编者按：疫情面前，房地产线下营销已暂停。但房还是要卖。政府与开发商、购房者和中介、租户与业主，如何应对当下挑战？乐居40城一线直击，寻找温暖，共克时艰。本期聚焦疫情下的南京楼市。

  2020年的开场有点“难”，新冠肺炎疫情的突然爆发，给各行各业带来了不小的冲击。疫情期间，南京有数十家楼盘关闭了售楼处，南京市住房保障和房产局发文要求全市所有商品房项目及房地产开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动，恢复日期另行通知。

  而本来今年1月，南京预计30家楼盘有上市计划，其中包括13家纯新盘，但由于突发疫情，可能会有延后。对房企来说，入市节点和供货体量会不会有变化？当下房企又是如何应对疫情的？买房人究竟何时入手房源更合适？二手房市场究竟如何？对此，乐居南京摸底业内大咖、房企高管以及置业顾问和一线中介，汇聚各方观点还原疫情当下南京楼市的真实情况！

  1、大咖观点：一季度整个成交量将下降，房企营销手段是关键

  疫情当前，对南京楼市来说，具体会造成什么影响？

  对此，乐居君对话了行业内两位专家，他们的观点有相似之处，均认为一季度南京楼市的成交量或将有所下滑，传统市场“小阳春”局面也会延后到来。另外从房企角度来看，当下压力和机会并存，疫情期间如何采取有效的线上营销手段，将成为拉动销量的关键！

  孟祥远：楼市传统小阳春可能会滞后 房企“打通客户通道”很关键

  南京林业大学城市与房地产研究中心主任、南京市房地产学会副会长孟祥远认为，疫情对南京市场的影响较大，尤其体现在一季度。首先在工程上，整个正月开工都会受影响。第二是客户接待、楼盘活动等，因为疫情很难正常进行。而客户来访量减少可能会导致销量大幅下滑，因此眼下对于开发商来说是一个非常大的挑战，楼市传统小阳春可能会滞后。

  房企目前指标压力确实是比较大，应对方法主要还是看营销。孟教授认为，目前客户还是有购房需求，但如何打通客户通道很关键。当下房企的一些尝试，比如说开通线上的售楼处、加强线上宣传等等，包括社群、直播、视频等形式的运用，都是试图去和用户建立更好的沟通方式。而另一个方面，关于房企指标，建议适当往后放一放，因为本季度市场销售还是会受到比较大的影响。

  关于买房时机，孟教授表示，对于刚需、有自住需求的人群来说，任何时候都可以出手。此外眼下目前还没出现特别好的窗口，但后面可能会有一些开发商面临资金压力、周转困难等问题，出现一些促销或者打折的行为，这是有可能的。但大家也不要抱着“买房一定抄底”的心态，抄最底部这个其实是比较难的。

  吴翔华：房企压力与机会并存 买房较好的出手时间预计在疫情结束后

  南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长、研究员吴翔华认为，出现突发疫情，对房产这类需求弹性比较大的商品而言，肯定是推迟购买的时间。所以一季度的整个成交量会大幅度下降，无论一手房还是二手房，在二季度会逐步恢复，这是第一重影响。第二重影响是由于疫情导致经济下滑，收入预期下滑，对自己的未来一段时间内的支出决策与购买行为进行调整，所以成交量在后面几个季度都会同比下滑。

  从房企角度来看，固然有压力，但不是没有机会。一是在疫情过去以后的一些宏观面的金融和税收刺激政策会刺激市场需求，这个时候采取积极促销会有比较好的市场表现，二是可以配合疫情中的物业管理，产品特征，有针对性地开发健康住宅，科技住宅，智能家居等卖点，包括优质的物业管理服务，提高产品的差异化，刺激改善性需求。

  对买房人而言，吴教授建议，相对比较好的出手时间，是在疫情结束后的一段时间。吴教授表示，中国目前经济处于关键期，疫情过后的迅速恢复会作为一项政治任务，国家的许多刺激政策会陆续出台影响楼市，所以短期内会利好楼市，但不会放松调控。

