核心摘要

成都2026年10月楼市全景摘要

10月政策主线仍是商品住房销售制度的重构与落地。8月末出台的销售制度改革文件（建房规〔2026〕3号）在10月进入执行期，预售资金监管、现房销售、定金管理等规则同步收紧，开发企业的推盘节奏与资金安排进入适配阶段。

地方层面，成都市10月下旬由住建、规划自然资源、金融监管三部门联合发布商品住房销售制度实施意见，核心包含四方面：

政策重心由“刺激成交”转向“约束供给与保障交付”。

2.1　供求总览

表1　大成都涉宅土地供求核心指标（2026年10月）

10月土地市场呈现典型的“供应骤冷、成交放量、价格下沉”组合：供应仅4幅24.44万㎡，为近13个月最低；成交20幅136.35万㎡，则主要来自9月集中供地（92幅、593.94万㎡）的成交延后兑现。价格端楼面均价4624元/㎡、同比 ?↓21.21%，平均溢价率降至0.13%，市场以底价成交为主。

图1　大成都涉宅土地供销价走势（2025年10月—2026年10月）

9月供应593.94万㎡为集中供地高峰，10月供应回落至24.44万㎡，供应端呈“脉冲式”特征；成交136.35万㎡为2025年12月以来最高，说明成交主要由前月供地的落地节奏决定。楼面均价4624元/㎡为2026年以来次低（仅高于9月的3736元/㎡），价格重心随成交区域外移而下沉；2026年4月无成交，折线取空值处理。

图2　大成都涉宅土地平均溢价率走势（2025年10月—2026年10月）

溢价率自2026年6月（2.62%）后持续回落，8月一度降至0.37%，9月因核心板块优质地块出让短暂冲高至10.46%，10月又回落至0.13%，为近13个月次低（2026年1月为零溢价）。区域层面仅天府新区录得0.7%的溢价率，其余9个成交区域均为零溢价，说明房企拿地策略高度集中于低风险、低总价地块，竞拍强度处于低位。

2.2　分区域与分板块成交

表2　大成都涉宅土地分区域成交TOP10（2026年10月）

图3　2026年10月分区域涉宅土地成交总价与溢价率

成交总价高度集中，双流（18.97亿元）、天府新区（11.93亿元）、温江（9.13亿元）三区合计40.03亿元、占全市63.5%；双流以怡心湖板块3宗地支撑，楼板价8561元/㎡。蒲江成交5幅、31.80万㎡为全市最大建面，但总价仅6.52亿元、楼板价2050元/㎡，是拉低全市楼面均价的主要因素。值得注意的是，主城五区及高新南本月均无涉宅地成交，供应结构进一步外围化。

表3　大成都涉宅土地分板块成交TOP10（2026年10月）

图4　2026年10月TOP10板块涉宅土地成交分布（气泡大小＝成交总价）

TOP10板块合计成交60.89亿元、占全市96.6%，合计建面120.86万㎡、占88.6%，市场集中度极高。图形呈明显“两端分布”：右上象限的天府总部商务区（13050元/㎡、5.05万㎡）、怡心湖（10339元/㎡、14.68万㎡）以价换量能力较强；左下象限的蒲江城区（2063元/㎡、29.59万㎡）、未来科技城（2795元/㎡、19.24万㎡）以规模取胜。溢价仅在天府总部商务区（0.38%）与锦江生态带（1.09%）出现，其余8个板块全部底价成交。

土地市场核心特征

成都2026年10月土地市场核心特征

3.1　供求总览

表4　大成都商品住宅供求核心指标（2026年10月）

10月供求关系由9月的“供大于求”（140.17万㎡ vs 59.33万㎡，供求比2.36）转为“供不应求”（供求比0.50），供应断档是本月最突出的变化。成交端连续第二个月回升（8月54.77万㎡→9月59.33万㎡→10月63.12万㎡），但均价与金额同步走弱，说明成交回升主要由低价位项目放量带动。

图5　大成都商品住宅供销价趋势（2025年10月—2026年10月）

供应端呈“高—低—高—断档”的锯齿形波动，10月31.35万㎡为区间内最低值，也是2026年以来单月最低；成交端则相对平稳，多数月份维持在60—90万㎡区间，10月63.12万㎡处于中低位。均价折线在2026年3—7月维持18600—19500元/㎡的高位，10月回落至17295元/㎡，为近13个月次低（仅高于2025年10月的17113元/㎡），价格下行主要由成交结构变化而非普遍性降价造成。

