一、宏观环境

核心关键词：夯实住房、因城施策、货币宽松、边际放松、长效治理

1.1 全国政策环境：

（1）中央调控定调。 2026年全国两会政府工作报告明确"着力稳定房地产市场"，核心执行"因城施策控增量、去库存、优供给"，标志行业进入系统化、长效化治理周期。4月28日中央政治局会议进一步定调"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新"，将城市更新上升为稳市场的核心举措，与两会部署形成闭环。整体2026年房地产政策已完成从应急托底到长效治理的系统性转型，行业政策底部正式确认。此外，"加强初婚初育家庭住房保障"首次写入政府工作报告，中央首次将初婚初育群体纳入住房保障重点范围。

（2）货币金融环境。 6月22日央行公布新一期LPR，1年期3.0%、5年期以上3.5%，均维持历史低位，LPR已连续13个月维持不变，上一次下调为2025年5月。2026年1月19日央行下调再贷款再贴现利率0.25个百分点，市场对2026下半年降息仍有较大预期。公积金贷款利率处历史低位，货币政策保持适度宽松，为市场修复提供环境支撑。

（3）行业共性政策。 需求端持续松绑：比如一线城市的持续松绑，二线城市的控增量，优化购房补贴等。深圳4月29日优化限购，定向放松福田、南山、宝安新安街道等核心区域；广州4月30日公积金大幅提额并推出"卖旧买新"专项补贴等。城市更新方面，财政部、住建部联合发文明确中央财政支持城市更新行动，东、中、西部每城补助上限分别为8亿、10亿、12亿元。

1.2 东莞楼市政策：有效托底、需求端持续支撑

（1）现行政策情况。 东莞已全面取消限购、限售，限价放开——开发企业首次申报新建商品住房销售价格后，可根据市场供需自主调整申报价格。

（2）上半年新政落地。 需求端：2026年2月东莞继续实施购房补贴政策，对2026年1月1日至3月31日期间购买新建商品住房、完成网签备案并足额缴纳契税的购房人，给予合同总价2%、最高3万元补贴，延续2025年9月六部门新政；首套房认定优化，拟购房屋所在镇街名下无房即按首套认定；公积金首套、二套最高贷款额度统一提高至150万元，支持提取公积金支付首付款。供给端：细化房地联动土地供应调节机制，去化周期超36个月的原则上暂停新增商住用地出让，支持存量商办用房功能转换。保障与纾困：《东莞市配售型保障性住房管理办法》于2026年5月1日施行；2026年计划筹集建设保障性住房3500套、改造不少于100个老旧小区、探索"房票"制度、推进95条城中村拆治兴并举、开工塘厦旧圩等36个整治提升类城中村项目。

（3）政策效果初判。 政策组合拳对市场预期形成有效托底，上半年新房成交同比小幅回升、二手房成交套数同比显著增长，购房补贴与公积金提额对刚需及改善需求释放形成实质拉动，市场情绪逐步修复。

二、土地市场：土地成交缓升、涉宅地少、缩量提质、低溢价

核心关键词：缩量提质、国资主导、低溢价、涉宅稀缺

2.1 全市土地市场整体概况

2026H1东莞涉宅土地（纯住宅/商住/商办/综合，招拍挂）供应8幅、供应总建69.7万㎡（同比+156.23%、环比+105.35%）；成交6幅、成交总建54.14万㎡（同比+276.25%、环比+17.34%），成交总价29.74亿元（同比+88.73%、环比-28.87%），楼板价5493元/㎡（同比-49.84%、环比-39.38%），溢价率3.01%（同比-46.54%、环比-72.98%）。供应量同比放量、成交金额环比回落，楼板价大幅下探，主因涉宅优质地块减少、以低价工业/商办地及本地国资托底为主，溢价率维持低位反映房企投资谨慎。

上图显示，涉宅供求较2025H1明显放量，但楼板价从2025H1的10951元/㎡回落至5493元/㎡，反映成交结构中低价工商用地占比抬升，涉宅优质地块稀缺。

成交总价同比回升但溢价率降至3.01%的近年低位，表明市场以底价成交为主，房企拿地趋于理性谨慎。

2.2 典型企业与地块：华润、保利表现活跃

上半年涉宅地块以央企与本地国资主导。华润置地竞得交椅湾2026WR001商住地，成交13.10亿元、楼板价14888元/㎡、底价成交，为上半年单幅总价最高涉宅地；保利发展竞得厚街镇2026WR002商住地，成交6.95亿元、楼板价8002元/㎡、溢价14.31%，为上半年为数不多的溢价成交涉宅地；广东名冠竞得东城街道2026WG001商办地，成交7.30亿元。其余成交多为工业用地，受让方包括生益科技、引望智能、新能德等制造业企业及镇属国企。整体呈现涉宅土地稀缺、央企+本地国资主导、制造业用地占多数的特征。

