文/深圳进深 严明会

拿地近四年、总平图公布也一年多，却迟迟不见入市。

位于深圳坪山的深铁源著里，几乎都要被市场遗忘了。

直到最近，项目终于才又传来了新消息，似乎开始为入市做准备了。

市场消息，源著里即将入市，将推出2-6栋，共一千多套房源。

最新户型图已经曝光，主要面积为88-143㎡的3至4房产品。

具体来看：

88㎡的3房2厅2卫，竖厅格局，客厅3.7米开间，S墙设计预留冰箱卡槽位；

阳台的进深比一般的户型似乎要大些。

98㎡的3 1房2厅2卫，竖厅格局，客厅4.85米开间，S墙设计预留冰箱卡槽位，厨房带1个生活阳台。

115㎡的4房2厅2卫，竖厅格局，南北通透格局，客厅4.4米开间，有南北双阳台。

143㎡的4房2厅3卫，竖厅格局，同样南北通透，两个阳台，并且都不小；

客厅5.3米开间，双套房设计。

整体看下来，户型都算方正实用，得房率也不错。

据了解，项目含赠送得房率能到100%左右。

源著里，也算得上是深圳市场新盘的一股清流了。

皆因这个项目，确实有些磨叽。

项目地块，其实早在2022年已被深圳地铁拿下。

当年9月28日下午，深圳第三批7宗宅地集中开拍。

其中，坪山石井G13305-0046宗地由深铁底价拿下，成交价11亿元。

根据当时成交信息，地块初始建设保障房租赁住房1.01万平方米，竞企业自持保障性租赁住房面积2.019万平方米。

并且，宗地建成后，商品房（毛坯）销售均价不高于3.75万元/平方米。

该地块还曾在2022年8月流拍过一次。

一个多月后，地块调整了挂牌价以及增加了保障性租赁住房建筑面积后重新上架，最终被深铁收入囊中。

深铁拿下地块后，曾停工一年多时间。直到2024年7月，G13305-0046宗地项目传出案名为源著里，9月，项目传出动工。

此后在2025年2月，源著里项目的总平面图也获披露公布。

至今，总图披露都一年多了，项目还没入市。相比同时期的新盘，慢了不少。

源著里共打造6栋25F-46F的高层、超高层住宅。

当中住宅楼2栋一二单元、3栋在小区北边一字型排列，楼高分别为32F、32F、25F。

剩下的三栋住宅楼，5栋一二单元、6栋则在南边一字排列，楼高分别为46F、27F、44F。

整体上，小区南面的三栋楼普遍比北面的三栋楼要高。

另外，小区的西北边还有一栋2F的商业（1栋），东边是3F的幼儿园（4栋），正门位置则在整个小区的西边。

小区楼栋的间距稍显密集。如总平图所示，项目5栋一单元和6栋分别是46层、44层的超高层，而两栋楼的间距20米左右。

此外，5栋二单元与5栋一单元间距23米左右，2栋二单元与3栋的间距21米左右，2栋一单元与2栋二单元间距25米左右。

进深网总结了下源著里的优缺点：

优点方面：

1）深高级东校区学区范围内唯一商品房，这也可以说是项目最硬的底牌；

也是其他坪山新盘无法复制的核心优势。

2）项目靠近地铁16号线技术大学站，步行900米左右，地铁出行较为便利。

3）坪山大学城板块唯一新盘，板块内暂无竞品，具有一定的市场独占性。

4）新规盘产品力优势，户型实用率和空间布局优于早期项目。

不足则是：

1）区位而言，偏坪山边缘，靠近惠州，对于在福田、南山工作的购房者来说通勤距离较远。

2）商业配套不足，片区缺乏大型商业设施，城市面貌较差，日常生活便利性有待提升。

3）周边多为规划用地和在建项目，成熟需要较长的等待周期。

4）保障房与商品房混住，六栋住宅楼，其中有一栋为保障房，可能影响部分购房者对社区纯粹性的期待。

5）楼间距较为密集，两栋超高层间距仅20米左右，低楼层采光和视野可能受到影响。

价格方面，目前项目附近新房有天健和悦府在售，均价2.5万/㎡左右。市场预计，源著里9月份入市，开盘价格大概也差不多这个价。