北京进深 徐迪 回复完反馈意见后，亦庄国贤府的户型图正式出街了。

77/95㎡洋房三居、106/108㎡小高层三居、125㎡小高层四居。

南向1.8米通面阳台+设备平台，北向1-1.5米通面设备平台，端户还有侧边飘窗。

设备平台不计建面，在同等尺度下，相比开敞阳台的赠送比更好。

所以亦庄国贤府的赠送面积算下来非常炸裂，算是亦庄得房率最高的楼盘了。

  起步77㎡，三居两卫

位于小区四角楼栋边户，共66套。

赠送面积超18㎡：

南向开敞阳台送一半面积3.6㎡+设备平台5.76㎡全送；

北向通面宽设备平台5.8㎡全送；侧边飘窗2.875㎡全送。

赠送比约23%，加赠后得房率达到101%。

当前主流的小三居格局，做出了南向主卧套房，虽然是暗卫，在这个面积段也是比较超前了。

但是毕竟总面积有限，多出来一个卫生间实际上是消耗了收纳空间。

玄关处有一处机动空间，预留了上下水，可以做家政间。

同样的问题，做家政间就不能做八百库，如果按照三居人口设定，这个户型的收纳空间会相当局促。

做一个南北双套房的大两居，则比较从容。

南向客厅给到了4米的面宽，外加全边户产品特有的转角大窗设计，采光和视野都很动人。

不过北向双卧阻挡了北面视窗，超12米的进深，让通透性略显不足。

  主力95㎡，舒适三居

位于小区四角楼栋中间户，共198套。

赠送面积超20㎡：

南向开敞阳台送一半面积6.12㎡+设备平台5.76㎡全送；

北向通面宽设备平台7.8㎡全送；侧边飘窗0.85㎡。

赠送比约22%，加赠后得房率98%左右。

  建面106㎡三居

位于北排2#楼，南排6、7#楼的中间户，共106套。

这个户型格局和95户型完全一样，只是北向设备平台进深升级到1.5米，弥补了小高层得房率略低的问题。

赠送面积超25㎡：

南向开敞阳台送一半面积6.48㎡+设备平台5.94㎡全送；

北向通面宽设备平台11.93㎡全送；侧边飘窗0.9㎡。

赠送比约24%，加赠后得房率约95%。

  建面108㎡三居

位于南排6、7#楼边户，共72套。

赠送面积超28㎡：

南向开敞阳台送一半面积6.48㎡+设备平台6.84㎡全送；

北向通面宽设备平台12.5㎡全送；侧边飘窗2.2㎡。

赠送比约26%，加赠后得房率99%。

这个是进深君个人最喜欢的户型，虽然与106户型平米数接近，但室内格局完全不同。

厨房的设计很出彩，全边户产品，三个房间有转角窗，其中就厨房。

整个厨房面宽超5米，窗户足够大，通风性好，做开放式厨房完全不用担心油烟问题，北面正对着中央园林，视野也非常棒。

这个面积，加上面宽进深比非常接近的方正户型，其实做个四居也绰绰有余。

但亦庄国贤府选择牺牲掉一间小卧室，放大主卫和厨房这两个功能空间，生活更加从容松驰。

