报告口径说明：本报告新建商品住宅数据统计期为2026年1月1日至6月30日；土地市场统计口径为经营性用地（纯住宅、商住、商办、综合，招拍挂方式）。全文数据统一时间口径为"截至2026年6月30日"，所有CRIC数据标注"据CRIC克而瑞监测"，政策数据标注具体机构或会议名称。同比对比基期为2025年上半年。

核心观点摘要

观点一：政策定调由"着力稳定"迈向"努力稳定"，郑州上半年密集出台宽松新政。2026年4月28日中央政治局会议明确"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新"（据中央政治局会议）；郑州1月24日集中发布购房支持政策、3月出台"郑八条"（分区认首套、公积金取消次数限制等），政策组合拳落地节奏与小阳春高度契合。解读:政策端持续加码，宽松预期强化，但复苏基础仍待夯实。

观点二：土地市场"缩量、低温、底价成交"，央国企主导。据CRIC克而瑞监测，2026年上半年郑州经营性用地成交仅11幅、成交总建约75.24万㎡、成交总价约34.43亿元、楼板价约4576元/㎡、溢价率0%（全部底价成交），成交总建各月同比多为-49%至-96%。解读:土地市场处于历史低位，但楼板价回升，资源向核心区优质地块集中。

观点三：新房成交筑底运行，供应大幅波动。据CRIC克而瑞监测，2026上半年新建商品住宅成交面积合计约155.87万㎡，成交均价区间13420-16181元/㎡，6月供应放量（供应面积45.29万㎡、供求比1.82）。解读:成交低位企稳，供求节奏错位，供应波动大。

观点四：库存持续去化但仍处压力区间。据CRIC克而瑞监测，2026年5月末狭义库存64718套、库存面积605.83万㎡，同比下降约24%-26%；去化周期（6个月口径）约20个月，对照知识库标准（>18月库存压力大）仍处压力区间。解读:库存绝对量降幅显著，但去化周期偏高，压力尚存。

观点五：房企竞争央国企与本土房企分庭抗礼。据CRIC克而瑞监测，招商蛇口以全口径成交金额约12.43亿元居榜首（成交面积91630㎡），中国金茂约11.93亿元居次。解读:央国企主导销售榜单，本土房企凭优质项目占据一席。

一、宏观环境

核心关键词：努力稳定、因城施策、去库存优供给、双轨制转型、城市更新

（一）全国政策环境

中央调控定调：从"着力稳定"到"努力稳定"的措辞演进。

2025年12月中央经济工作会议提出"着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等"（据中央经济工作会议）。2026年4月28日，中央政治局会议明确"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新"（据中央政治局会议）。

从2024年"促进止跌回稳"、2025年"着力稳定"，到2026年"努力稳定"，措辞的微妙变化折射出顶层对市场修复节奏的重新校准--由应急攻坚转向尊重市场规律的中长期思路（据"中国房地产市场研究·政策周报2026.04.27-05.03"）。城市更新的提法也由"加力实施"调整为"扎实推进"，强调质量优先。整体信号是稳预期而非强刺激，为地方因城施策留出空间。

货币金融环境:资金面均衡偏松，利率处历史低位。

据"全国房地产政策变动监测报告（2026年1月）""（2026年3月）"，2026年1月资金面均衡偏松，1年期LPR为3%、5年期以上LPR为3.5%，处历史低位。据"全国房地产政策变动监测报告（2026年4月）"，中央政策将围绕"努力稳定房地产市场"要求，在货币金融方面持续发力，5年期以上LPR仍有一定下调空间，以引导居民房贷利率进一步下行；房企融资"白名单"制度继续扩围提质。

（二）本市楼市政策

现行政策：郑州已全面取消限购、取消限售，首付统一15%，认房不认贷；公积金首套贷款利率最低2.6%，公积金新房首套首付比例最低20%（据"最新整理！2026郑州购房、贷款、落户、税费"）。

上半年新政落地（按需求端/供给端/保障纾困分类）:

①需求端。2026年1月24日，郑州集中发布多项购房支持政策:对高层次人才分别给予不超过300万元、150万元、100万元、50万元首次购房补贴，对青年人才给予10万元、5万元、2万元、1万元补贴；继续执行首套二套商业性贷款首付比例15%、首套房商贷利率下调至3%、首套房公积金贷款利率下调至2.85%；将公积金贷款额度提高至130万元，郑州都市圈内城市之间居民住房公积金实现互认互贷（据"2026年中国房地产政策展望·郑州1月24日"）。

3月，郑州出台"郑八条"新政：支持青年群体安居置业；强化多子女家庭购房支持（公积金贷款最高额度上浮20%）；明确购房套数认定标准（按行政区认首套）；优化公积金贷款申请条件；推行二手房"一房一码"制度（据"重磅，郑州出台楼市新政！"）。

4月9日、10日，郑州市住房保障和房地产管理局联合多部门发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，公积金政策进一步延伸:取消公积金贷款次数限制（家庭无公积金贷款余额、购买改善型住房可按首次贷款政策申请）；跨区买房算首套；多次使用公积金仍执行首套利率2.6%（据"真的松了！郑州公积金再迎重磅级新政！"）。

②供给端。2026年3月13日郑州市住房保障和房地产管理局发布《2026年工作要点》，提出计划完成房地产开发投资1500亿元、商品房投放500万平方米；同时对使用公积金贷款购买装配式商品住房的，贷款额度最高上浮20%，全市装配式建筑占新建建筑面积比例目标达50%以上（据"砸1500亿，郑州房地产要大转向了！""用公积金买装配式商品房"）。

行业共性政策：城市更新进入资金落地阶段，中央补助资金带动地方与社会资本投入；现房销售试点、"好房子"标准体系、房屋全生命周期安全管理制度有望在部分城市先行探索（据"全国房地产政策变动监测报告2026年4月"）。

③保障纾困。2026年计划分配保障性租赁住房（人才公寓）1万套（间）、筹集5000套（间）；大力推进收购存量商品房用作保障性住房；3月1日起放宽公租房申请条件（户籍要求从3年缩短至1年）、实行市区"全域通办"、线上"自主选房"（据"政策动态·郑州市调整公租房申请条件和保障方式"）。房票安置全年目标1万套（国有平台收购5000套+市场化5000套），继续开展"卖旧买新、以旧换新"（据"2026年中国房地产政策展望·郑州1月24日"）。

政策效果初判。据"重磅，郑州出台楼市新政！"援引周报数据，3月第一周大郑州新房整体认购306套（环比+32%），第二周认购529套（环比+73%），前两周合计认购835套，较去年同期867套下降约4%。可见，政策密集出台助力止跌回稳，小阳春有所起色，但同比仍略降，复苏基础仍待夯实。

二、土地市场

核心关键词：缩量提质、低温运行、底价成交、央国企主导

统计口径：经营性用地含纯住宅、商住、商办、综合，招拍挂方式。

（一）全市整体概况

据CRIC克而瑞监测（口径：纯住宅、商住、商办、综合，招拍挂土地），2026年上半年郑州经营性用地供应总建约192.98万㎡，成交11幅、成交总建约75.24万㎡、成交总价约34.43亿元、楼板价约4576元/㎡、溢价率0%（全部底价成交）。从月度节奏看，1月无成交数据，2月成交总建1.30万㎡（同比-96.94%），3月4.73万㎡（同比-90.34%），4月18.83万㎡（同比-49.64%），5月25.10万㎡（同比-1.02%），6月25.28万㎡（同比-20.59%），呈现"上半年前低后升、总量大幅缩量"的特征。

【图表1：2026年上半年郑州经营性用地月度供求量价趋势图】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

解读:据CRIC克而瑞监测，上半年供应总量远大于成交，成交总建逐月抬升但楼板价波动明显，4月因高价地入市楼板价达8802元/㎡，反映成交结构而非市场普涨。 【附表1:2026年上半年郑州经营性用地月度供求量价明细表】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

