成交均价稳定8.5万、指导价94折：保利嘉华天珺"以价换量"传言不实-乐居财经

乐居财经 881阅读 2026-10-11 20:00

在关于保利建工·嘉华天珺的各种传言中，"以价换量"是流传较广的一个说法。然而，只要仔细梳理项目的价格走势和成交数据，就会发现这个说法与事实相去甚远。

首先看价格体系。嘉华天珺的销售指导价（备案价）为9万元/㎡。这是政府部门核定的价格上限，也是项目定价的基准线。

再看实际成交价。根据公开的网签数据，嘉华天珺东区累计网签成交均价约8.11万元/㎡（截至2026年8月，累计网签366套）。另据第三方机构统计，项目2025年全年成交均价约8.5万元/㎡，约为销售指导价的94折。

94折是什么水平？在北京新房市场，尤其是改善型项目中，94折属于非常正常的折扣空间。事实上，北京绝大多数新房项目在实际销售中都会有一定的折扣，9折到95折是市场普遍区间。嘉华天珺94折的成交价格，不仅谈不上"以价换量"，反而说明项目价格相当坚挺。

再看价格走势。2025年1月，嘉华天珺首开当月网签成交均价为85,604元/㎡；2025年2月，网签成交均价进一步攀升至86,480元/㎡。如果项目真的在"以价换量"，价格走势应该是逐步下行的，但实际情况恰恰相反——首开后两个月，成交均价不降反升。

进入2026年，项目价格依然稳定。目前各平台显示的参考均价在7.7万-7.8万元/㎡左右，这主要是因为不同户型、不同楼层的价格差异较大，88㎡小户型的起步价拉低了整体参考均价。而实际成交中，134㎡、172㎡等大户型的成交价格明显更高，172㎡楼王户型总价约1340万元，单价超过9万。

"以价换量"的一个典型特征是：通过大幅降价来刺激销售，价格降幅明显高于市场平均水平。但嘉华天珺的情况是：价格始终稳定在指导价的9折以上，没有出现大幅降价；同时网签量持续走高，2026年9月更是拿下海淀网签套数第一。价格没怎么降，销量却在涨——这恰恰说明项目是靠产品力和地段价值在卖房，而不是靠降价。

还有一个细节值得关注。嘉华天珺西区（珺湾组团）在2025年4月就取得了预售证，但长期未开售。如果项目真的面临巨大的去化压力、需要靠降价来跑量，那么西区完全可以低价入市来刺激销售。但实际情况是，西区迟迟没有推出，这从侧面说明开发商对项目价格有信心，并不急于用降价来换取销量。

综合来看，嘉华天珺的成交均价稳定在8.1万-8.5万元/㎡，约为指导价的94折，价格走势平稳甚至首开后有所上行，网签量持续攀升。这些事实都与"以价换量"的传言不符。一个价格坚挺、销量走高的项目，靠的是真实的产品价值，而不是降价促销。

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