  顶配建面125㎡户型

唯一的四居产品，位于北排中央3#楼王栋，共68套。

格局和108类似，就是北面多出一间卧室，适合更多人口的刚改家庭。

赠送面积超32㎡：

南向开敞阳台送一半面积7.2㎡+设备平台7.2㎡全送；

北向通面宽设备平台14.55㎡全送；侧边飘窗3.275㎡。

赠送比也接近26%，加赠后得房率99%。

中建智地亦庄国贤府占地2.59公顷，总建面7.44万㎡，其中地建面约5.32万㎡，容积率2.0。

规划8栋住宅楼，共510户，面积段75-130㎡。

8栋住宅楼南北阵列排布，楼栋之间完全没有角煞，与东西两座大门形成围合式院落布局。

四角各落位1栋11层洋房，中央矗立4栋18层小高层。

整体呈现出中间高、四周低的起伏天际线，既保证了中心区域的开阔视野，又兼顾了周边的居住尺度。

  日照曲线达标

从合规与体验的双重维度来看，项目楼间距在数据上符合国家建筑规范。

然而，受限于建筑高度与地块布局，低层房源的实际居住体验上仍有优化空间。

具体来看，小区北排楼栋紧贴红线而建，中间两栋18F小高层建筑高度54.1米，与北侧隔街的国瑞瑞福园小区距离约62米，一定程度上压缩了瑞福园南排低层房源的采光面及日照时长。

同时，南排小高层南侧退线约20米，导致其与北排楼栋之间的楼间距在60米左右，甚至比两侧洋房的楼间距还小。

小高层和洋房的楼间距差异不大，都是60多米，但日照却全部达标。

秘密就藏在两种巧妙的设计里：

第一，北面的2#、3# 和南面的6#、7#，分别形成了塔群组合，把前后楼栋的间距系数比，都压到了最低值；

第二，北面2#、3# 全部设置了首层架空层，这样一来，南面6#、7# 在计算日照时，高度直接被核减，曲线达标。

硬性指标是达到了，但是实际居住体验如何？这也是隔壁业主比较担心的事。

方案公示期间收到了54条反馈意见，比较多的是来自北侧瑞福园小区业主的反馈，担心新建建筑过高，影响自家采光和视野。希望将地块内北侧楼栋高度降低或将地块内北侧楼栋南移，调整与现状瑞福园小区间距。

态度还是比较强势的，希望依法组织规划专项听证会，充分听取周边居民诉求；在相关问题未得到妥善解决前，暂缓项目审批。

  地面车位比1:1

小区设置有616个机动停车位，保证住宅车位比达到1:1.2的标准。

车位分布上，除了516个地下车位外，还规划了100个地面停车位，占比近两成。

为了控制整体建安成本，地下车库仅向下挖了一层。

对比亦庄另一个好房子项目招商序，车库是地下两层。

减少地库，能够有效降低深基坑开挖与地下防水工程的高昂造价，但也意味着要将一部分停车需求转移至地面。社区在局部区域无法实现人车分流，由西至东连贯的中央景观轴也被这部分车位割裂。

