北京进深 徐迪 招商蛇口，中国好邻居。

因为对门小区一句地库大门正对我家不舒服，招商黄村新盘直接改了设计图纸，把引发邻居不满的出入口挪了个位置。

8月25日，大兴新城0201-0209地块规划方案公示反馈意见采信情况通告。

这是招商蛇口位于黄村火车站附近的新盘，7月22日拿地，7月24日规划方案公示，拟打造为北京第三座“揽阅系”。

公示期共收到19份公众反馈意见，分成几类：

第一类涉及到新建建筑对周边现有小区产生的影响，包括影响翰林庭院小区居民隐私、采光和日照；希望将项目北侧楼栋高度降低；北侧楼栋与翰林庭院8号楼间距调整的相关意见。

建设单位表示，本项目拟建居住建筑与北侧现状住宅楼的卫生视距满足《北京地区建设工程规划设计通则（试行）》（2003年）等规范要求；本项目设计方案符合国家、北京地方有关日照标准；按照本方案建设后，本项目对周边现状建筑国家及地方规范规定的日照标准未产生不利影响。

项目建筑控制高度为60米，建筑方案完善后，地块内建筑最高高度由36.15米将至35.55米，北侧2#、3#住宅楼高度由27.15米降至26.55米，符合挂牌文件要求。

还有意见提到，公示项目规划出入口正对现状翰林庭院8号楼，车辆出入会对翰林庭院8号楼造成噪声、光污染等影响。

根据交评审查意见的要求，项目出入口原则上应设置在低等级道路。

本次为规避对北侧翰林庭院8号楼的影响，招商蛇口将翰林庭院8号楼正南方汽车坡道出入口调整至用地西侧，保留北侧另一出入口。

第二类是关于本次方案设计是否严格执行“好房子”标准的意见。

建设单位表示，本项目依据《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，为营造多样化生活空间，设置开敞阳台、架空层、邻里共享空间、风雨连廊等内容。

本项目方案设计、后续建设运营均将严格落实文件相关要求。

第三类意见提到，兴旺大街（规划次干道）原来一部分是停车场，原本这块地停车位就紧张，如何解决停车问题。

建设单位意见：本项目配建停车位满足相关规范要求。

分局意见：建设单位意见属实，予以采纳。依据《北京大兴新城东组团DX00—0201—0206等街区控制性详细规划（街区层面）（2023年—2035年）》，项目周边按规划配置有社会公共停车场。

第四类是反映公示图纸信息缺失相关问题。

建设单位表示，本项目依据《北京市城乡规划条例》等相关规范要求组织开展公示，公示内容及公示流程符合相关要求。

最后，公众反馈意见还提到地铁TOD地下通道权责不明，地下通道后期运维主体、管理责任划分空白问题。

建设单位表示，本项目按《北京市轨道交通场站与周边用地一体化规划建设实施细则（试行）》等现行规范政策进行轨道一体化建设，实现地块与轨道站点的联通。

关于地下连通通道的后期运营、维护、管理权责划分，正在与相关部门沟通过程中，后续将予以明确。

附：终版建设工程设计方案总平面图

7月22日，招商蛇口以7.2亿元底价摘得大兴新城东组团0209地块，折合楼面价约2万元/平方米。

拿地喜报剧透了产品系信息：将以揽阅系产品，打造好房迭代新作。

项目用地规模约2公顷，地上建筑规模3.69万㎡，容积率1.8。规划了10栋住宅楼，376户。

这个项目，贴一个“性价比神盘”的标签，不为过。

招商蛇口这两年的小户型真是无敌了，产品一出来，给人的感觉就是很懂品质刚需客群。

从黄村这个项目的几大亮点就能看出来：

1、高效通勤+性价比天花板

这两条必须放在一起说。

临铁刚需盘很多，品质洋房也很多，但是，挨着高能级地铁站，又是低密洋房社区，还是小户型产品的，你还能想到几个项目？

招商黄村项目，四轨TOD，4号线首个地铁无缝衔接的纯洋房社区。

在350-550万总价段里，这样的配置在全北京几乎找不到第二个。

主力面积段70-110㎡。起步建面甚至探到了70平以下，四居的门槛会拉低到100平左右。

这组数据在黄村板块都是纪录级别的，大幅降低了首置及首改家庭的上车难度。

2、超高得房率

全系户型送花池，并且是南向满面宽的尺度。

北京楼市里，目前的独一份。

洋房产品得房率本来就高，叠加阳台、设备平台和花池的扩容空间，实得率超100%。

“负公摊”这阵风，终于吹到了大兴。

3、顶配社区质感。

板块独有超长深谷飞瀑景观，双会所加持，户均配套近15㎡。

还有招商独创的“小招服务站”，从早餐到宠物照料、车辆保养，日常所需，社区内一站式解决。

这种颗粒度的服务配套，放在改善盘里不算稀奇，但在350万级的刚需盘里，确实少见。

4、大体量配套商业

项目除建设项目级公服设施外，应配建不小于以下规模的社区级、街道级公服设施：

①老年活动场站1处（地上），建筑面积300㎡；

②助残服务中心1处（地上），建筑面积300㎡；

③室内体育设施1处（地上），建筑面积1000㎡；

④社区文化设施处（地上），建筑规模1000㎡；

⑤其他商业服务设施，建筑规模约2000㎡。

招商蛇口将这些集中设置于小区东侧，依托地铁出入口广场的客流优势，打造出一片社区级休闲商业圈。

既化解了铁轨噪音对住宅区的干扰，又为业主提供了触手可及的日常生活配套，便利与静谧兼得。

5、区位配套

项目位于大兴区林校路街道，五环至六环之间，紧邻地铁4号线大兴线黄村火车站站。

属于大兴成熟生活区范围，周边居住氛围浓郁，5-10分钟生活圈内教育、医疗、商业配套资源优质。下楼即达北京大兴站，快捷直通雄安、天津。

商业方面，距离大悦春风里 1.3 公里，邻近新辰天地购物中心；

教育方面主要是北京建筑大学附中、大兴一中、大兴八小；

医疗配套有大兴区人民医院、中国中医科学院广安门医院南区等。

往北3公里左右就是绿城的晓月和风以及尚未入市的0188地块。

往南几百米是兴创沐春墅，再远一点还有兴创置地052地块。

周边5-10分钟生活圈内还有大量已交付的次新社区，包括大兴星光城、招商雍合府等，虽然不是期房竞品，但其挂牌价直接影响该区域的二手房市场预期。