2.3 土地市场核心特征总结：土地机制偏向“缩量提质”

上半年东莞土地市场核心特征可概括为：缩量提质、涉宅地稀缺、低溢价底价成交为主、央国企与城投主导、房地联动机制收紧供地。房地联动"去化超36个月暂停供地"机制将持续压制涉宅供应节奏，未来优质涉宅地块或集中于松山湖、滨海湾、城区核心板块，供应稀缺性有望支撑核心板块资产价值。

三、新建住宅市场：成交温和上升、均价持续调整

核心关键词：成交筑底企稳、均价承压下行、库存高企、结构分化

3.1 供求表现：“以价换量”特征显著，半年供求相对均衡

（1）整体供求量价。 2026H1东莞商品住宅供应72.19万㎡、成交76.39万㎡（2025H1为73.18万㎡，同比小幅回升）、成交均价28731元/㎡（2025H1为32328元/㎡，同比-11.1%；2024H1为34178元/㎡），成交金额219.47亿元、成交7091套。成交面积同比小幅回升、较2025H2（85.14万㎡）环比下降，均价同比大幅下行，"以价换量"特征明显。

成交面积在2025H1触底后企稳小幅回升，但成交均价连续下探，三年间累计降幅显著，量价背离印证"以价换量"策略主导市场。

月度节奏呈"2月春节低谷、3月冲高放量、季末回升"特征，3月成交21.29万㎡为峰值但均价随外围走量拉低，6月量价齐升显示改善需求回补。

（2）分区域/板块供求。 松山湖、东南临深两大片区合计贡献近半成交量。根据克而瑞上半年监测，松山湖片区成交21.18万㎡领跑全市，均价25354元/㎡，受松山湖润府、中海松湖云锦等项目带动；城区片区均价最高达40624元/㎡；东南临深片区成交15.43万㎡活跃；滨海湾新区依托华润滨海润府、海湾花园等高端项目支撑；水乡新城片区去化压力较大。

松山湖、东南临深两大片区合计贡献近半成交量，产业人口与刚需支撑显著，为全市成交主引擎。

城区片区、滨海湾新区均价领跑，凸显核心区高端产品的价格支撑力；水乡新城均价最低（17430元/㎡），反映外围板块以价换量突出。

3.3 成交结构分析：两端活跃趋势，80-100㎡成交为市场主流，刚改与豪宅也在上升

（1）面积段结构。 80-100㎡成交2182套占比最高，60-80㎡1381套、100-120㎡1300套、120-140㎡981套，90-120㎡改善刚需为主流；140㎡以上刚改及豪宅合计约千套，结构呈"两端活跃"。

80-100㎡为绝对主力，改善型100-140㎡合计占比近1/3，市场需求向舒适型改善迁移。

（2）总价段结构。 400万元以上成交1431套占比最高，300-350万789套、350-400万574套、280-300万485套，主流总价区间上移、高总价改善占比大。

400万元以上高总价段成交1431套居首，改善及豪宅需求韧性凸显，市场呈现高端与刚需两端支撑格局。

（3）房型结构。 三房3554套占比约50%为绝对主流，四房1871套约26%，二房923套、一房242套，改善户型主导。

三房、四房合计占比逾七成，改善型户型主导市场，与总价段上移趋势相互印证。

3.4 存量与去化：库存高企，挑战压力大

2026H1末（6月）东莞商品住宅库存54235套、557.73万㎡，库存套数同比+27.8%，去化周期约41.4个月（12个月移动平均口径），远高于12-18个月健康线。分区域看，松山湖库存12996套、东南临深11258套、水乡新城9158套（去化周期最长约72.1个月）、城区8984套、滨海7427套。

库存面积高位波动、去化周期维持40个月以上，去库存仍是市场核心矛盾，呼应房地联动"去化超36个月暂停供地"的政策逻辑（数据来源：克而瑞，含普通住宅/别墅/酒店式公寓）。

