新房市场成交端量价平稳，二手房市场成交规模回落

10月，北京新房市场整体呈现出“供应骤缩、成交持稳、价格微调”的特征。具体来看，在供应端，新建商品住宅（涵盖普通住宅与别墅，不包含共有产权房）的新增供应1227套，环比下跌76.8%，同比上涨，表明房企推盘节奏明显放缓，新增可售资源阶段性收紧，市场供应的主动收缩成为本月最突出的变化；在成交端，单月成交4574套，环比基本不变，同比上涨48.4%，说明需求端的承接能力并未减弱，成交主要依靠存量在售房源消化，库存压力得到阶段性缓解；在价格端，10月成交均价为56996元/平米，环比微跌1.0%，同比微跌2.7%，价格仍处于温和下行的通道中。综合来看，10月北京新房市场处于“供给收缩、需求韧性、价格平稳”的阶段性平衡之中，成交的同比高增更多源自存量去化与政策效应的延续释放。

数据来源：住建委、CRIC

10月新房市场供应端以建发越秀观玺和招商兴宸揽阅为主力。建发越秀观玺不仅是昌平楼市首个抬板项目，具备显著的产品先发辨识度，还能依托临近龙樾海序的优势共享板块流量。鉴于其10月30日才正式开盘，实际成交转化预计将体现于11月的网签统计。

2026年10月，北京二手住宅市场当月成交13081套，环比下跌17.0%，同比上涨8.1%。从年内走势看，市场自3月起开启一轮强劲上行周期，连续四个月单月成交站稳1.5万套以上高位，放量持续性显著优于往年同期，展现出较强韧性；7月以来，受季节性因素及前期需求集中释放后的自然回落影响，成交规模逐步回调，8月延续温和下行态势；9月受传统旺季带动止跌回暖，重新站上1.5万套关口，但这一修复势头未能延续至四季度，10月成交再度回落至1.3万套附近，环比降幅扩大至17.0%。综合来看，10月成交的再度回落表明，9月的旺季回暖更多是一种季节性脉冲，并未形成趋势反转，市场仍处于反复筑底、以震荡换修复的阶段。

数据来源：住建委

北京土拍市场正处于阶段性调整与格局重塑之中。受“828”新政影响，9月土地供应出现短暂空窗，并直接传导至成交端，导致10月土地成交归零。随着北京现房销售新政细则落地，供地节奏已逐步回归常态：10月新增6幅涉宅用地供应，供应总建面45.12万平方米，其中既有此前暂停出让的驼房营地块，也包括丰台区分钟寺、新宫2幅地块，以及大兴西红门、平谷各1幅地块。上述地块将陆续于11月、12月完成出让，年末供地节奏随之加快，市场供应端的修复已由政策层面落到实际挂地动作上。

华润北京润园、中海京华玖序、紫京宸园位列2026年1-10月北京楼盘销售金额榜前三

华润北京润园、龍樾海序、中建·运河玖院位列2026年1-10月北京楼盘销售面积榜前三

龍樾海序、北京城建龙樾璟序、国贤府PARK位列2026年1-10月北京楼盘销售套数榜前三

根据克而瑞数据统计，2025年1-10月，北京TOP30项目共实现成交额994.89亿元。从市场格局看，央国企背景的住宅项目凭借品牌背书、资金实力及资源调配能力，在市场竞争中占据明显优势，头部房企集中度进一步提升，行业资源加速向稳健型主体聚拢。

华润置地打造的北京润园以67.40亿元销售额位居榜首，并以9.14万平方米的成交面积同步拿下面积榜第一，成为2026年1-10月北京新房市场唯一的“金额+面积”双料冠军，堪称现象级红盘。该项目自2025年底首开即贡献22.485亿元业绩，截至10月末累计销售额已超90亿元，作为中央别墅区的豪宅标杆，是全市场去化节奏最稳的高端项目之一，其成功充分验证了头部房企通过标杆单品实现流量与效益双赢的战略有效性。

中海地产依托“核心豪宅+近郊改善”的全维度产品体系，共有5个项目入围北京1-10月销售金额TOP30榜单，在京销售业绩呈现断层式领先。其中，西城顶豪项目中海京华玖序以55.46亿元位列金额榜第二名。多个项目共同进入榜单、单个项目领跑市场的格局，进一步夯实了中海在北京住宅市场的主导地位。

中建系通过中建智地、中建壹品、中建玖合、中建方程等多平台协同，构建起覆盖刚需至改善的全周期产品矩阵，本次榜单中共有5个项目上榜。其中，朝阳东四环豪宅以紫京宸园51.11亿元跻身前三，通州核心区标杆项目中建·运河玖院以50.47亿元位居榜单第四，国贤府PARK以41.79亿元进入前十，多个项目持续领跑。凭借精准的区域深耕策略与多品牌差异化定位，中建系在北京市场展现出强大的规模化兑现能力与全客群覆盖优势。