一般来讲，地面车位的存在，更多是成本控制下的阶段性产物，后期社区的人车动线与景观面貌仍有变数。

如果这100个地面车位被恢复成绿化，小区车位比将被拉低到1:1左右。

  园林会所加分

东西两道景观大门，延续国贤府一贯的中式门庭、唐风外立面与园林造景的府系基因。

据悉仍然会有湖景水系加持，以景观亭为轴心，结合室外活动场地，打造中央园林。

从西入口的邻里中心，到东门口的下沉庭院，两个架空层由风雨连廊打通，营造出多处泛会所空间。

同时，项目西侧将配建4.1万㎡的社区公园，据悉在今年10月左右，公园示范区就将对外开放，加上东边的南海子公园，日常休闲运动、带娃遛宠非常便利。

  小户型+高赠送直击刚需痛点

户型建面预计78/90/100/113/132㎡。

其中78㎡为引流款，全盘仅60套左右，亮点是拥有主卧衣帽间，完胜同面积段竞品；

90㎡主力三居，中西双厨，全明家政间；

100/113㎡ 户型以小高层产品为主，占据核心景观位，可俯瞰湖景；

132㎡洋房，给改善客户预留的少量进阶款，全能配置。

之所以能实现跨面积功能，主要还是依赖好房子时代的高赠送。

南向通面阳台，进深约1.8米；侧边接飘窗形成转角视野；

北面设备平台也接近面宽长度，进深也比市面上常见的尺度大，目测超过1.2米。

在精装层面，亦庄国贤府给出了全面高于歇甲村板块国贤府的配置方案。

全屋配备全套净水系统，从水源处保障居住健康；

收纳体系兼顾“能装”与“好看”，在实用性之外注重美学呈现，精准击中了当下年轻客群“既要又要”的心理。

  第八座国贤府

亦庄国贤府所在亦庄新城0802街区1401-1地块成交4月21日，由中建智地13.24亿元竞得，折合楼面价2.56万元/㎡，溢价率8.7%。

这也是北京今年以来首宗拍出溢价的地块。土拍现场吸引了建发房产、中国金茂、保利发展、中建智地和招商蛇口等5家房企，瀛海地块的价值可见一斑。

经历了49轮线下出价，最终由中建智地成功拿下。一周后，项目开发主体成立，北京兴晟房地产开发有限公司，注册资本4亿元，由中建智地100%持股。

中建智地董事长樊飞军担任项目公司法定代表人、董事长，京三公司城市负责人邓涛担任项目总经理。

据悉，亦庄国贤府的营销负责人为中建智地京三公司副总经理张智晴，北京营销圈的老熟人，又美又飒，操盘风格以精准定位、高效执行和创新营销见长。

早期就职于龙湖地产，先后负责烟台和北京公司的营销管理工作，积累了扎实的一线营销经验。2018年加入鸿坤地产，她一路晋升至集团品牌营销中心总经理，主导了多个项目的品牌塑造与市场推广。

2025年初，张智晴加入中建智地，出任京三公司副总经理，分管营销工作。任职期间深度参与并推动了北京国贤府等项目的热销，其专业能力与战略眼光深受中建智地董事长樊飞军和总经理吴国强的认可与信赖。

对于即将亮相的亦庄国贤府，张智晴或将延续其一贯的操盘逻辑，结合亦庄板块的产业优势与客群特征，打造差异化营销亮点。凭借其在高端改善产品领域的丰富经验，亦庄国贤府有望在竞争激烈的亦庄楼市中脱颖而出，成为区域标杆之作。

至此，中建智地在北京的“国贤府”系阵容，已扩充到第八座。

作为中建智地旗下的高端产品序列，以“国贤”为名、以“府”为制，溯源盛唐建筑规制。从最初的房山近郊起步，现已扩展至昌平、丰台、怀柔及亦庄等区域，形成了多盘联动的品牌矩阵。

  拆分供地，后有追兵

宗地位于大兴区瀛海镇，五环至六环之间，东侧隔着一片规划商业就是地铁8号线瀛海站。

周边有瀛海环宇坊、瀛海公园、兴海休闲公园等，生活配套较为完善。

距离1401地块最近的次新盘是南边的中海寰宇时代，2019年入市，网签均价约5.2万元/㎡。

向西2公里是大兴发展开发的亦生悦、亦生共悦，以及中建壹品星光里等共产房项目。

“好房子”新规后，亦庄共有两个项目入市，分别是招商序和北京润府二期，一个在河西，一个在北神树，距离都比较远。

瀛海片区首次出现新规盘，预计会吸引一部分置换客群的关注。

值得一提的是，1401地块原本是一个整体，为了降低开发压力，地块从中间划了一道线，拆成南北两幅，同时将容积率从2.5调降至2.0。

拆分之后，两幅地块规模与亦庄招商序相当。

率先入市的是北侧01地块，也就是亦庄国贤府项目，占地约2.59公顷，规划地上建面5.18万㎡，折合楼面价2.56万元/㎡。

招商序的成交楼面价是4万元/㎡。

当然，招商序所在的河西板块属于亦庄最成熟的高品质居住区；

而1401地块所在的瀛海板块则是亦庄扩区后的生活配套延伸区，靠近大兴区，主打临铁低密。

并且01地块还背了一小包袱，须配建西面4.1公顷的绿地。虽然还不清楚它的建安标准，至少也要砸个4000万元。

这让它楼面价增加了大约770元/㎡。