近5年同期对比。据CRIC克而瑞监测，郑州经营性用地上半年成交总建从2021年的1532.43万㎡持续缩量至2026年的75.24万㎡，成交规模降至历史低位；但楼板价在经历2022-2024年下探后回升至4576元/㎡，反映"缩量提质"的结构特征。

【图表2：郑州经营性用地近5年上半年成交总建与楼板价对比】

■成交总建■楼板价

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

解读:据CRIC克而瑞监测，成交规模逐年缩量、2026年降至历史低位，仅为2021年同期的约二十分之一，而楼板价回升至近五年高位，成交趋于"少而精"。 【附表2:郑州经营性用地近5年（2021-2026）上半年成交对比表】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

（二）分区域表现

由于分区域经营性用地成交明细有限，据CRIC克而瑞监测的企业拿地数据可见，上半年住宅类经营性用地成交主要集中于核心区，由保利发展、华润置地等央国企竞得。据"郑州土地列表"（口径:已成交土地）可见，上半年成交多以工业、划拨用途及航空港区市政基础设施类地块为主，纯经营性住宅用地成交幅数有限，进一步印证核心区优质地块的稀缺性。

【图表3：2026年上半年郑州经营性用地成交结构（企业）对比】

2026年上半年郑州经营性用地企业成交对比

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

解读:据CRIC克而瑞监测，保利发展、华润置地为上半年经营性（住宅类）用地主力拿地方，楼板价均在3900-4200元/㎡区间，溢价率均为0%，央国企主导态势显著。

（三）典型企业拿地

据CRIC克而瑞监测（口径：纯住宅、商住、综合，招拍挂土地），2026年上半年郑州拿地企业以央国企为主:保利发展成交2幅、成交总价约10.44亿元、成交总建25.10万㎡、楼板价4158元/㎡、溢价率0%；华润置地成交1幅、成交总价2.72亿元、成交总建6.86万㎡、楼板价3966元/㎡、溢价率0%。

【附表3：2026年上半年郑州典型企业拿地明细表】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

（四）核心特征总结

对照知识库土地冷热标准（溢价率<5%为低温、底价成交），据cric克而瑞监测，2026年上半年郑州经营性用地溢价率为0%、全部底价成交，成交总建同比大幅下滑（各月同比多为-49%至-96%），成交主体高度集中于保利、华润等央国企。综合判定，郑州上半年土地市场呈现"缩量、低温、底价成交、央国企主导"的典型特征。

三、新建住宅市场

核心关键词：供应波动、成交筑底、库存去化、结构改善

统计口径：商品住宅含新建商品房住宅，不含保障房。

（一）供求表现

据CRIC克而瑞监测，2026年上半年郑州新建商品住宅月度成交:1月成交17.39万㎡、均价13816元/㎡；2月15.00万㎡、16181元/㎡；3月31.96万㎡、13508元/㎡；4月32.08万㎡、13420元/㎡；5月34.55万㎡、15019元/㎡；6月24.89万㎡、14759元/㎡，上半年成交面积合计约155.87万㎡，成交均价区间13420-16181元/㎡。供应端月度大幅波动，6月供应放量至45.29万㎡、供求比达1.82（供过于求）。

【图表4：2026年上半年郑州新建商品住宅月度供求量价趋势图】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

解读:据CRIC克而瑞监测，3-5月成交进入相对活跃期，6月供应放量但成交回落，供求节奏错位；成交均价在13420-16181元/㎡区间波动，2月因高端盘成交占比高拉升均价。

【图表5:2026年上半年郑州新房月度供应节奏图】

■供应套数

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

解读:据CRIC克而瑞监测，上半年供应节奏波动剧烈，3月供应仅424套为低点，6月放量至3318套，反映房企集中于季末推盘。 【附表4:2026年上半年郑州新建商品住宅月度供求量价明细表】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

