-15 16:37
乐居财经·进深 | 出品
陈海保 | 主播
3月16日，亦庄新城0802街区1401-1地块正式挂牌。
地块规划建面约5.18万㎡，容积率2.0。
4月21日开拍，起始价12.18亿元，折合楼面价2.35万元/㎡。
规划解读
北京亦庄瀛海土拍，提前交火了。
6天后，1401-1地块开拍，大战一触即发。中建智地、保利发展纷纷发出了招标计划。
金茂、招商、建发也要加入战团。这将是北京今年以来最热闹的土拍。
这块地，真的有那么香吗？我看到了三点疑问：
一、分开入市问题
01和02地块，原本是一块地。临到上架前，突然分开出让，让人百思不得其解。
两块地规划总建面10.8万平米，起拍地价也就26亿元左右，并不是很贵。
为什么地块要南北分拆？不是东西分拆？
主要是共享西面绿地，让两块地“肥瘦”差距没那么明显。
这次先推北地块，把更好的南面02地块放到最后。
二、包袱问题
01地块背了一小包袱。须配建西面4.1公顷的绿地。
虽然还不清楚它的建安标准，至少也砸个4000万元。
让楼面价增加770元/平米，达到2.43万元/平米。
问题来了！它南面的02地块，上架时会搭配个啥呢？难道要和东面的商业捆绑？
三、退线问题
两块地分开出让，最大的问题，是楼栋的退线。
这两块地一南一北排列，中间没有道路，只有一条用地红线，未来也就是一堵墙。
从建筑设计规划讲，两块地须统筹考虑，权益退线是个大问题。
如果两个房企分别拿地，但凡谁占了便宜，对方就得吃亏了，除非，某房企把两块地通吃。
它们的南面有中海寰宇时代，北面有瑞福园，这都是要考虑退线问题。
幸好两个老盘对它们影响不大，有马路和绿化带隔开。
做了一版强排推测，一起来看看。
预计南侧02地块南排是16层，北排是18层。
北侧01地块南排是16层，北排分别是17/18/14层。
区位地段
地块位于大兴区瀛海镇，五环至六环之间，东侧隔着一片规划商业就是地铁8号线瀛海站。
周边有瀛海环宇坊、瀛海公园、兴海休闲公园等，生活配套较完善。
亦庄扩容把瀛海纳入，定位综合配套服务区，未来这里将聚集人口27.4万。
最近的次新盘是南边的中海寰宇时代，2019年入市，网签均价约5.2万元/㎡。
向西2公里是大兴发展开发的亦生悦、亦生共悦，以及中建壹品星光里等共产房项目。
“好房子”新规后，亦庄共有两个项目入市，分别是招商序和北京润府二期，一个在河西，一个在北神树，距离都比较远。
瀛海片区首次出现新规盘，预计会吸引一部分置换客群的关注。
去年初，亦庄X24也就是招商序所在地块完成出让，之后11个月，亦庄都没有地块上架。
1401地块早在去年第八轮供地清单中就已亮相，但迟迟未被激活。
一直到今年3月份才正式挂出。
为了降低开发压力，1401地块从中间划了一道线，拆成南北两幅。
原地块接近正方形，拆开之后，也颇为方正，东西长而南北短，面宽资源优秀。
此外地块容积率从2.5调降至2.0，小区舒适度将大幅提升。
拆分之后，两幅地与亦庄招商序规模相当。率先被激活的是北侧1号地块，规划地上建面5.18万㎡，折合楼面价2.35万元/㎡。
招商序的成交楼面价是4万元/㎡。
当然，招商序所在的河西板块属于亦庄最成熟的高品质居住区；而1401地块所在的瀛海板块则是亦庄扩区后的生活配套延伸区，靠近大兴区，主打临铁低密。
来源：进深
作者：徐迪
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