华润北京润园——中央别墅区豪宅标杆

2026年1-10月，华润北京润园以67.4亿元销售金额、9.14万平方米销售面积持续领跑北京市场，多次登顶项目榜单。在改善需求主导、高端成交分化的市场环境下，这个项目同时做到了规模与势能：既有足以支撑榜单排名的成交量级，又保持了高端住宅应有的价格水平和品牌溢价，成为北京高端住宅市场中兼具“规模效应”与“品牌势能”的标杆样本。

项目的核心竞争力，源于对稀缺资源的精准把握，而非单一维度的产品堆砌。首先是区位方面不可复制——项目位于顺义中央别墅区核心、温榆河生态走廊沿线，是北京最早成型、也最成熟的国际化低密居住板块，这一地段的稀缺性来自二十余年的资源沉淀，并非短期规划能够再造；第二是产品方面低密舒适——低密规划带来的居住舒适度、私密性与空间尺度，是高密度产品无法替代的体验，也与中央别墅区客群的生活方式高度契合；第三是配套方面的双核驱动，周边汇聚ISB、鼎石等优质国际教育资源，叠加温榆河生态公园等自然配套，构成“生态”与“教育”双核驱动的价值体系。这正好对应高净值家庭最为看重的两项核心诉求：居住环境是否宜居、子女教育是否确定。三者叠加后形成的并非简单的配套清单，而是一个完整的高端生活解决方案：地段决定身份与圈层，产品决定居住体验，配套决定家庭长期决策的确定性。

中建·运河玖院——副中心运河旁“流量担当”

中建·运河玖院自去年9月开盘以来保持稳健去化，截至今年10月31日，1551套房源已成功网签1426套，整体去化率超90%，累计销售额突破120亿元。在改善需求主导、成交普遍向核心板块聚拢的北京新房市场，“卖得动”与“卖得上价”往往难以兼得。中建·运河玖院做到了两者并存，也因此成为少有的“量价齐稳”标杆范本。这份业绩背后，是央企中建在超级综合体操盘上的深厚功力——不是单点突破，而是把交通、景观、产品、客群四条线同时拉通的能力。

项目的成功，本质上源于对城市副中心发展红利、核心水岸资源及居住需求升级三重机遇的精准捕捉与价值重构。三者并非简单叠加，而是被系统性地组织进同一个产品逻辑里。城市副中心的发展红利，解决的是“城市势能往哪走”的问题，运河商务区经过多年建设已进入价值兑现期，产业、人口与公共服务的持续导入，使这一区域从“规划概念”转向“可验证的城市现实”；核心水岸资源，解决的是“稀缺性从哪来”的问题，项目紧邻京杭大运河，水岸景观属于不可复制的城市级资源；居住需求升级，解决的是“产品该做成什么样”的问题，当下购房者的关注点已从面积指标转向实际居住体验——公共空间的丰裕度、社区生活的丰富度、家庭全生命周期的适配性，都成为决策要素。

北京城建龙樾璟序——“龍樾”系的又一匹“黑马”

北京城建龙樾璟序自9月22日开盘以来，截至10月底，不足40天，北京城建龙樾璟序已基本售罄。这一成绩的背后，是北京城建的深厚操盘功力——项目凭借“地价重定价+稀缺低密+高得房率产品”的组合拳，精准击中了当下购房者对“确定性资产”的核心诉求，成为西四环主城少有的“量价齐稳”范本。龙樾璟序的成功，本质上是其对地价红利重估、主城核心资源占有及居住需求升级三重机遇的精准捕捉与价值重构。依托石景山、海淀、丰台三区交界的成熟价值兑现，项目以“确定性资产+舒适度生活”为双核驱动。龙樾璟序的样本意义在于：在主城核心区，稀缺性并不自动等于热销，关键在于能否把稀缺性转化为购房者可感知、可计算的实际利益。

10月政策延续适度宽松基调，落点由“制度奠基”转向“细则落地、存量提质与需求托底”，对市场的影响已从预期转入交易环节。需求端，房贷贴息直接压低置业成本，公积金优化提升刚需与改善型家庭支付能力，民生刚需类住房获得更多倾斜，三者形成“降成本、提能力、稳预期”的合力。这对市场最直接的效果是有效需求向确定性强的项目集中：核心区及近郊成熟板块中，区位共识清晰、配套已兑现、产品适配度高的项目，来访与认购转化明显好于依赖规划预期的项目，“以确定性换成交”的特征愈发突出。

供给端也在同步转型。现房销售等新规推动行业向高质量转型，产品力与交付确定性成为竞争核心，叠加“十五五”房地产发展新模式加快构建、长效机制逐步成型，各方预期趋于稳定。总体看，政策效应正处于从“出台”向“见效”传导的关键阶段，随着细则落地加快、合力进一步形成，北京市场企稳向好的态势有望在四季度及明年延续巩固。

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