  2、房企视角：疫情当前，房企生存状态如何？

  前文提到，疫情当前，对于房企来说一季度的销售局面没有打开。冠城、卓越的高管人员明确表示疫情影响了他们项目的工程进度，营销节点可能会推后；而绿城、远洋等房企旗下的项目则有零星的优惠放出，其中，远洋更是出台了阶段性无理由退房的销售政策。买房人可以根据自身的需求，从各房企的线上售楼平台来挑选房源，寻找抄底时机。

  卓越：

  卓越内部高层透露，疫情期间，售楼处每天都进行消毒、通风。另外开发商也不鼓励客户到售楼处看房，一般都是线上讲解。如果客户实在需要来访的，都是单独预约时间，一对一进行接待，让客户之间不重叠。

  当然，眼下疫情对楼市影响很大，包括工地延迟复工，影响工程进度，供货时间会相应推迟，影响开盘（加推）时间，所以上半年供应量也会相应减少，项目的节点也会延后。但南京购房需求一直存在，全年来看，整体市场应该还是平稳的，预计和2019年差不多（2019年成交约在900万方）。在疫情过后，相信各家开发商会通过自己的努力，把节点抢回来。

  那么对买房人来说，现在入手是否明智？对方表示，目前市场房源充足，置业顾问接待量不饱和，客户选房过程会更从容。在保障健康安全的前提下，的确是出手时机。另外市场价格还是限价逻辑，虽然不会出现大范围有力度的降价，但疫情影响下，各家售楼处可能会有零星促销，可以密切关注。另外参考政府规划的方向、结合目前的实际销售价格，最值得关注的板块依次是：江北核心区、紫东、南部新城、两桥板块。产品品质本身，各家开发商差别不大，建议选择低容积率、低密度的住宅产品。

  冠城：

  南京另一家开发商冠城的一位营销高层表示，不光是南京楼市，疫情对全行业经济都有不同影响。疫情对房地产新房影响，首先是新楼盘的施工人员无法按时到位，工程进度肯定会比计划延误，营销节点应该也会相应调整。疫情期间冠城项目会开展线上售楼处，现场采用分时接待，目前尚没有优惠政策。

  该房企人士认为，疫情对于市场改善需求、投资需求会有一定的抑制，但刚需客户依旧会延续井喷态势。值得一提的是江北新区六合区在2019年市场表现优异，2020年，区域内几个即将新开项目也比较瞩目，特别是深耕六合10年的冠城大通，即将公开的和棠瑞府和六合G67项目，值得重点关注。

  中交：

  中交地产一位负责人认为，这次疫情对于南京影响短期肯定有，但长期效应不强。买房的时机关键看政府之后的举措，包括是否会出台系列财政政策、房产政策等举措等。

  该人士表示，不难预测一季度全国整体经济的态势预期不高，房地产作为支柱行业同样不理想，国家或许会出台一些适当放宽房产的举措。目前看来，市场买房热情不高，上半年应该是调整期，下半年应该会进入白热化竞争期。他认为：“一季度销售局面没打开，必然会给各大开发商产生较大的销售压力，特别是下半年进入集中供货阶段，加上政府出让土地压力加大，地价走势不乐观，倒逼一手市场价量走势也不乐观，板块冷热效应差异化应该更明显。2020，看来注定是压力与机遇交织并存的一年。”

  远洋：

  另外，南京远洋集团一位营销高层告诉乐居君：“此次疫情的爆发，参考03年的业内情况来看，对刚需盘的短期影响恐怕还是比较大的，估计会在疫情彻底结束之后才会迎来一波高潮。”就南京各板块来看，结合去年市场综合表现，核心热门区域依然会最受追捧。今年南部新城板块的新房上市将是一个很大的关注点。“房企对产品的设计、功能的舒适性上应该会拿出更好的想法来。至于房价本身来说，还是看最终的相关部门定价为准。”