水乡新城去化周期高达72.1个月，去化压力最突出；松山湖、城区去化周期相对健康，库存去化能力较强（数据来源：克而瑞，近12个月平均口径）。

3.6 项目销售排行：东实集团霸榜

上半年销售金额TOP10项目中，本地国资东实集团旗下项目及华润、中海、保利等央企项目主导，松山湖及滨海湾高端项目热销显著。

（数据来源：克而瑞，含普通住宅/别墅/酒店式公寓口径）

TOP10项目呈现国资（东实集团）与央企（华润、中海、保利）双主导格局，松山湖及滨海湾高端改善项目支撑价格与去化。

四、二手房市场：成交增长显著，市场活跃度提升

核心关键词：量升价稳、活跃度提升、以价换量

2026H1东莞二手房成交22558套、221.40万㎡（商品房口径），对比2024H1的13516套、138.98万㎡，两年间成交套数增长明显，市场活跃度显著提升。各月成交套数同比多为正增长，1月同比+47.29%、5月+25.02%、6月+18.48%。

4.1 挂牌量走势：挂牌量升温波动

东莞二手房挂牌量维持高位，业主置换意愿较强，充足的挂牌房源为"以价换量"提供空间，也在一定程度上分流部分新房需求。

根据克而瑞监测，2026年上半年东莞二手房挂牌量呈现升温波动。截止至2026年上半年末二手房挂牌量为7.68万套，保持高位。

数据来源：克而瑞

4.2 成交套数/面积变化：4-6月市场连续站稳，升温趋势显著

二手房月度成交在2月春节低谷后持续回升，4-6月连续站稳4200套以上，同比正增长态势明确，活跃度显著优于新房（数据来源：克而瑞，商品房口径）。

4.3 成交均价走势：价格有望“企稳回升”

2026年上半年东莞整体二手房成交均价为1.31万/平方，同比上升16.27%，整体价格有望“企稳回升”趋势。

总体上，东莞二手房延续"以价换量"，价格总体企稳，二手房价格也有微升趋势。参考2024H1成交均价20189元/㎡的水平，在挂牌高位与买方议价能力增强背景下，二手价格仍在温和稳定中，量增价稳态势有望延续。

数据来源：克而瑞

五、城市房企销售排行榜

5.1 企业权益金额榜：东实、华润、光大前列，呈现"本地国资+头部央企双主导"格局

2026H1东莞房企权益金额榜呈现"本地国资+头部央企双主导"格局，市场集中度在提升。东实集团以25.21亿元权益金额稳居榜首，依托滨海片区、东南临深多项目走量；华润置地19.26亿元居次，主打滨海湾高端；光大地产17.99亿元，深耕东城改善市场。

本地国资龙头东实集团凭借充足货量与走量策略领跑，央企华润、保利、中海凭借高端产品溢价能力占据金额前列，市场集中度提升、格局稳固。

六、楼市预判：分化延续、产城融合购房趋势将强势

核心关键词：政策托底、成交企稳、分化延续、去库存为要

6.1 政策走势预判

政策将延续宽松托底基调，2026下半年LPR及各类利率仍有下调空间。房地联动机制将持续收紧涉宅供地，去库存、保障房收储与城市更新成为主要抓手，政策以稳预期、防风险为核心，不搞强刺激。

6.2 土地市场预判

涉宅供地预计维持缩量，优质地块集中于松山湖、滨海湾、城区核心板块，央国企+城投主导格局延续，溢价率维持低位，底价成交仍为主流。制造业用地占比料将保持高位，反映东莞"产城融合"用地导向。

6.3 住宅市场预判与置业建议

展望2026年下半年，东莞新房成交预计低位企稳，均价仍承压，库存去化仍是核心矛盾，水乡新城、东部产业园等外围板块销售压力持续。改善及高端产品结构性机会延续，二手房量升价稳态势有望保持。

面向置业者的区域布局建议：

优先关注抗跌性核心板块：松山湖（产业人口支撑、去化相对健康）、城区片区（均价最高、价格韧性强）、滨海湾新区（华润等央企高端项目支撑），核心地段稀缺涉宅资源具备中长期配置价值。

审慎评估外围高库存板块：水乡新城（去化周期72个月）、东部产业园（去化周期45个月）库存去化压力大，需警惕销售去化风险，避免盲目布局。

产品策略上聚焦改善与高端：三房、四房及400万元以上高总价段需求韧性突出，改善型产品去化确定性更高。

风险管控：密切跟踪库存去化周期变化与政策落地节奏，关注房地联动供地调节对区域供求格局的动态影响。

综合研判，2026年下半年东莞住房市场在政策托底下已进入筑底企稳阶段，结构分化仍将是主线，产融增强、大湾区购房圈还将持续演绎，机构应把握核心板块结构性机会，规避外围高库存风险，以稳健策略应对市场修复的渐进节奏。