5月19日，招商蛇口发布公告，公司第四个REIT平台——招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“蛇口商业REIT”）正式启动申报发行工作。

早在2021年，招商蛇口以蛇口产园REIT叩开公募REITs的大门时，市场便见证了央企不动产资产证券化的先行示范力量。随着蛇口商业REIT浮出水面，招商蛇口资产运营板块全品类覆盖的投融建管退（投资、融资、建设、管理、退出）完整生态版图愈发清晰。

多轮驱动布局落地全品类REITs矩阵

招商蛇口作为国内REITs赛道的先行者，早已完成境内外多业态、多板块的战略布局。

境外板块，2019年12月，招商局商业房托（1503.HK）于港交所上市，底层资产聚焦深圳与北京核心区域的写字楼与零售物业。2025年末，该平台推动首个香港学生公寓项目收购，正式打通了招商蛇口的跨境资产证券化通道。

境内市场的布局同样步步领先。产业园区板块，2021年6月，蛇口产园REIT（180101.SZ）作为首批公募REITs上市；2023年6月实现首批扩募，并于2026年5月经股东会决议通过第二次扩募事宜，若落地将成为市场首单完成两次扩募，以及实现产业园+仓储混包的REITs扩募产品。

租赁住房板块，2024年10月，蛇口租赁住房REIT（180502.SZ）上市，其首次扩募也已提上日程，未来拟装入“壹栈·山前”项目。

至此，招商蛇口已有的三个REITs平台均迈入扩募阶段。但招商蛇口的战略布局仍在持续深化，此次蛇口商业REIT启动申报，进一步补齐了战略版图，标志着公司全品类REITs矩阵日益完善。 

回头审视招商蛇口的REITs版图，这四只REITs并非简单堆叠，而是有清晰的战略分工：蛇口产园REIT覆盖产业园+仓储物流，蛇口租赁住房REIT切入租赁住房领域，招商局商业房托重点转向境外资产，即将启动的商业不动产REITs则聚焦中国大陆的办公+集中商业。四张牌照几乎覆盖了招商蛇口持有型物业的主要品类，在区位上则形成了“横跨多区，聚焦深圳；延伸京津冀，辐射长三角”的资产格局。

商业REIT重磅落地  优质核心资产锁定稳健投资收益

根据公告，蛇口商业REIT两大底层标的位于长三角、珠三角双核心圈层，区位稀缺、运营成熟，具备良好的配置价值：

深圳太子广场项目：坐落于深圳蛇口核心区位，是招商蛇口“再造新蛇口”标杆作品，为5A甲级高端写字楼，地上办公面积约6.37万平方米，2020年正式投入运营。项目周边产业集群密集、企业资源汇聚，无缝接驳海上世界地铁站，毗邻海上世界核心商圈，叠加汇港购物中心（二期）配套赋能，出租率与租金水平保持高位，现金流稳定性突出。

苏州昆山招商花园城项目：地处昆山核心商圈，总商业面积约11.85万平方米，2015年开业运营，是昆山首个一站式时尚体验中心。项目周边中高端住宅云集、消费客流稳固，配套资源成熟，长期保持稳定运营态势，商业属性凸显，具备持续分红能力。

两大标的业态运营成熟，资产种类覆盖高端办公与集中商业，城市布局分散合理、能够有效对冲区域及业态波动风险，预计将为蛇口商业REIT带来持续稳定的经营性现金流与分红收益。

根据公告，蛇口商业REIT运营管理机构为招商蛇口下属招商商管。据了解，招商商管在2025年度赢商网零售商业地产企业综合实力TOP100中位列全国第9，在2025中国商业地产公司品牌价值TOP10中位列全国第4，综合运营实力持续攀升。也注意到，蛇口商业REIT基金管理人为招商证券旗下招商资管，亦为招商局集团下属具备公募牌照的金融机构，在招商局集团“金融+产业”协同的保驾护航下，叠加招商蛇口优质资产及管理能力，有益于资产持续保值增值，放大投资回报空间。

全链条闭环成型  资本循环打开长期投资成长空间

在行业开发业务承压背景下，资产运营板块已成为房地产公司经营发展的重要压舱石，也促进了招商蛇口“资产持有+资本运作+运营管理”的大物管、大资管体系愈发成熟，这既源于招商蛇口持有物业本身已具备独立造血能力，也得益于近年来公司持续强化资产运营管理能力培养、专业团队锻造与标准化运营体系建设，以REITs底层资产运营为样板，持续做大轻资产品牌输出规模，实施差异化特色化运营，摆脱单纯依赖重资产开发的传统模式。通过REITs为各类成熟存量资产搭建标准化资本退出路径，回笼资金继续用于优质资产并购、存量物业改造升级及新项目开发建设，形成“开发 — 运营 — 资本化 — 再投资”的内生资金闭环，培育业务第二增长曲线，形成资产运营与开发主业独立发展、相互赋能，以及重资产资本化与轻资产规模化的双轮驱动格局。

随着蛇口商业REIT申报发行工作有序推进，招商蛇口全品类不动产 REITs 战略版图趋于完整，招商蛇口的实践为行业提供了"产融结合"的样本参考，也将凭借资产运营硬实力与轻资产输出布局，持续巩固行业领先优势。