  那么作为房企，远洋如何应对眼下局势？对方表示，远洋早在2019年底就已经开始抢跑2020年目标，并制定了一系列相关的优惠政策。而在疫情出现以后，远洋也及时出台了阶段性无理由退房的销售政策。另外为让消费者可以足不出户、在家看房、在线买房，远洋集团也在全国统一上线了置业远洋小程序，打消购房顾虑。

  绿城：

  另外，绿城云栖玫瑰园的一位内部人士告诉乐居君，疫情的发生会导致市场上新房的积压，疫情过后，买房人会有更大的选择空间。同时，疫情也会给买房者带来更多关于社区选择、对社区整体素质的思考，这是一种价值观的转变。其中疫情期间户数较多社区的管理工作迎来极大的挑战，低密类产品或将得到更多的关注。选择居所时，社区整体圈层、业主素质也将成为更有影响力的因素。

  落地到项目，由于疫情可能会推迟绿城云栖玫瑰园叠墅产品的加推。不过目前绿城云栖玫瑰园有108~342㎡六层电梯洋房产品在售，货量比较充足。目前项目按揭优惠0.5%，优惠一次性1%，另外有新春购房三重礼活动，认购、转签可获得最高价值约4000的家用电器。

  新希望地产南京公司：

  新希望地产南京公司的一位营销负责人表示，目前，新希望地产南京公司在南京有上市计划的项目有两个，分别是锦麟融誉府和紫樾府，都是纯新盘。目前项目的开盘时间主要还是等待政府的通知，相关节点需要根据以上情况设置。供货量届时结合市场需求和政府指导意见综合评定。

  因为项目都是纯新盘的原因，物价尚未审批，因此销售政策还没有确定，有没有优惠政策还待定。不过在一个项目首开购房无论怎么看都是比较划算的。

  另外，虽然楼市处在严峻的疫情笼罩下，但是目前根据国家政策指导，还是长线维稳健康发展的主基调。所以2020年应该是平稳为主。在这个大背景之下，住宅地产去投资化是大方向，因此会回归居住价值本位。这么来看，高居住价值的板块会更值得关注一些。简单说就是成熟板块，生活配套、交通、教育、医疗等，由此来看，河西、城北、南部新城等都是理想的板块。

  禹洲：

  禹洲地产一位品牌部门负责人表示，疫情对楼市影响肯定是有，完成年前定下的业绩会有一定难度。后期市场可能会推出降价优惠，部分楼盘将迎来抄底时机。目前针对疫情，已开通线上售楼处和抖音直播等，可以关注。

  阳光城：

  阳光城一位营销负责人表示，目前阳光城在南京两个项目，文澜府已经售罄，鼓印蘭园原定的供货节点就比较迟，预计在六月左右。

  宁华世纪：

  宁华世纪的内部营销负责人表示，疫情发展不好说，对各行各业都有影响。个人认为今年买房的时机会出现在3-4季度。

  3、置业顾问：推新节点预计推迟，开盘方式或许改变

  在疫情期间，南京各家房企纷纷关闭售楼处，推出线上接待客户的业务。乐居分别对话了江宁、城南、鼓楼、仙林、江北核心区等南京热门板块的置业顾问，详细了解了这些区域买房人的咨询数量、买房人的心态、开盘时间、供货量变化等情况，并且他们分别针对自身了解的区域楼市情况，表达了疫情对于南京楼市影响的个人看法。

  【江宁】

  江宁某热盘置业顾问表示，目前看房人员相应减少，但是心态没有太大的变化。因为目前毕竟没有严重影响个人经济情况，该买还是会继续买。目前项目的开盘节点还没有确定，可能会相对延迟。就个人认为疫情对南京楼市应该还是有影响的，一季度乃至二季度业绩可能会降低。

  【城南】

  城南某盘置业顾问表示，售楼处关闭之后，有的置业顾问在这个期间频繁的发朋友圈和一些房地产的小程序，应该是有客户在咨询的，至于数量大不大？他个人觉得肯定不太多。另外因为疫情，除刚需属于正常的需求外，买房不着急的投资客户会观望一段时间。