（二）分区域/板块供求

据CRIC克而瑞监测（口径：商品住宅），以2026年6月单月数据观察，郑州各区成交呈现明显分化:郑东新区6月成交均价27048元/㎡领跑全市；金水区15707元/㎡、惠济区14266元/㎡次之；中原区12929元/㎡、高新技术开发区12886元/㎡、经济技术开发区12790元/㎡、管城回族区11707元/㎡、二七区11187元/㎡；航空港区5827元/㎡处价格洼地。6月全市成交面积24.89万㎡、成交均价14759元/㎡、供求比1.82。

【图表6：2026年6月郑州各区新房成交均价对比】

■成交均价

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

解读:据CRIC克而瑞监测，郑东新区凭借北龙湖等改善片区，成交均价显著高于其余各区，价格梯队分明，区域分化格局明显。 【附表6:2026年6月郑州分区域新建商品住宅供求量价对比表】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月（6月单月）。高价区为郑东新区。

（三）成交结构

面积段。据CRIC克而瑞监测（口径：商品住宅），2026年上半年郑州新房成交中，90㎡以下成交15.99万㎡（均价9311元/㎡）、90-120㎡成交43.40万㎡（均价10893元/㎡）、120-144㎡成交58.03万㎡（均价13434元/㎡）、144㎡以上成交38.45万㎡（均价21595元/㎡），120-144㎡为成交主力。

【图表7：2026年上半年郑州新房成交面积段占比饼图】

■90㎡以下■90-120㎡■120-144㎡■144㎡以上

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

解读:据CRIC克而瑞监测，120-144㎡改善户型占比最高，144㎡以上大户型成交38.45万㎡且均价达21595元/㎡，改善型需求构成市场主要支撑。

总价段。据CRIC克而瑞监测，2026年上半年成交中100万元以下29.47万㎡、100-150万元42.77万㎡、150-200万元32.63万㎡、200-300万元27.57万㎡、300-400万元9.25万㎡、400-500万元3.33万㎡、500万元以上10.85万㎡。

（四） 成交结构

【图表8：2026年上半年郑州新房成交总价段占比饼图】

■100万以下■100-150万■150-200万■200-300万■300-400万■400-500万■500万以上

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

解读:据CRIC克而瑞监测，100-200万元总价段合计成交约75.40万㎡为市场主流，同时500万元以上高端成交10.85万㎡，总价段呈"中间厚、两端分化"格局。

房型。据CRIC克而瑞监测，2026年上半年三房成交84.02万㎡（占比最高）、四房37.23万㎡、二房21.46万㎡、五房3.81万㎡。三房为绝对主力，改善型四房及五房占比稳定，结合144㎡以上大户型占比提升，成交结构呈现改善化特征。

【附表7：2026年上半年郑州新房成交结构明细表】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

（五）存量与去化

据CRIC克而瑞监测（口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓，狭义库存），2026年1月末库存69557套、库存面积654.50万㎡；2月68591套、643.48万㎡；3月69548套、660.05万㎡；4月68858套、651.68万㎡；5月64718套、605.83万㎡（6月数据缺失，以5月为最新）。库存面积同比下降约24%-26%。去化周期（6个月成交口径）约20-23个月、（12个月口径）约20-21个月。

【图表9：2026年郑州新房月度库存与去化周期趋势图】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

解读:据CRIC克而瑞监测，库存面积从1月654.50万㎡降至5月605.83万㎡，去化周期在20-23个月区间波动，对照知识库标准（去化周期>18月库存压力大），郑州仍处库存压力区间，但库存绝对量持续下降，压力边际改善。

【附表8:2026年郑州新建商品住宅月度库存与去化周期表】

说明：去化压力分级依据知识库标准（去化周期>18月为库存压力）。数据来源:CRIC克而瑞，截至2026年6月

（六）项目销售排行

据CRIC克而瑞监测（口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓，按成交金额排序），2026年上半年郑州新建商品住宅项目成交金额TOP10中，金茂璞逸缦湖（郑东新区）以约18.90亿元居首，通派龙湖御潮云上（中原区）约7.77亿元居次，大来·郑东壹号院（郑东新区）约6.98亿元列第三。TOP10项目多集中于郑东新区、中原区、金水区、高新区、惠济区核心板块。