3.2　分圈层特征

表5　大成都商品住宅分圈层核心指标（2026年10月）

图6　2026年10月分圈层供应、成交、金额占比

三张环形图呈现清晰的“价高—量大”错位。一圈层以43.41%的供应面积仅换来30.70%的成交面积，却贡献53.77%的成交金额，资金吸附能力最强；三圈层以34.97%的成交面积（占比最高）只贡献16.00%的成交金额，成交面积占比与金额占比相差18.97个百分点。二圈层在三项占比中分别处于31.29%、34.33%、30.23%，结构相对均衡，是全市成交的“稳定器”。

图7　2026年10月分圈层成交均价对比

一圈层成交均价30293元/㎡，为二圈层（15226元/㎡）的1.99倍、三圈层（7915元/㎡）的3.83倍，梯次差距显著。全市均价17295元/㎡位于一圈层与二圈层之间，主要受成交面积结构影响——三圈层与二圈层合计成交占比69.30%，但其低价位特征使全市均价被明显拉低。

3.3　分区域表现：金堂集中备案扰动整体结构

图8　2026年10月主要区域（成交面积TOP15）供销价对比

金堂以6.82万㎡居成交面积首位、占全市10.8%，但均价仅6984元/㎡，主要受成金金语湾项目集中备案影响，属于典型的结构性放量。天府新区（5.85万㎡、29215元/㎡）是“量价双高”的唯一区域；温江（5.04万㎡）本月供应为零，以去库存为主。供应端龙泉驿（3.99万㎡）、武侯（3.99万㎡）、青羊（4.54万㎡）为前三，但成交分别为4.86万㎡、2.02万㎡、2.12万㎡，武侯与青羊呈“供大于求”。价格梯度上，锦江（52957元/㎡）>高新南（32630元/㎡）>青羊（29404元/㎡）>天府新区（29215元/㎡），远郊多在7000—11000元/㎡区间。

3.4　TOP10板块：单盘效应突出

表6　大成都商品住宅分板块成交TOP10（2026年10月）

图9　2026年10月TOP10板块住宅成交分布（气泡大小＝成交金额）

TOP10板块合计成交21.25万㎡、占全市33.67%，成交金额32.63亿元、占29.89%，集中度低于土地市场。左上方麓湖板块以2.36万㎡贡献9.74亿元、占全市成交金额的8.92%，均价41225元/㎡为板块最高，单个高端项目即可改变全市金额结构；右侧金堂城区以6.24万㎡成为唯一的“面积大户”，但均价仅7120元/㎡。中间地带的柳林（17518元/㎡）、光华新城（15397元/㎡）代表近郊改善型板块的主力价位。

3.5　成交结构：改善与刚需双主力，价格长尾显著

图10　2026年10月商品住宅成交面积段结构（套）

面积结构呈单峰分布，峰值集中在100—120㎡（1571套、占31.66%）与120—140㎡（1357套、占27.35%），两者合计2928套、占59.01%，改善型产品是绝对主力。90㎡以下合计548套、仅占11.04%，刚需小户型供给与成交均处低位；160㎡以上合计661套、占13.32%，高端产品保持一定规模但不成主导。

图11　2026年10月商品住宅成交总价段结构（套）

总价结构沿“低价高量”递减，100万元以下（1586套、31.96%）与100—200万元（1531套、30.85%）合计3117套、占62.82%，是成交的绝对基础；200—300万元799套（16.10%）为第三梯队。400万元以上合计557套、占11.22%，其中1000万元以上67套、占1.35%。值得关注的是，套均总价220万元与“62.82%成交在200万元以下”并存，说明高总价项目以少量成交拉高了均值，市场价格分布呈明显的右偏长尾。

图12　2026年10月商品住宅成交单价段结构（套）

单价结构呈“哑铃＋中段”形态，6000—8000元/㎡以1226套（24.71%）居首，10000—15000元/㎡以1040套（20.96%）紧随，15000—20000元/㎡为726套（14.63%）。1万元/㎡以下合计1943套、占39.16%，与远郊低价项目集中放量直接相关；2.5万元/㎡以上合计768套、占15.48%，主城核心高价盘保持稳定去化。

成都2026年10月住宅市场量价结构

产品与价格的两极分化将持续，中端产品的去化压力最大。

THE END

特别提醒：

本文由【克而瑞（成都）研究中心】分析师陈玉撰写。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

【克而瑞（成都）研究中心】深耕成都房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。