文/北京进深 徐迪

今年以来，在北京的土地市场上，招商蛇口无疑是最受瞩目的“急先锋”。

第二季度北京共成交14宗涉宅地块，招商蛇口对其中一半的地块提前发布了招标计划。

从大兴瀛海、朝阳东坝，到丰台的万泉寺、太平桥，其高调的布局姿态引发了市场的广泛关注。

然而，与高调的前期准备形成鲜明对比的，是其在实际参拍时的极度谨慎。

在竞争激烈的太平桥地块争夺战中，招商蛇口仅象征性地举牌个位数便悄然退场；

而在东坝、万泉寺等地块的土拍现场，更是直接选择了弃权，呈现出“雷声大、雨点小”的观望态势。

一直到了通州主场的九棵树地块，招商蛇口才真正拼杀到了最后。

在173轮举牌之后，以10.22亿元总价拿下该地块，也为上半北京土拍溢价率创下了一个新高：21%。

随着土拍日程进入到下半年，招商蛇口又对大兴的黄村站地块表现出了拿地意向。

这宗地于6月19日正式挂牌，将于7月22日下午完成出让。

地块建筑规模3.6万平方米，交易起始价7.2亿元，折合楼面价2万元/平方米。

6月24日，招商蛇口旗下招泰房地产对这宗地块发出施工和监理招标计划，投资估算13.6亿元。

招泰房地产成立于2017年7月12日，注册资本5000万元。招商蛇口北京公司常务副总经理兼营销总符申超担任该公司的法定代表人、总经理。

招泰房地产原为招商蛇口（济南）置业有限公司，去年9月更名，并于当10月就朝阳松榆里地块发过招标计划。

松榆里地块竞争激烈，招商蛇口最终并未出手。

这之后，招泰房地产作为招标主体还对亦庄瀛海地块、万泉寺007、太平桥地块和丰台桥南地块发过招标计划。

这种高调发声、谨慎出手的策略背后，折射出招商蛇口在北京市场面临的粮荒焦虑与精挑细选的底气。

自2025年4月历经150多轮激烈竞价拿下通州八里桥地块（朝棠揽阅）后，招商蛇口在北京公开市场已经历了长达一年多的揽储断档期。

尽管目前其在北京仍有八个项目在售，手握超百亿元的剩余货值，短期内尚能维持运转，但面对土地储备的消耗，其补仓需求已十分迫切。

在当前北京楼市提质缩量、核心区优质地块稀缺的大环境下，招商蛇口显然不愿盲目拿地，而是将目光死死盯住去化确定性强、利润空间可期的核心资产。

这种在战略上保持积极、在战术上极度克制的打法，既是为了避免陷入无效竞争，也是在为下半年的精准补仓蓄力。

本次启动大兴新城地块的拿地计划，恰巧在成功竞得通州九棵树地块之后，在五环外的又一次补仓。

该地块为纯居住用地，用地规模约2万平方米，地上建筑规模3.6万平方米，容积率1.8，建筑限高60米。

  公服配建

项目除建设项目级公服设施外，应配建不小于以下规模的社区级、街道级公服设施：

①老年活动场站1处（地上），建筑面积300㎡；

②助残服务中心1处（地上），建筑面积300㎡；

③室内体育设施1处（地上），建筑面积1000㎡；

④社区文化设施处（地上），建筑规模1000㎡；

⑤其他商业服务设施建筑规模 2000 ㎡。其中1000㎡地上、1000㎡结合方案可设置在地下，包括：

燃气调压柜（箱）1 座，用地面积6㎡；通信机房 1 处（地下），建筑规模50-70 ㎡；电视机房1处（地下），建筑规模 30-50 ㎡；能源站1 处（地下），建筑规模 250 ㎡；开关站 1 处，用地面积300㎡。

  临铁规划

地块需与地铁4号线轨道站点一体化建设，可结合项目需求预留与南侧规划轨道及用地的接驳条件。

地下空间与现状地铁M4-大兴线地铁口连通；通道路由、标高、接口方案须事前征得京投公司、京港地铁运营单位书面确认。

连通工程与地块主体工程同步设计、施工、验收投用，纳入地铁竣工核验要件。

后续需与轨道建设主体配合S6线的接驳条件。

  降噪要求

在合理规划布局方面，由于地块临近高速公路、城市快速路、城市轨道交通正线地面段、高速铁路，首排原则上不再规划建设住宅。其它交通干线两侧首排应优先安排公共建筑等非敏感建筑。

确需在交通干线两侧首排规划建设住宅时，将防护距离、隔声屏障等降噪要求作为设计条件，纳入招标文件、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、建设项目规划方案批复文件等。

  区位配套

地块位于大兴区林校路街道，五环至六环之间，紧邻地铁4号线大兴线黄村火车站站。

属于大兴成熟生活区范围，周边居住氛围浓郁，5-10分钟生活圈内教育、医疗、商业配套资源优质。下楼即达北京大兴站，快捷直通雄安、天津。

商业方面，距离大悦春风里 1.3 公里，邻近新辰天地购物中心；

教育方面主要是北京建筑大学附中、大兴一中、大兴八小；

医疗配套有大兴区人民医院、中国中医科学院广安门医院南区等。

往北3公里左右就是绿城的晓月和风以及尚未入市的0188地块。

往南几百米是兴创沐春墅，再远一点还有兴创置地052地块。

周边5-10分钟生活圈内还有大量已交付的次新社区，包括大兴星光城、招商雍合府等，虽然不是期房竞品，但其挂牌价直接影响该区域的二手房市场预期。