  置业顾问表示，他们并没有因为疫情影响就推迟开盘或减少供货量。项目本身还有少量的房源在售，而且2月的指标也很重，现在都在线上获取客户，为指标做准备。在当前严峻的疫情状态下，楼市多多少少会有影响，估计下半年应该会好点，可以参考一下非典当时的情况。

  【鼓楼】

  鼓楼某盘置业顾问表示，售楼处关闭之后线上了解的客户较少，目前效果不是很明显，咨询量也比较少。另外项目开盘的信息还未确定，还需要等待一段时间。他个人觉得疫情对南京楼市肯定是有影响的，不知道官方是否会出台相关政策、措施来刺激房价。

  【仙林】

  仙林某盘置业顾问表示，现阶段咨询量不是很多，目前买房人的心态更多是观望，觉得这次疫情会对楼盘价格会有影响的人不在少数，所以想再等等。个人觉得这场疫情会令南京楼市平稳一段时间。

  【江北核心区】

  江北新区核心区置业顾问表示，受疫情影响，关闭售楼部，线上客户很少。买房人心态变得淡定，怕疫情长期不能克制，影响房价。有很多客户知道不能举行开盘盛典，也就不急了，期待有新的开盘方式选房、签约、办按揭贷款。

  另外受疫情影响，开盘方式可能有变，看政府要求。他们项目工程节点目前还没到能够领取销许的状态，正常施工进度的话最快三月，最迟5月拿销许。值得一提的是，该项目原计划推出2栋楼，现下预计推出的房源数量可能更多。

  该置业顾问个人认为疫情影响会影响大部分楼盘，不受影响或者一样卖光的，只有核心区，河西、南站和仙林。

  4、中介：疫情对南京二手房市场影响不大，但看房时间有延迟

  根据南京市住房保障和房产局要求，中介行业推迟上班时间，预计10号以后才可带客户看房。通过对话房产中介的工作人员，乐居君得知：此次疫情对南京二手房市场影响不大，买房需求仍在，只不过受疫情影响，会延迟看房时间。春节价格整体没有太大浮动，现在买比较划算，三、四月预计会略有涨幅。

  从整体市场情况来说，目前几乎没人看房，主要是因为疫情严重，不敢出门，但安居客门店目前也有置业顾问可带看房。同时，中介也介绍了几个热门板块的二手房市场的具体情况。

  建邺河西

  由于南京目前企业多数都处于停业状态，中介置业顾问也大都还未上班，房源信息未能得到及时更新。但据某中介置业顾问透露，近期该片区还没有收到降价房源信息，房价基本变动不大，建议看到合适的房子就出手，暂时没有急售的，春节因为放假和疫情，没人看房，但预约10号以后看房的人较多，建议买房人可以提前预约看房。

  江宁将军大道

  据置业顾问介绍，江宁将军大道片区的二手房春节期间价格整体没有太大浮动，建议现在买比较划算，三、四月份预计会略有涨幅。目前没人看房，主要是因为疫情严重，许多客户不敢出门，其次，江宁区也要求10号以后才可正式营业，但部分中介门店目前也有置业顾问可带看房。

  目前翠屏东南有抛售房源，三室两厅，137平，总价320万。另外附近可推荐的小区有翠屏国际城、托乐嘉、翠屏清华园，其中翠屏国际城小区环境好，性价比高，但户型不好；托乐嘉靠近地铁，但人多混杂；翠屏清华园小区较老。

  浦口桥北

  据该片区中介介绍，虽然此次疫情严重，但房东暂时没有太大动静，二手房报价受疫情影响不大，部分房源降价，总价下降在5万左右，桥北整体房价与年前差异不大，大部分中介都没上班，预计10号以后正常营业。

  春节期间因放假，没有二手房成交，但电话预约10号以后看房的人较多。目前有降价房源的小区如天润城，天润城目前降价房源多在十街区和九街区，其中十街区降价房源较多。

  >>>点击了解  2019中国40城楼市备忘录