【附表9：2026年上半年郑州新建商品住宅项目成交金额TOP10表】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

四、城市房企销售排行榜

（一）操盘/成交面积榜

据CRIC克而瑞监测（口径：商品房，权益供求），2026年上半年郑州房企成交面积TOP10中，招商蛇口以9.98万㎡居首，越秀地产以8.49万㎡列第二。本土房企与央国企在面积榜上各有表现。

【附表10：2026年上半年郑州房企成交面积TOP10表】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

（二） 全口径/权益金额榜

据CRIC克而瑞监测（口径：商品房，权益供求），2026年上半年郑州房企成交金额TOP10中，中国金茂约23.08亿元居首，越秀地产以约13.97亿元列第二。

【附表11：2026年上半年郑州房企成交金额TOP10表】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

格局点评。据CRIC克而瑞监测，金额榜TOP10中中国金茂、招商蛇口、越秀地产、保利发展、中海地产、华润置地等央国企占据主导地位，中国金茂凭高端项目以32073元/㎡的高成交均价上榜；本土房企通派地产、美盛地产、大来置业亦凭核心区优质项目进入前列，郑州市场形成"央国企主导、本土房企占位"的竞争格局。

五、楼市预判

核心关键词：政策延续宽松、土地缩量提质、成交低位企稳、结构性分化

（一）政策走势预判

基于全国"努力稳定房地产市场"的定调（据中央政治局会议）与郑州上半年密集出台的新政（分区认首套、公积金取消次数限制、房票安置、保障房收储），预计下半年郑州政策将延续宽松基调，重点转向落地执行与存量收储。据"全国房地产政策变动监测报告（2026年4月）"，5年期以上LPR仍有一定下调空间，不排除郑州进一步优化公积金政策的可能。城市更新与"好房子"建设将成为政策发力的两大核心方向（经验判断）。

（二） 土地市场预判

基于上半年经营性用地成交仅75.24万㎡、溢价率0%、央国企主导的现实（据CRIC克而瑞监测），预计下半年郑州土地供应将继续"缩量提质"，成交仍以核心区优质地块为主，溢价率维持低位，民企参与度较低。结合全市"商品房投放500万平方米"的年度目标（据《2026年工作要点》），下半年优质地块或有节奏性推出，但整体成交规模难现大幅回升（经验判断/推测）。

（三） 住宅市场预判

基于上半年成交约155.87万㎡的筑底态势、库存去化至605.83万㎡但去化周期仍约20个月、144㎡以上及三房四房占比较高的结构改善特征（据CRIC克而瑞监测），预计下半年郑州新房成交将低位企稳，均价呈结构性分化--核心区改善盘（如郑东新区）支撑高价，远郊及低端盘承压。库存有望在收储与去化推动下继续缓降，但去化周期仍高于18个月的压力阈值，库存压力短期难以彻底缓解（经验判断）。

【关键指标预判汇总表】

数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月

六、附录：数据来源与统计口径说明

数据来源。本报告土地、新房供求、库存、企业排行、项目排行等核心数据均来源于CRIC克而瑞数据库（据CRIC克而瑞监测），时间口径统一截至2026年6月30日；政策数据来源于中央经济工作会议、中央政治局会议、郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市城乡建设局及公开政策文件。

统计口径。经营性用地口径为纯住宅、商住、商办、综合用地，招拍挂出让方式；商品住宅口径为新建商品房住宅，不含保障房；库存为狭义库存（含普通住宅、别墅、酒店式公寓）；去化周期分别采用6个月及12个月成交口径测算；同比对比基期为2025年上半年。分区域新房数据以2026年6月单月为主。

合规声明与风险提示。本报告数据来源于CRIC克而瑞数据库及各地住建/房管部门公开信息、市场调研，力求准确但不对绝对准确性承担法律责任。网签数据可能存在滞后性，部分项目集中备案可能影响均价统计；土地成交数据以公共资源交易中心公示为准。报告内容仅供内部决策参考，不构成投资建议。市场有风险，决策需谨慎。